“這里是一個家，姓氏不同，心脈相連；這里是一個家，有你有我，風(fēng)雨同行……”
9月20日早上8點多，鄭州金水區(qū)某鏈家門店前，幾名發(fā)型精致、著裝整潔的中介小哥面對著老陳站成一排，他們右手放在胸前，正唱著這首“鏈家司歌”，歌聲莊重而低沉。
相隔不遠的美發(fā)店門前，則是另一番景象，十多個發(fā)型更為精致、制服更為惹眼的托尼、維尼老師們，用更大的音量，更動感的抓錢舞，無論是陣勢還是氣場，徹底壓過中介小哥們一頭。
老陳在二手房中介帶團隊多年，最見不得這種毫無氣勢的團隊。歌聲一落，他就開始批評大家的精神狀態(tài)，“別為失敗找借口！別抱怨市場不好，只能怪自己努力還不夠……”
一陣融匯了行情、雞湯和數(shù)據(jù)的演講，愣是把小伙們說的滿眼放光，仿佛已經(jīng)看到客戶正揣著大把鈔票沖過來搶房。
看著大家脈動回來，老陳才算放了心，解散隊伍正式開工。
會后一支煙還沒抽完，老陳的電話就響了。一個賣房的業(yè)主客戶前來向老陳抱怨，說房子交給老陳兩個月了，卻只有幾個看房的，要怪老陳沒有賣力去推。
老陳一邊苦笑一邊跟業(yè)主好聲好氣地解釋：“姐啊，你可真是冤枉我了，我手上不缺客戶，房子交給我你放心吧，不過我還是想再問下，現(xiàn)在這市場你也知道，你給我說個底價吧，你這么降價真不好賣啊?！?/p>
放在平時，老陳是不接這種沒賣過房的客戶的，朋友硬塞到手上，推脫也不合適，就硬著頭皮接下了。
按說房子是不錯，英地天驕華庭的四房，140平的精裝修，可業(yè)主覺得自己裝修好不愁賣，先是掛出單價3.3萬，眼看沒人問又降到3.25萬，沒到一個月又降到3.2萬。這么一路降下來反倒惹得客戶只看不買。
“問的人是真不少，但是一打聽就沒消息了，不是我說，他這么降價根本沒法逼定，又不愿意給我說個底價，這讓我很被動。”掛了電話老陳也覺得窩火，可又無處發(fā)泄，只能默默續(xù)上一支黃金葉。
干中介多年的老陳心里很清楚，這套房子只有兩個出路，要么猛降一下徹底打住，要么就這么繼續(xù)等下去。
這也是應(yīng)對當下二手房市場冷淡的無奈之舉。要知道，今年8月份鄭州二手房的掛牌量已經(jīng)達到132339套，等待出售貨值約22億，掛牌量比7月份增加2600多套，是年內(nèi)最高。
但二手房價格卻是完全相反，8月份鄭州二手房市場價14936元/㎡，為歷史最低，月度數(shù)據(jù)首次跌破1.5萬。房價環(huán)比下跌2.18%，同比下跌10%，而且跌幅持續(xù)擴大，達到近一年來的最高值。
別說是這樣的市場環(huán)境，就是任何時候，用擠牙膏式的降價方法，都是賣房中的大忌。
相比買房，賣房的技巧和手法要求更高，在二手房市場中摸爬滾打多年的老陳，對此頗有心得，老陳一吐為快，一口道出快速賣房的13條秘籍，今天整理出來以饗讀者。
1、知彼知己，自己合理定價。
所謂知己知彼，就是要了解自己房子的基本情況，一方面了解市場行情和片區(qū)未來規(guī)劃，這里涉及的東西太多，多讀讀房東的文章，見了買方呼呼啦啦講一通，讓他心服口服，覺得買你的房子準沒錯。
再者要非常熟悉同小區(qū)類似房源目前什么價格，裝修情況如何，有什么優(yōu)缺點，別總在網(wǎng)上查，要實地去跑跑看看，對比自己的房子找差距，找議價空間。
最后則是要有自己的心理定價和出手時間規(guī)劃，而非是單純聽從中介的建議價格，中介給出的價格往往是低于市場價更容易賣出，是否聽從要看自己的時間規(guī)劃。
格外需要強調(diào)一點的是，自己拿準底價后，一定要相信中介告知中介，在面對客戶殺價的時候他們比你更有經(jīng)驗去應(yīng)對。
2、擠牙膏式降價是大忌
賣二手房定價上有兩大忌諱，一個是直接掛出自己的最底價，再無騰挪空間。另一個是今天降一點，明天降一點擠牙膏式降價。
再著急出手，也千萬不要上來就掛出自己的底價。你的誠意未必能打動買家，反而讓買家覺得還有更低的房子。
擠牙膏式漲價可以快速逼定客戶，但擠牙膏式降價則是把客戶往門外送，可以先掛出一個稍高的價格，兩周內(nèi)如果反映不佳，猛降一把，以博得更多眼球。
3、老破小別留著，再怎么賣你也不賠錢
沒有電梯、15-20年房齡以上、面積90平米以下的房改房、職工房、家屬樓，快快把房源信息發(fā)給中介，能賣就賣。
你要問我什么時間賣合適，答案很簡單，最好的時間是兩年前，其次是現(xiàn)在。這種老房子怎么賣你也不賠錢，但是不賣留在手里就是在賠錢，帳自己算。
