鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！
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我代理的北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2017）京0105民初19180號(hào)確認(rèn)合同無效糾紛案、上海市楊浦區(qū)人民法院（2017）滬0110民初18436號(hào)房屋買賣合同糾紛案、上海市第二中級(jí)人民法院（2018）滬02民終8228號(hào)房屋買賣合同糾紛案三個(gè)案件中，我都是代理被告（二審中是被上訴人）應(yīng)訴（都取得了勝訴），原告（二審中的上訴人）都是以“惡意串通，損害第三人利益”為由起訴或上訴，要求確認(rèn)合同無效。原告（二審中的上訴人）以“惡意串通，損害第三人利益”為由要求確認(rèn)合同無效的訴求都沒有得到法院支持，這當(dāng)然和個(gè)案中舉證質(zhì)證及法庭辯論等有很大的關(guān)系，但是從上述幾個(gè)案子，我們也可以看出，以“惡意串通，損害第三人利益”為由要求確認(rèn)合同無效的訴求很難得到支持，因?yàn)椤皭阂獯ā焙茈y舉證證明。
《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；……”
“惡意串通”是指合同雙方以損害第三人利益為目的而非法勾結(jié)通謀的行為。在公證委托賣房的背景下，“惡意串通”是指公證委托的代理人（受托人）與買房人以損害賣房人（嚴(yán)格講是房屋所有權(quán)人）利益為目的，非法勾結(jié)通謀的行為。
一、“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”
《民事訴訟法》第64條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。”
《民訴法解釋》第90條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。”
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！?/span>
根據(jù)上述規(guī)定，以惡意串通損害第三人利益為由主張合同無效的一方應(yīng)當(dāng)舉證證明“惡意串通”。
二、最直接最有力的證據(jù)難以獲得
例如，在公證委托賣房案件中，如果賣售人本人【（原）房屋所有人】以惡意串通損害第三人利益為由訴請(qǐng)確認(rèn)合同無效，證明“惡意串通”的最直接最有力的證據(jù)莫過于如下證據(jù)（其一即可）：
1、（原）房屋所有人的公證委托代理人與買受人簽訂的協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容是如下條款（全部或主要部分）：合同價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)、房款不實(shí)際支付給房屋所有權(quán)人、非法利益如何分配、如何規(guī)避法律責(zé)任等等。
2、（原）房屋所有人的公證委托代理人與買受人謀劃非法轉(zhuǎn)讓房屋所有人房產(chǎn)以非法獲利的真實(shí)性能夠得到認(rèn)可的錄音錄像等。
但是上述證據(jù)一般不會(huì)存在，即便存在，（原）房屋所有人也幾乎不可能獲得。所以說，最直接最有力的證據(jù)難以獲得。
三、與其七拼八湊碰運(yùn)氣，還不如轉(zhuǎn)換思路
（一）七拼八湊碰運(yùn)氣
所謂七拼八湊碰運(yùn)氣，是指以惡意串通損害第三人利益為由主張合同無效的一方，羅列諸多對(duì)自己有利的證據(jù)【如：房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的70%或房?jī)r(jià)偏低、房屋買受人沒有實(shí)際看房、房屋買受人沒有實(shí)際支付房款或（原）房屋所有人沒有實(shí)際收到房款、該房屋交易有“套路貸”的背景或與之關(guān)聯(lián)、房屋買賣合同的部分主要條款缺失或不合常理等等】。不可否認(rèn)，這些證據(jù)是很重要的證據(jù)，也是獲得勝訴的必要條件。但是，之所以說“碰運(yùn)氣”，是因?yàn)檫@些證據(jù)無一能夠直接證明“惡意串通”，舉證方只能寄希望于法官根據(jù)優(yōu)勢(shì)證據(jù)原則和自由心證能夠相信自己所說屬實(shí)并進(jìn)而支持自己的訴訟請(qǐng)求，但是請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)邏輯上的混亂脫節(jié)給法官的裁判帶來壓力和困擾，所以說原告有碰運(yùn)氣之嫌。
當(dāng)然，個(gè)案中原告如此主張可能是無奈之舉，也有可能是個(gè)案中有一兩個(gè)很有利且很有力的背景，如：
（1）買賣雙方有關(guān)聯(lián)關(guān)系：最高人民法院（2012）民四終字第1號(hào)民事判決（最高院指導(dǎo)案例33號(hào)）債務(wù)人將主要財(cái)產(chǎn)以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓給其關(guān)聯(lián)公司，關(guān)聯(lián)公司在明知債務(wù)人欠債的情況下，未實(shí)際支付對(duì)價(jià)的，可以認(rèn)定債務(wù)人與其關(guān)聯(lián)公司惡意串通、損害債權(quán)人利益，與此相關(guān)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
