都知道重慶現(xiàn)在的土拍容積率都是在降低，現(xiàn)在土拍的地很少有容積率為3的，現(xiàn)在就連2.5都很少看到，基本都是在1.5-2.0。以前重慶的容積率放在全國(guó)都是在前列，動(dòng)不動(dòng)就7/8，甚至還有10的容積率。核心區(qū)土地不多，基本上建的都是高樓，現(xiàn)在重慶的容積率在全國(guó)也基本處于中下水平。
奈何以前修了太多容積率4以上的，大格局已經(jīng)形成了，不過(guò)這些高容積率的小區(qū)以后成了老破舊也老火。
有人覺(jué)得可能是不敢大幅減少土地供應(yīng)，所以只能從容積率下手。當(dāng)然另外就是，容積率高的高層房子大家都有了，你不搞點(diǎn)能升級(jí)的哪個(gè)還會(huì)買？
平原地區(qū)一般都是3左右，板式高層，樓間距也足夠，看起并不密，挺好的。以前容積率老城經(jīng)常6、7，只能高密的筒子樓，現(xiàn)在忽然新區(qū)又降到2以下。容積率的下降也會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，比如說(shuō)社區(qū)商業(yè)做不走啊。部分洋房別墅入住率低，根本就聚不到人，臨街門面都很難起來(lái)。
不過(guò)降低容積率，追求品質(zhì)和舒適度是大勢(shì)所趨。
為什么容積率低了，房子還是那么密？
這么多年來(lái)，重慶樓市變化非常大，從最開(kāi)始的容積率3-4，到現(xiàn)在基本新拍的地都到2.0以下了，感覺(jué)剛需房已經(jīng)修得很多了，未來(lái)可能剛需的就不會(huì)有那么多了。
對(duì)于一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都在高層和洋房之間抉擇，其他的要么是核心區(qū)的有錢人獨(dú)棟，要么就是太遠(yuǎn)的別墅。
買洋房的購(gòu)房者相信不止一個(gè)會(huì)出現(xiàn)這樣的疑問(wèn)，總覺(jué)得購(gòu)房前和購(gòu)房后，高層還好說(shuō)，特別是洋房的都覺(jué)得樓棟間距怎么那么密？買房的時(shí)候覺(jué)得洋房容積率2.0并沒(méi)有什么，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的是洋房的容積率一般都在1.5-2.0之間，加上價(jià)格戶型都比較滿意，住進(jìn)去之后才發(fā)現(xiàn)……怕是買了一個(gè)小高層。
有的人第一想法就是真服了，好不容易拿一個(gè)低容積率地塊，搞成那樣，容易犯密集恐懼癥。
可能有些設(shè)計(jì)會(huì)說(shuō)洋房二十幾米的間距，是開(kāi)發(fā)商要求，利益最大化，滿足最低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)化需求，就要愣個(gè)設(shè)計(jì)，你愛(ài)買不買。
老城區(qū)密也就算了，重慶新城區(qū)有的也密。很大一部分原因是高低配嚴(yán)重，不管容積率多少，一個(gè)小區(qū)一般都是少則洋房和高層兩種搭配，多則恨不得高層、洋房、別墅都有，別墅擠占了用地，當(dāng)然看起就密。
比如說(shuō)容積率2.5，15棟高層加二十棟洋房，共三千戶左右這樣一個(gè)小區(qū)入住率不錯(cuò)的話，公共設(shè)施方面可以想象一下有多擠了。有些容積率其實(shí)并不高，但是別墅占了地，搞得洋房和高層區(qū)域就很密。
此外，不是低容積就一定是低密度，還牽涉到高度限制影響樓棟數(shù)，這就影響了建筑密度。
