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■ 撰文 | 郭春江 ? 《地盤》出品人

最近，關(guān)于主城區(qū)價(jià)值的話題不絕于耳。

鄭州有一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，就是房?jī)r(jià)倒掛。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是遠(yuǎn)郊樓盤的價(jià)格高于主城區(qū)，與其他同級(jí)別武漢、南京等城市相比反差極大。

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房?jī)r(jià)倒掛

映射主城價(jià)值

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上周，參加了一個(gè)關(guān)于主城價(jià)值主題的小型沙龍，主要針對(duì)主城區(qū)的置業(yè)價(jià)值予以分析和研討，許多人還是比較看好主城區(qū)的。在“休想騙我出三環(huán)”的聲浪中，這樣的研討既不是附和也不是回應(yīng)。

其實(shí)，不用紙上談兵式的研討大家也可以看出三環(huán)內(nèi)的主城價(jià)值來(lái)。

之所以是主城，還是因?yàn)樵谂涮追矫娉墒?、生活方面便利、交通方面通達(dá)、保障方面到位。無(wú)論是教育、醫(yī)療、地鐵、周邊商業(yè)等，都是考評(píng)一個(gè)區(qū)域價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)。

遠(yuǎn)郊新規(guī)劃區(qū)域，雖然也規(guī)劃有一定的配套，有些還是非常牛氣的配套，但等其完全成熟起來(lái)，尚需要一定的時(shí)日，還有就是與主城之間切換的通勤和時(shí)間問題，會(huì)成為一部分人考慮的重點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)際通行計(jì)算模式，主城區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是郊區(qū)的2.2倍左右才算合理。因此，像美國(guó)的一些主流城市，downtown的價(jià)值就要比uptown高出許多倍，不是沒有道理的，尤其對(duì)于中產(chǎn)們來(lái)講，更是在意這些。

反觀鄭州，主城價(jià)值竟然倒掛，還真是一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。

當(dāng)然，郊區(qū)有郊區(qū)的好，主城有主城的價(jià)值，只是這對(duì)比起來(lái)，同樣的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，主城的優(yōu)勢(shì)就越發(fā)明顯了。

恰恰就在昨天，一位老鄉(xiāng)向我咨詢說(shuō)，在北環(huán)附近看了中海錦城的房子，下來(lái)可能要20000+，能不能出手。

我簡(jiǎn)單查了一下相關(guān)信息，中海錦城項(xiàng)目位于南陽(yáng)路與興隆鋪路交叉口東400米，距離正在修著的地鐵3號(hào)線興隆鋪站不足500米距離，這可是標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤，況且還在三環(huán)之內(nèi)。

而且，中海錦城容積率只有3.48，共200多戶。前后無(wú)任何高樓遮擋，戶型面積89-141平，全部南北通透。

我并沒有跟他分析項(xiàng)目周邊有宜家商場(chǎng)、絕佳地段、優(yōu)質(zhì)配套、學(xué)區(qū)什么的，因?yàn)檫@些基礎(chǔ)的信息他已經(jīng)掌握了。

說(shuō)實(shí)在的，雖然該片區(qū)的普羅旺世、建業(yè)壹號(hào)城邦、建業(yè)貳號(hào)城邦、中海錦苑等小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格均破2萬(wàn)+了，但2萬(wàn)+對(duì)于許多人來(lái)講，除了覺得價(jià)格高以外，其他沒有什么太多的認(rèn)識(shí)。

但畢竟是主城區(qū)的房子，在任何時(shí)候都是第一選擇。郊區(qū)那些樓盤再好，但片區(qū)沒有個(gè)五年八年的，咋能成氣候？

記得《地盤》的一位粉絲跟我講過(guò)，他經(jīng)手的房子也得有二十套以上了，但主要的置業(yè)領(lǐng)域就是主城。

他說(shuō)，2013年在雁鳴路的春天里以8000元/平方米的價(jià)格買了一套，當(dāng)時(shí)三環(huán)內(nèi)的房子也差不多都這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在呢？

白沙片區(qū)9700元/平方米的房子大家也都看著呢，而主城區(qū)同期樓盤的二手房大都飆到20000元/平方米左右了，甚至更高。那些沒有做對(duì)選擇的人們，又能說(shuō)什么呢？

這就是差距?，F(xiàn)實(shí)與理想的差距，當(dāng)下與未來(lái)的差距。

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休想騙你出三環(huán)

給你機(jī)會(huì)了你會(huì)選擇三環(huán)嗎

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一般而言，三環(huán)內(nèi)就意味著主城區(qū)。

隨著越來(lái)越多的樓盤在三環(huán)外安營(yíng)扎寨，更多的廣告開始向購(gòu)房者滲透。平心而論，許多郊區(qū)樓盤做的還是相當(dāng)不錯(cuò)的，但也擋不住“休想騙我出三環(huán)”那鋪天蓋地的吶喊。

一方面，大家對(duì)于新區(qū)有一定的陌生感和顧慮，認(rèn)知和體驗(yàn)上尚沒有形成；另一方面，越來(lái)越快的城市化進(jìn)程開始將這個(gè)城市的人口向外趕了，無(wú)論是拆遷還是漲房租。

當(dāng)然，鄭州是一個(gè)極其特殊的城市，四面八方都有新城、新區(qū)、新組團(tuán)，各種政策、各種吸引，大家分散到各個(gè)區(qū)域倒也減輕了主城的壓力，也在回避主城價(jià)格高的事實(shí)。

