“ 樓盤好壞的重要指標(biāo)是什么？ ”
壹
評判一個(gè)樓盤好壞重要的指標(biāo)是什么？
地段？開發(fā)商？物管？戶型？價(jià)格？小區(qū)環(huán)境？
這些都沒錯(cuò)。
但大部分購房者都會(huì)忽視一個(gè)非常重要的指標(biāo)：
容積率！
貳
什么是容積率？
容積率的定義是：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)陸上總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
什么？看不懂？
好吧，我說人話。
在1萬平米的土地上，修了1萬平米的房子，容積率=1；
在1萬平米的土地上，修了1.5萬平米的房子，容積率=1.5。這樣夠清楚了吧。
叁
在同樣面積的土地上，房子越多，容積率就越高；房子越少，容積率就越低。
容積率越高，小區(qū)里的人就越多，就越顯得擁擠。
容積率越低，綠化面積和公共空間就越大，住戶數(shù)量就越少，舒適性就越高。
所以，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：
一個(gè)小區(qū)的容積率越低，品質(zhì)越好！
肆
容積率是誰定的？
當(dāng)然不是開發(fā)商。
如果開發(fā)商可以自己確定容積率，那一定會(huì)定得越高越好。因?yàn)槿莘e率越高，可以賣的房子就越多，賺的錢也就越多嘛。
每一個(gè)地塊的容積率都是由政府規(guī)劃部門根據(jù)城市的整體規(guī)劃方案來確定的。
有一個(gè)東西規(guī)定了城市每一個(gè)地塊的范圍、用地性質(zhì)、容積率等指標(biāo)。這個(gè)東西叫做控制性詳細(xì)規(guī)劃圖，也就是我們常說的控規(guī)圖。
猜猜這是哪里的控規(guī)圖？
政府在賣地時(shí)，都是根據(jù)控規(guī)圖來拍賣，每一個(gè)地塊的容積率都是事先定好的。所以，
地塊的容積率是由政府確定的。
伍
那容積率究竟多少才算高，多少又算低呢？
現(xiàn)在我們來普及一下不同物業(yè)形態(tài)容積率的合理區(qū)間：
如果一個(gè)小區(qū)的容積率在上述區(qū)間，那就算是合理的。
陸
并不是所有的樓盤都處在容積率的合理區(qū)間，舉兩個(gè)例子：
渝北區(qū)人和某科開發(fā)的樓盤，容積率3.5
這個(gè)容積率做高層比較合適，但因?yàn)檠蠓康膬r(jià)格比高層更貴，所以開發(fā)商硬是把這個(gè)樓盤做成了洋房小區(qū)。
這個(gè)密度，隨意感受一下。
新牌坊附近某湖的樓盤，容積率2.0
這個(gè)容積率做成小洋樓綽綽有余，但開發(fā)商卻把這個(gè)項(xiàng)目做成了高層。
小區(qū)的樓間距達(dá)到100米，中間還有大片的草坪和業(yè)主活動(dòng)空間，居住舒適性非常高。
這個(gè)樓盤也因此成為很多本地和外地開發(fā)商學(xué)習(xí)的樣本。
景觀設(shè)計(jì)可以學(xué)習(xí)，但要開發(fā)商舍棄利潤在洋房地塊上做高層，卻是沒有哪個(gè)開發(fā)商愿意的。
所以評判一個(gè)樓盤的檔次不能光看物業(yè)類型，
容積率才是決定一個(gè)小區(qū)品質(zhì)的硬指標(biāo)！
柒
那么容積率低的樓盤就一定比容積率高的樓盤更舒適嗎？
那可不一定！舉個(gè)例子就明白了。
A樓盤容積率3.0，物業(yè)類型全是高層；
B樓盤容積率2.5，物業(yè)類型是高層+別墅。
如果你是想買高層的客戶，你認(rèn)為哪個(gè)樓盤舒適性更高？
直覺應(yīng)該是B樓盤吧？
“墅區(qū)高層，超低容積率，奢享人生極致體驗(yàn)。”
慢著！
不看廣告看療效，看看下面的圖就明白了。
A樓盤樓間距更大，密度更低；
B樓盤雖然容積率更低，但由于被別墅“侵占”了大部分土地，高層的空間被擠壓，樓間距反而更窄，密度更大。
更悲催的是：
高層業(yè)主是不能共享別墅區(qū)的！
你只能一邊站在自家陽臺上流著口水看著樓下別墅業(yè)主“奢享人生”，一邊感嘆自家樓棟的電梯為何永遠(yuǎn)這么打擠。
所以買房時(shí)不光要了解整個(gè)樓盤的容積率，更要了解自己要買的樓棟所在區(qū)域的容積率。
捌
開發(fā)商承諾的容積率是真實(shí)的嗎？
雖然經(jīng)常被開發(fā)商忽悠，但容積率這個(gè)事情還真的很難做假。一方面，容積率不會(huì)比承諾的更低。
容積率偏低意味著開發(fā)商可以銷售的房子變少了，也就是通常說的容積率沒有做滿，開發(fā)商可沒那么傻。
另一方面，容積率不會(huì)比承諾的更高。
如上文所說，每一個(gè)地塊的容積率是由政府事先確定的。
擅自調(diào)高容積率是非常嚴(yán)重的違法行為，并且也是不能通過審批和驗(yàn)收的。
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