當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，或者一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，且第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，如果另一方主張追回該房屋的，人民法院均不予支持。
相關(guān)法條：
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條
《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條
基本案情：
原告秦某、李某在一審中訴稱(chēng)：2012年12月22日，秦、李二人與宋某簽訂北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定由秦、李二人購(gòu)買(mǎi)坐落為北京市大興區(qū)廡殿路15號(hào)28號(hào)樓4單元302號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：訴爭(zhēng)房屋），房屋總價(jià)193萬(wàn)元。補(bǔ)充協(xié)議約定，秦、李二人于2013年1月10日前將首付款101萬(wàn)元（包含定金3萬(wàn)元）支付給宋某，批貸后3個(gè)工作日內(nèi)宋某完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。秦、李二人按照約定期限交付定金及首付款，但宋某以各種理由拖延履行，不協(xié)助秦、李二人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。補(bǔ)充協(xié)議約定，如任何一方逾期履行約定義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計(jì)算向守約方支付房屋總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。現(xiàn)秦、李二人請(qǐng)求法院判令：1、宋某繼續(xù)履行2012年12月22日簽訂的北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)助秦、李二人辦理訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；2、宋某向秦、李二人支付違約金。
原審被告宋某在原審法院答辯稱(chēng)：不同意秦某、李某的訴訟請(qǐng)求。
翟某在原審法院訴稱(chēng)：1998年，翟某與宋某登記結(jié)婚。2006年4月14日，翟某與宋某購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋。2007年，翟某與宋某離婚，但未分割財(cái)產(chǎn)，故訴爭(zhēng)房屋仍系翟某與宋某的共同財(cái)產(chǎn)。在翟某不知情的情況下，宋某與秦某、李某簽訂北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，將該訴爭(zhēng)房屋出售。翟某認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋系其與宋某的共同財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，現(xiàn)未經(jīng)翟某同意，宋某與秦某、李某簽訂北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的行為，侵犯了其對(duì)房屋的所有權(quán)和處分權(quán)?，F(xiàn)在訴爭(zhēng)房屋已在相關(guān)部門(mén)辦理網(wǎng)簽手續(xù)，妨礙翟某對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)益，故請(qǐng)求法院判令：確認(rèn)秦某、李某與宋某就訴爭(zhēng)房屋簽訂的北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效，并解除訴爭(zhēng)房屋的網(wǎng)上簽約手續(xù)。
秦某、李某針對(duì)翟某的訴訟請(qǐng)求在原審法院答辯稱(chēng)：翟某的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院予以駁回。
宋某針對(duì)翟某的訴訟請(qǐng)求在原審法院答辯稱(chēng)：同意第三人翟某的訴訟請(qǐng)求。
一審判決后，宋某、翟某均不服，遂上訴至北京一中院。宋某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，依法改判駁回秦某、李某要求支付違約金的訴訟請(qǐng)求。翟某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，依法改判確認(rèn)秦某、李某與宋某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效，解除上述房屋的網(wǎng)上簽約手續(xù)。
秦某、李某同意原審法院判決,不同意上訴人宋某、翟某的上訴請(qǐng)求和理由。
判決結(jié)果：
一審法院經(jīng)審理后判決如下：被告宋某協(xié)助原告秦某、李某到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并給付原告秦某、原告李某違約金；駁回原告秦某、原告李某的其他訴訟請(qǐng)求；駁回第三人翟某的全部訴訟請(qǐng)求。一審判決后，宋某、翟某均不服，上訴至北京一中院，一中院經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判。
裁判理由：
根據(jù)本案查明的事實(shí)，2006年4月14日，宋某與北京旺興宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂北京市商品房預(yù)售合同。2008年，訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人登記為宋某。宋某與翟某是在2007年經(jīng)北京市大興區(qū)人民法院調(diào)解離婚，翟某在離婚時(shí)未提出分割訴爭(zhēng)房屋的要求，在宋某取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)到本案訴訟之前，翟某亦一直沒(méi)有對(duì)訴爭(zhēng)房屋主張權(quán)利，并且在房屋出售委托登記表中產(chǎn)權(quán)人是宋某，共有人情況是無(wú)，配偶是否為房屋共有人一項(xiàng)是打的叉，宋某亦在出售聲明中稱(chēng)她是合法的產(chǎn)權(quán)人，對(duì)房屋享有完整的處分權(quán)，結(jié)合以上情況，作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方，秦某、李某在購(gòu)房前對(duì)房屋情況已經(jīng)盡到了足夠的審查義務(wù)，有理由相信宋某對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋享有完整的處分權(quán)，其交易行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒煽隙ê捅Ｗo(hù)。宋某與秦某、李某簽訂的北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，對(duì)翟某要求確認(rèn)宋某與秦某、李某簽訂的北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，一審法院未予支持并無(wú)不當(dāng)。
依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。宋某與秦某、李某簽訂的北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)各方當(dāng)事人依法具有法律約束力，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。對(duì)于翟某以其對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有物權(quán)為由要求解除訴爭(zhēng)房屋的網(wǎng)上簽約手續(xù)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。故一審法院判決駁回翟某要求宋某與秦某、李某解除訴爭(zhēng)房屋網(wǎng)上簽約手續(xù)的訴訟請(qǐng)求正確。
裁判解析：
本案審理的關(guān)鍵點(diǎn)一是正常情況下房屋買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)盡到什么程度的審查義務(wù)，尤其是在賣(mài)房人可能因婚姻關(guān)系存在共有人的情形下，購(gòu)房人的注意義務(wù)應(yīng)當(dāng)盡到什么程度。從降低交易成本及保障交易秩序的角度，對(duì)購(gòu)房人審查義務(wù)的要求不應(yīng)過(guò)高，也不應(yīng)過(guò)低。賣(mài)房人有過(guò)婚姻關(guān)系時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)查看離婚證等，對(duì)協(xié)議離婚和判決離婚的情形分別予以審查。本案中，宋某和翟某以前存在婚姻關(guān)系，2007年經(jīng)法院調(diào)解離婚，調(diào)解筆錄中明確記載了雙方均稱(chēng)沒(méi)有夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房屋出售委托登記表共有人情況是無(wú)，配偶是否為房屋共有人一項(xiàng)是打的叉，宋某亦在出售聲明中稱(chēng)她是合法的產(chǎn)權(quán)人，在此情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為房屋買(mǎi)受人秦某、李某已經(jīng)盡到了足夠的審查義務(wù)。
本案審理的關(guān)鍵點(diǎn)二是關(guān)于《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條，“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，能否在本案中適用。該司法解釋第三條是指當(dāng)事人一方主張合同無(wú)效的情形，此處當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)特指買(mǎi)賣(mài)合同雙方，而不包括本案中的翟某。因此，本案并不能引用該條司法解釋來(lái)駁回翟某的訴訟請(qǐng)求。
本案審理的關(guān)鍵點(diǎn)三是關(guān)于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谑粭l，“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”在本案中的適用問(wèn)題。該條司法解釋規(guī)定第三人善意購(gòu)買(mǎi)并已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，對(duì)另一方主張追回的訴訟請(qǐng)求不予支持。本案中的秦某、李某并沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，因此，不應(yīng)該適用本條司法解釋。
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