有一批人已經(jīng)“投降”了，早早的在遠(yuǎn)郊買了房“了卻君王事”，仍有一大部分人搖擺不定，即不想出三環(huán)，也沒有在環(huán)外置業(yè)。那，現(xiàn)在如何有在三環(huán)次內(nèi)置業(yè)的機(jī)會(huì)，你會(huì)不會(huì)慎重考慮呢？

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即便三環(huán)內(nèi)

不同類型房子差別迥異

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為什么三環(huán)內(nèi)的中海錦城我推薦他購(gòu)買？

除去該老鄉(xiāng)要買房該樓盤的地緣因素外，三環(huán)內(nèi)還代表著主城價(jià)值。咱們通過(guò)幾個(gè)對(duì)比就能夠窺斑見豹。

同樣是大品牌的項(xiàng)目，隔一條北三環(huán)，價(jià)差居然在8000元/平方米左右。除去兩個(gè)項(xiàng)目定位的不同，環(huán)線對(duì)于購(gòu)房者的心理暗示還是立竿見影的。

上面這個(gè)對(duì)比更加明顯。全國(guó)一線PK河南銷量第一，拼的不是品牌，但基于三環(huán)內(nèi)外的關(guān)系，直接KO。

話說(shuō)回來(lái)了，即便是在三環(huán)內(nèi)置業(yè)，也要瞅準(zhǔn)了再?zèng)Q定。

一般而言，同在三環(huán)內(nèi)的話，大家就是拼配套、拼環(huán)境、拼交通，甚至拼顏值。

首先，選大品牌的開發(fā)商，這是前提。剛剛結(jié)束的大會(huì)，對(duì)樓市已經(jīng)定調(diào)。短期內(nèi)密集調(diào)控措施不會(huì)出現(xiàn)放松，未來(lái)將充滿不確定性，小開發(fā)商的實(shí)力決定了風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步增加。這種情況下，一定要買一線開發(fā)商尤其是央企項(xiàng)目。

而在房住不炒的新常態(tài)下，正在逐漸摒除商品房的投資屬性，遠(yuǎn)郊盤的溢出價(jià)值將會(huì)小于環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目。

即便是同區(qū)位的樓盤，大開發(fā)商至少愛惜自己的羽毛，注重品牌，至少周期性長(zhǎng)、項(xiàng)目多，考慮的因素也比較多，因此在項(xiàng)目運(yùn)作上也不敢亂來(lái)。

這是一個(gè)極有代表性的對(duì)比。什么是品牌的作用？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，品牌就是企業(yè)的彈力裝備。在市場(chǎng)好的時(shí)候可以幫項(xiàng)目跳的更高，溢價(jià)比周邊明顯調(diào)出許多；市場(chǎng)不好的時(shí)候，就是著陸保障，幫助品牌企業(yè)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格更加堅(jiān)挺，表現(xiàn)在未來(lái)就是二手房?jī)r(jià)格的“冒尖”行為。

上圖是美景自己的項(xiàng)目，和美景與萬(wàn)科合作的項(xiàng)目，一路之隔，差別之大。

其次，地鐵物業(yè)依然最搶手。

鄭州早已步入地鐵時(shí)代，而且規(guī)劃中的地鐵四通八達(dá)，為分流到郊區(qū)置業(yè)的百姓提供無(wú)盡的便捷。毫無(wú)疑問，雖然地鐵已經(jīng)將主城價(jià)值外溢到了郊區(qū)的一些樓盤，主城的地鐵物業(yè)價(jià)值依然是十分搶眼的。無(wú)論是北上廣深還是南京杭州武漢，地鐵對(duì)物業(yè)價(jià)值的帶動(dòng)，也是有目共睹。這也是大家選擇樓盤的另一個(gè)關(guān)鍵。

通過(guò)上面三個(gè)圖所代表的鄭州這三個(gè)不同區(qū)位的樓盤對(duì)比就可以與上述的觀點(diǎn)對(duì)照。

毋庸置疑鐵路和高架給城市帶來(lái)了無(wú)盡的便捷與繁華，成為連通世界的主動(dòng)脈。

凡事都有兩面性，高架和鐵路對(duì)百姓生活的影響是顯而易見的。對(duì)于選擇小區(qū)來(lái)講，那就是離高架和鐵路越遠(yuǎn)價(jià)值越高，就算是同是臨近高架或鐵路的小區(qū)，離的越遠(yuǎn)價(jià)值越大。

這項(xiàng)考評(píng)緯度里，也有項(xiàng)目定位等方面的兼顧，但至少，離的遠(yuǎn)對(duì)生活品質(zhì)的保障越高。

從居住本身而言，選擇樓盤還有一個(gè)相當(dāng)相當(dāng)重要的因素，就是要選擇比較純粹的居住型社區(qū)。

當(dāng)年，選擇海德公園一號(hào)的那批人絕對(duì)是有眼光的，因?yàn)槟抢锎砹似肺缓蛢r(jià)值，包括北京的昆侖公寓和香港的天匯等，都成為這個(gè)城市純粹型住區(qū)名副其實(shí)的代表。

無(wú)論從哪一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，主城區(qū)都是代表著主流價(jià)值的。通過(guò)上述的分析和對(duì)比可以看出，三環(huán)內(nèi)20000+的精裝純粹社區(qū)是完全值得出手的，因?yàn)樵谖磥?lái)，他的二手房售價(jià)將高出周邊非知名房企項(xiàng)目一大截。更何況，這是大品牌的項(xiàng)目。

眾所周知，無(wú)論是剛需還是改善，甚至投資，在主城買房的保障性和增長(zhǎng)性，都要均優(yōu)越于其他區(qū)域。

還是那句話，一切將在未來(lái)由市場(chǎng)和時(shí)間給出檢驗(yàn)。