（2）公證委托賣房背景下，（原）房屋所有人的代理人與房屋買受人是同事關(guān)系，且庭審中謊稱之前不認(rèn)識(shí)。北京市海淀區(qū)人民法院（2016）京0108民初7279號(hào)民事判決認(rèn)為：結(jié)合郭某某與張某某在本案審理初期均表示雙方因此次房屋買賣事件才予以相識(shí)，直到王某某調(diào)取雙方均系中鼎嘉業(yè)（北京）投資管理有限公司的職員后，雙方才承認(rèn)系事先認(rèn)識(shí)的同事關(guān)系。故本院認(rèn)為依據(jù)毛某與王某某的公證書，如果王某某不能按期償還借款，毛某可依據(jù)公證書向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。即使需要出售涉案房屋來償還王某某對(duì)毛某的借款，張某某亦應(yīng)核算欠款數(shù)額，與王某某共同確定出售房屋的具體內(nèi)容及出售房屋后售房款的處置情況。但張某某在本案中并未履行上述義務(wù)，作為買受人的郭某某亦未履行實(shí)際付款義務(wù)，故據(jù)此本院認(rèn)定郭某某與張某某在房屋買賣的過程中存在惡意串通的事實(shí)行為，損害了王某某的合法權(quán)益。
（二）轉(zhuǎn)換思路：以意思表示不真實(shí)為由主張合同無效
1、法律規(guī)定
《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二)意思表示真實(shí)；(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益?！?/span>
《民法總則》第143條規(guī)定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。”
2、法理解析
什么是意思表示不真實(shí)？以公證委托賣房，（原）房屋所有權(quán)人以意思表示不真實(shí)為由主張合同無效為例，誰(shuí)意思表示不真實(shí)？哪個(gè)階段有不真實(shí)的意思表示？
（1）公證委托書系偽造，（原）房屋所有權(quán)人根本就沒有賣房的意思表示。
（2）公證委托書真實(shí)，但是（原）房屋所有權(quán)人做此公證委托，是為其債務(wù)做擔(dān)保，而不是真想賣房。
（3）房屋買受人買房非真實(shí)意思表示，房屋買受人的真實(shí)意思不是“買”，而是“騙”。真正的買房人，不論是自住，還是投資，都會(huì)非常謹(jǐn)慎：正規(guī)渠道獲取房源、實(shí)地看房、認(rèn)真簽約、合理對(duì)價(jià)、實(shí)際付款、要過戶也要交房……但是，如果買受人只是想將房子“騙”到手賺取非法利益（不論是自己持有還是轉(zhuǎn)賣），上述環(huán)節(jié)會(huì)部分缺失。反過來說，上述重要環(huán)節(jié)部分甚至全部缺失或不合常理，則說明買受人沒有買房的真實(shí)意思，房屋買賣合同也就無效。
附
案例一：侯某與李某等確認(rèn)合同無效糾紛案
案情簡(jiǎn)介：2016年1月22日，宋某代侯某與李某簽訂《房屋買賣合同》，約定出售案涉房屋予李某，成交價(jià)格260萬元，該房屋過戶到買方名下后3個(gè)工作日內(nèi)，買方向賣方支付160萬元，其余尾款在該房屋驗(yàn)收交接后3個(gè)工作日內(nèi)支付給賣方。后，2016年3月18日宋某代理侯某與李某簽訂《存量房屋買賣合同》（合同編號(hào)：C1192359），辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)于當(dāng)天轉(zhuǎn)移登記至李某名下。當(dāng)日，李某銀行轉(zhuǎn)賬支付郭某某135萬元，通過案外人瞿磊磊銀行轉(zhuǎn)賬支付郭某某20萬元，2016年3月19日李某銀行轉(zhuǎn)賬支付郭某某5萬元，2016年4月6日李某銀行轉(zhuǎn)賬支付郭某某5萬元，2016年4月8日李某銀行轉(zhuǎn)賬支付郭某某4萬元。李某另稱在2016年4月6日通過微信向郭某某轉(zhuǎn)賬支付1萬元，并提交了微信交易記錄。李某主張系按宋某的指定將款項(xiàng)支付給郭某某，并提交了宋某簽字確認(rèn)的《指定打款聲明》。宋某予以認(rèn)可。
侯某稱因向案外人郭某某借款，郭某某擔(dān)心還款問題，要求其辦理委托出售房屋的公證，其按照郭某某的要求進(jìn)行了委托宋某出售房屋的公證。公證書記載委托事項(xiàng)：……簽訂房屋買賣合同（含網(wǎng)簽合同），辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)……代收售房款……。宋某稱其接受侯某的代為出售房屋，且侯某也有出售房屋償還借款的意思。為此，宋某提交了侯某與郭某某的短信、通話錄音等予以佐證。侯某不予認(rèn)可，稱當(dāng)時(shí)郭某某要求其賣房，其曾經(jīng)考慮過賣房，后也沒有出售。
另查，宋某和李某均稱之前不相識(shí)。李某稱買房前由宋某帶著去看過一次房，當(dāng)時(shí)房屋內(nèi)有一男一女自稱侯某親屬，并且也配合看房，房屋過戶后再去的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)房屋被其他人占有，至今尚未交付房屋。
審理過程中，經(jīng)侯某和李某申請(qǐng)，本院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)案涉房屋在2016年2月23日和2016年1月22日時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告給出的價(jià)值分別為351.35萬元、345.95萬元，同時(shí)提示估價(jià)對(duì)象為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房，上市交易由購(gòu)買人按成交額的3%補(bǔ)交土地出讓金，本次評(píng)估結(jié)果不包含應(yīng)向政府補(bǔ)交的土地出讓金。侯某支出評(píng)估費(fèi)11284元、李某支出評(píng)估費(fèi)11149元。
