2017年4月，宋某與李某簽訂房屋買賣合同，約定將其房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給李某。同年5月，雙方按規(guī)定辦理了交易手續(xù)，繳納了稅費，在申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，轉(zhuǎn)讓人宋某因病去世，請問房屋買賣的轉(zhuǎn)移登記能否繼續(xù)辦理，該如何辦理？
1房屋買賣的轉(zhuǎn)移登記
不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是指登記機構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請，將不動產(chǎn)物權(quán)從不動產(chǎn)登記簿上記載的主體名下登記至其他主體名下，法律后果是不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，物權(quán)的主體發(fā)生了變化。房屋買賣的轉(zhuǎn)移登記是指登記機構(gòu)依據(jù)買賣雙方當(dāng)事人的申請，將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)從轉(zhuǎn)讓人名下登記至受讓人名下。轉(zhuǎn)移登記的類型按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第27條的規(guī)定，因下列情形導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：（一）買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的；（二）以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（四）不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（五）繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；（九）因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。房屋買賣是典型的轉(zhuǎn)移登記，實務(wù)中買賣雙方提交不動產(chǎn)權(quán)證、身份證明、買賣合同、完稅憑證等材料共同向登記機構(gòu)提出轉(zhuǎn)移登記申請。如果宋某未去世，宋某與李某共同向登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記，登記完成后房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)即從宋某名下轉(zhuǎn)移至李某名下。
2轉(zhuǎn)讓人宋某去世的法律后果
《民法總則》第13條規(guī)定，自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。民事權(quán)利能力是指法律賦予民事主體享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的能力，是民事主體享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的資格，是作為民事主體進行民事活動的前提條件。自然人死亡后，就失去了民事權(quán)利能力，失去了享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的民事主體資格。宋某死亡后，就不能以宋某名義簽訂合同，也不能以宋某名義申請不動產(chǎn)登記。本案中，宋某生前與李某簽訂房屋買賣合同，如無法律規(guī)定的違法情形，該房屋買賣合同是有效的，能夠得到法律的保護，但因尚未辦理不動產(chǎn)登記，房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，買賣合同設(shè)立的僅僅是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，本案中李某只能作為債權(quán)人，而非物權(quán)享有人。
宋某死亡后，按照法律規(guī)定，繼承就開始了?！独^承法》第2條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時開始。宋某死亡的那一刻，發(fā)生繼承的法律后果。按照《繼承法》規(guī)定，宋某死亡后由宋某的繼承人繼承宋某的財產(chǎn)?！段餀?quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。按照該條規(guī)定，宋某死亡后，其名下的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移至宋某繼承人名下。這是《物權(quán)法》上比較特殊的一條規(guī)定，因為《物權(quán)法》確立的不動產(chǎn)物權(quán)生效的一般原則是自登記機構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿時物權(quán)生效?！段餀?quán)法》第14條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。繼承比較特殊，在被繼承人死亡之時，物權(quán)就轉(zhuǎn)移了，是否記載于不動產(chǎn)登記簿并不影響物權(quán)轉(zhuǎn)移生效。
3買賣與繼承能否合并辦理
有觀點認為，從便民利民的角度出發(fā)，既然按照法律的規(guī)定，宋某死亡后，其物權(quán)已轉(zhuǎn)移至繼承人名下，那么由宋某繼承人直接與李某共同申請轉(zhuǎn)移登記即可。如果繼承人到不動產(chǎn)登記機構(gòu)書面確認宋某的轉(zhuǎn)讓行為有效，承諾繼續(xù)履行宋某和李某簽署的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以為受讓人李某辦理不動產(chǎn)登記。這么做是否符合法律規(guī)定呢？
宋某死亡后，房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至其繼承人名下，繼承人申請不動產(chǎn)登記的，如提交證明繼承權(quán)利的經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的相關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記；繼承人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》1.8.6的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記。雖然按照《物權(quán)法》《繼承法》的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利在宋某死亡時已發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是《物權(quán)法》第31條規(guī)定，依照本法第28-30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。依照《物權(quán)法》第28-30條的規(guī)定，物權(quán)的變動因法院判決、政府征收決定、繼承或者遺贈以及合法建造房屋等，直接發(fā)生效力，而不必遵循依法律行為而進行的物權(quán)變動應(yīng)當(dāng)遵循的一般公示方法，這很可能損害到交易秩序和交易安全。出于對交易安全的保護，《物權(quán)法》規(guī)定按照第28-30條規(guī)定享有物權(quán)的，當(dāng)事人因處分不動產(chǎn)而登記的，被處分的不動產(chǎn)權(quán)利應(yīng)已登記。
最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)﹝2004﹞5號）規(guī)定：“對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門提交被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記”。按照該項規(guī)定，被查封人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的，法院應(yīng)提供相關(guān)材料，由登記部門辦結(jié)轉(zhuǎn)移登記后，法院才能辦理查封登記。
《物權(quán)法》第31條體現(xiàn)的以及上述文件規(guī)定遵循的是“在先已登記原則”?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》在總則部分規(guī)定了“在先已登記原則”“處分房地產(chǎn)之人，其房地產(chǎn)權(quán)利必須已經(jīng)在登記簿進行了記載，否則不能為其辦理登記”。按照在先已登記原則，不動產(chǎn)物權(quán)的變動在登記簿上得到連續(xù)、完整的記載，描述不動產(chǎn)物權(quán)變化的所有階段。在先已登記原則是不動產(chǎn)登記需要遵循的一項重要原則。本案中，繼承的轉(zhuǎn)移登記是一個必不可少的登記程序。
房屋買賣合同是宋某與李某訂立的，現(xiàn)宋某的繼承人能否代替宋某繼續(xù)履行合同呢？合同具有相對性，只對合同當(dāng)事人發(fā)生法律效力，宋某與宋某的繼承人是兩個獨立的民事主體，如果宋某的繼承人愿意繼續(xù)履行宋某和李某簽署的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，需待房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)登記至自己名下后，再以自己的名義與李某簽訂房屋買賣合同，共同申請轉(zhuǎn)移登記。
綜上所述，本案中宋某的繼承人應(yīng)當(dāng)先辦理房屋繼承的轉(zhuǎn)移登記，然后再與李某一起向登記機構(gòu)申請房屋買賣的轉(zhuǎn)移登記，這樣才符合法律規(guī)定的程序。便民利民是登記機構(gòu)的服務(wù)宗旨，但切不可違反法律規(guī)定，程序違法也是違法。
劉翎艷
常州市不動產(chǎn)登記中心
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