像保利香雪這種樓盤，容積率4.2，6000多戶，到了晚上，小區(qū)擁擠不堪，人群絡(luò)繹不絕，接踵摩肩…。中庭已經(jīng)鬧麻了，小孩那個(gè)多，人員川流不息，好想有一塊寧?kù)o的地方散步。
有的樓盤雖然容積率不是很高，但是總戶數(shù)確實(shí)太恐怖，入住率起來(lái)了感覺(jué)都人多，高層簡(jiǎn)直不敢想，主要看的這個(gè)小區(qū)洋房和高層是共享小區(qū)的。
真洋房的消失
現(xiàn)在洋房的界定定義來(lái)講的話可能有一點(diǎn)偏差，某些開(kāi)發(fā)商的話已經(jīng)在做一些小戶型的洋房，那么可能產(chǎn)品業(yè)態(tài)上有一點(diǎn)兒和以前不一樣。
1）啥子才是真洋房？
洋房，西洋文明與東方生活方式交織的產(chǎn)物，19世紀(jì)進(jìn)入上海，并視為是中產(chǎn)階層的代表！
真正的洋房是只能修到8層，高于8層的都只能叫小高層！
不過(guò)也有的人認(rèn)為洋房只認(rèn)5樓以內(nèi)的。
洋房只有原來(lái)早期的才是真洋房，洋房這個(gè)概念出現(xiàn)在重慶大概是在97年，但那時(shí)候的洋房，大都戶型單一，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單。
約5年后，以金科洋房為標(biāo)桿，“退、錯(cuò)、露、院”成為洋房新標(biāo)準(zhǔn)。這時(shí)洋房是真正的洋房，依舊保持5+1，6+1，7+1高度，開(kāi)間在8米以上，戶型平層、錯(cuò)層、躍層多樣化，基本都是低密度。
真正的洋房間距肯定不會(huì)像現(xiàn)在那么近，有的形容望出去是像森林一樣的中庭或者白鷺遨游的湖泊更或者坡地臨崖的頂端。而且一般都是選擇資源最為豐富的地區(qū)，因?yàn)樯晕⒋簏c(diǎn)兒的開(kāi)發(fā)商都希望用洋房來(lái)打造小區(qū)的口碑，基本上把次的用來(lái)修小高層或高層。
那個(gè)時(shí)候的代表作，有龍湖好望山，金科天湖美鎮(zhèn)、金科·天籟城、美茵河谷、龍湖佛萊明戈、藍(lán)湖香頌、花漾湖、融僑半島風(fēng)臨洲等，他們代表那個(gè)時(shí)代洋房水準(zhǔn)。
2）洋房的沒(méi)落
2010年之后，很多開(kāi)發(fā)商為了以最小成本，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，洋房開(kāi)始變得不一樣了。
有洋房之名，無(wú)洋房之實(shí)，不少都是高于8層的低品質(zhì)假洋房！
比如說(shuō)層高共計(jì)8層，買的6樓，在小區(qū)中間位置，以為位置會(huì)不錯(cuò)。但是樓間距近了，風(fēng)被擋了很多。綠化也一般，中庭基本沒(méi)有。有人吐槽，說(shuō)是改善，除了改善了房子高度，其他不曉得改善了啥。
造型上，變得扁平；
高度上，基本上都是8往上，有的甚至13+1；
間距上，密密麻麻的，對(duì)視嚴(yán)重；
戶型上，再也沒(méi)有錯(cuò)層和躍層，都修建成本最低占地最少的平層；
另外最重要的是保證洋房特質(zhì)的大開(kāi)間都消失了，基本上現(xiàn)在的洋房就是開(kāi)間5米，進(jìn)深接近20米的長(zhǎng)條形。
重慶的花園洋房大多數(shù)都做不到這些，沒(méi)有露臺(tái)、沒(méi)有入戶花園、有的一樓連花園都沒(méi)有，而且每層樓戶型都一樣，這能叫花園洋房？只能叫低層建筑吧。
其實(shí)出現(xiàn)這種原因很大程度上就因?yàn)?strong>尋求改善需求的越來(lái)越多，但是呢，做成那種真正的洋房又很費(fèi)時(shí)費(fèi)力又費(fèi)地。你想一下，一樓有花園地下室，頂樓是躍層，其它樓層有露臺(tái)，每戶都有入戶花園，這樣的配置簡(jiǎn)直不敢多想，所以干脆就隨便整一下。