4、放大賣點，適當規(guī)避缺點
二手房不同于新房，一房一價，而且所見即所得。挑出房子的賣點多講多說，比如小區(qū)物業(yè)好、環(huán)境好的，讓中介帶著先在小區(qū)里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，感受感受再上樓看房不遲；
房子缺點適當規(guī)避，雖然不建議欺瞞購房者，但也需要一些技巧，舉一個中介慣用手法的例子，比如房子采光不好，可用重刷白墻、安裝鏡子的方法進行補救，而部分中介通常會建議告知買家采光不好，但是看房時卻總是安排晚上才能看房。
5、避開同類房源之間的互相踩踏
同小區(qū)或者同片區(qū)有多套房源同時出手時，要分批掛牌，避免踩踏。還要研究一下同小區(qū)其他的同類房源，可以在賣出時間上或者價格上適當錯開。
6、要么不裝修，要么裝成最好的
二手房的裝修原則是，要么不裝，要么裝成小區(qū)里最好的，至少是小區(qū)里前五的裝標。
好的裝修能給房子帶來一定的溢價，很多女客戶比較在意裝修，有的直接被裝修吸引，反而戶型樓層其次了。
但有些風(fēng)格小眾的裝修也壓縮了客戶范圍，除非是找到認可你裝修風(fēng)格的客戶，否則就是給客戶后期重裝添麻煩，所以裝修這塊不做過多建議，但必要的裝飾一定要有。
請個保潔認真打掃一遍，再買些花和補充裝飾物，提升感官的同時，也能讓客戶更動心，這其實花不了幾個錢。
7、能帶租約盡量帶租約
如果自己不住，試著把房子租出去再賣，這對于買房人尤其是投資者來說很重要，如果房子空著，投資者覺得你的房子不好出租。部分中介用過類似的辦法，讓朋友或者家人充當租客，隨時配合看房，也有一定的效果。
如果遇到著急入住的買家，跟租客和買家提前講清楚，該給租客免房租免房租，該補償補償，舍大棄小。
8、讓車位價值最大化
鄭州人買車位的意識還不強，賣房時車位往往賣不上價格，但有車位的房子卻更有吸引力。
如果有車位，賣房時最好先帶車位開價，遇到客戶殺價過低時，建議將車位保留，后期單獨賣車位。
9、能解押先解押
普通房子如果還有房貸，自己有能力還上，就自己還上，賣的時候，全款房流程快。再不行也可以考慮走靠譜的墊資，就算讓客戶出利息，多少你也會有優(yōu)惠。
優(yōu)質(zhì)房源則是另一套打法，能全款先全款，可以給出大幅優(yōu)惠，用價格逼著買家借錢。
10、該給中介的紅包不能少
想讓有能力的人為你所用，一定要做好舍得投資的心態(tài)。
想要中介拼命推銷你的房子，不僅房子本身，也要讓中介有更豐厚的回報。老司機通常的做法是，告訴中介幫忙賣出去房子，給包個過萬的紅包，或者說在原來的價格上多買出去，不僅有過萬紅包，還從多賣出去的里面多分成，甚至全部是你的。相信所有附近的中介都愿意給你推銷房子。
11、不是所有客戶都得面談
買房是個重決策，沒有幾次上門看房的客戶，一般沒必要面談，讓中介談就行了。不要浪費時間和精力，確定有意向明確的客戶再見也不遲。
12、多配幾把看房鑰匙
好房子不怕看，如果不是簽約的獨家，就多配幾把鑰匙多給幾個中介。
通常遇到的是，既沒有簽獨家，但卻只有一個中介有鑰匙，其他中介來借鑰匙不給，激發(fā)矛盾，也影響交易進度。
13、同時看房，營造氣氛
告訴所有中介，某一個時間點統(tǒng)一看房。這樣每個中介可能都會有自己的意向客戶過來看房，客戶的心態(tài)也會發(fā)生變化，就算一般的房子，也會讓他感覺到搶手，加上中介對客戶的游說烘托，很容易有客戶約到看房。
南宮言老師曾說過：鄭州房市，會看房子是徒弟，會買房子是師父，會賣房子才是祖師爺。
讓紙面財富變現(xiàn)提升生活品質(zhì)，才是當下房東們最應(yīng)該做的事情。
尤其是手里還握著幾套老破小的房東，別再指望收租實現(xiàn)財富自由了。
不能流通交易的資產(chǎn)，只能會越來越貶值，想要實現(xiàn)階層穩(wěn)固，資產(chǎn)保值，唯一的辦法就是一步步置換，這其中不僅僅是房產(chǎn)的置換，更是資金用途的轉(zhuǎn)移。
如果你不懂如何將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到金融流通領(lǐng)域，快速賣掉它，就是開始的第一步。
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