3）現(xiàn)在的洋房
房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是比較會(huì)創(chuàng)造新詞匯了，洋房也有了很多稱呼，什么洋樓、小高層、小洋樓等等。
13+1還好些，有些一梯兩戶背靠背的，不南北通透的也叫洋房，現(xiàn)在是個(gè)矮房子就叫洋房，無(wú)花園無(wú)小區(qū)，密的直接能看到對(duì)方家里。比如之前去中央公園北邊的一個(gè)樓盤踩盤，吹噓20多米的樓間距，實(shí)地感受確實(shí)比較具體。
其實(shí)現(xiàn)在的洋房大多數(shù)應(yīng)該稱為小高層，純洋房2.0的容積率都還是比較密。
相對(duì)于高層，現(xiàn)在一棟高層可以提供N棟洋房的居住空間，相同容積情況下修高層需要的樓棟數(shù)量就要比修洋房少，自然就有更大樓間距和中庭。
有人覺(jué)得沒(méi)有洋房這個(gè)官方名字，純粹開(kāi)發(fā)商忽悠的，應(yīng)該叫多層住宅。
現(xiàn)在的疊拼就是以前的洋房，現(xiàn)在的洋房就是以前的小高層，大戶型就是大平層，真的花園洋房在今天都叫別墅了。
重慶洋房，要回歸到作品時(shí)代
現(xiàn)在的高層確實(shí)看起來(lái)真的是弱勢(shì)十分明顯，除非樓盤有絕佳的地段，絕佳的交通，絕佳的視野。
現(xiàn)在去買個(gè)新房子，也基本住不了一輩子，都是要甩出去的。小戶型的洋房可以說(shuō)是能夠更多的適應(yīng)大多數(shù)比較剛改的人群。
就算是一般的洋房肯定比高容積率的高層或者小高層在居住、舒適程度上還是要高很多的，不管是價(jià)格所篩選出來(lái)的圈層，或者是居住密度來(lái)講。現(xiàn)在的真洋房幾乎沒(méi)有了，因?yàn)樾拚嫜蠓坎蝗缰苯诱陕?lián)排來(lái)得實(shí)在，剩下的容積率修10來(lái)層那種高層不是更好？現(xiàn)在都是這種操作。
現(xiàn)在的洋房樓層普遍較矮，限制了視野，對(duì)中庭可能沒(méi)有太大的要求，而在新建樓盤中，也沒(méi)幾個(gè)盤有大中庭，但對(duì)景觀提出了極大要求，要的是低密度和高綠化，家家門前門后是花園這種肯定是奢求了。
開(kāi)發(fā)商雖然拿著低容積率的地卻干著高密度住宅的事，容積率2以下，卻修成了樓間距不足20米的房子，舒適度就真的提升了嗎？也許和高層并沒(méi)有太大的區(qū)別。
不過(guò)現(xiàn)在不管是開(kāi)發(fā)商，還是小西裝，還是業(yè)主，都比較喜歡這種，畢竟都是希望自己的房子貴，可以理解。
結(jié) 語(yǔ)
現(xiàn)在市面上洋房樣式的出現(xiàn)這都是為了滿足人們的一種消費(fèi)需求，既想買洋房，又不想花洋房的價(jià)格。
容積率越來(lái)越低，樓棟布局越來(lái)越差，全修些排排屋，樓間距太窄，基本上是洋房的典型特征，真洋房估計(jì)只有疊拼了。
現(xiàn)在的新洋房質(zhì)量真的下降了也是不可否認(rèn)的，花園露臺(tái)是一種奢求，一些洋房小區(qū)的配套也比較具體，連籃球場(chǎng)和泳池都沒(méi)得。
開(kāi)發(fā)商打的旗號(hào)，你可以理智看待，其實(shí)覺(jué)得沒(méi)啥好爭(zhēng)議的，覺(jué)得不是洋房就當(dāng)小高層住了， 總比高層的密度低。
其實(shí)洋房不洋房無(wú)所謂，主要板式通風(fēng)人口密度低一點(diǎn)就夠了，然后還是看預(yù)算。
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