裁判原文節(jié)選【案號(hào)：北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2017）京0105民初19180號(hào)】侯某以宋某、李某惡意串通損害其利益為由，主張《存量房屋買賣合同》無效，應(yīng)當(dāng)就此舉證證明存在惡意串通的情形。認(rèn)定存在惡意串通的情形，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人在主觀上有損害他人等的利益的意圖，并且客觀上必須有相互勾結(jié)和串通的行為。本案中，從查明的情況看，《存量房屋買賣合同》出賣人為宋某代理的侯某，買受人為李某。因此，侯某需舉證證明宋某與李某存在惡意串通的情形。首先從主觀意圖上看，侯某公證委托宋某代為辦理房屋出售事宜，李某在宋某持有侯某公證授權(quán)委托書的情況下，與宋某簽訂《存量房屋買賣合同》，并按照合同約定支付相應(yīng)價(jià)款。上述情況均不足以說明宋某和李某主觀上有損害侯某利益的意圖。其次，從客觀表象上看，依據(jù)現(xiàn)有的證據(jù)，僅有宋某與李某簽訂《存量房屋買賣合同》并支付價(jià)款的行為，侯某未提交證據(jù)證明宋某與李某存在其他行為，諸如宋某與李某的身份關(guān)系問題，是否存在事先一致的行為等。因此，在經(jīng)公證的授權(quán)委托書已授權(quán)宋某簽訂房屋買賣合同（含網(wǎng)簽合同）、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)、代收售房款等，宋某與李某簽訂房屋買賣合同，并且按照合同約定支付價(jià)款的情況下，侯某未提交證據(jù)證明宋某與李某存在惡意串通的行為，本院對(duì)于侯某的主張不予采納，對(duì)其要求確認(rèn)《存量房屋買賣合同》無效和將房屋產(chǎn)權(quán)回轉(zhuǎn)登記至其名下的請(qǐng)求，本院均不予支持。
從法律規(guī)定上來看，一方以欺詐、脅迫的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，屬于可撤銷可變更的合同。因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無權(quán)處分人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，所有權(quán)人在特定情況下可追回。侯某可視具體情況，決定是否另行主張。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
駁回侯某的全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)23600元，由侯某負(fù)擔(dān)（已交納11800元，余款于本判決生效后七日內(nèi)交納）。
評(píng)估費(fèi)22433元，由侯某負(fù)擔(dān)11284元（已預(yù)交），由李某負(fù)擔(dān)11149元（已預(yù)交）。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級(jí)人民法院。
案例二：陳某某與顏某某、張某某等房屋買賣合同糾紛案
案情簡(jiǎn)介：2014年6月21日，陳某某（乙方）與案外人徐某（甲方）簽訂《借款抵押協(xié)議書》，約定甲方將自己的閑散資金出借給乙方，乙方愿意用房地產(chǎn)為借款提供擔(dān)保。借款金額：60萬元整。借款期限：二個(gè)月，自2014年6月21日起至2014年8月20日止。借款利息：月利率為1.8%，利隨本清。還款日期：乙方應(yīng)于2014年8月20日前歸還借款本金和利息。乙方愿意為本協(xié)議書項(xiàng)下的某某及利息提供房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，房地產(chǎn)坐落：上海市楊浦區(qū)殷行路XXX弄XXX號(hào)XXX室，房地產(chǎn)建筑面積：48.76平方米，房地產(chǎn)協(xié)商價(jià)值：120萬元。本協(xié)議書經(jīng)公證后即成為具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，借款人不履行或者履行不適當(dāng)?shù)模杩钊嗽敢饨邮苡泄茌牂?quán)的人民法院的依法強(qiáng)制執(zhí)行。違約責(zé)任：乙方未按本協(xié)議約定期限歸還借款本金的，每逾期一天，應(yīng)向甲方付應(yīng)付借款本金的萬分之六違約金。
2014年8月14日，上海市寶山公證處出具（2014）滬寶證字第7657號(hào)《具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書》，證明2014年6月21日陳某某與案外人徐某簽訂了借款抵押協(xié)議書，雙方的簽約行為符合《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條的規(guī)定；協(xié)議書上雙方的簽名均屬實(shí)；協(xié)議書內(nèi)容符合《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公證法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的規(guī)定，本公證書具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。
2014年6月21日，陳某某向案外人趙某某出具《委托書》，由陳某某委托趙某某代為辦理系爭(zhēng)房屋出售的相關(guān)事宜，委托期限自2014年8月21日起至2015年8月20日止。其中，委托事項(xiàng)第五條內(nèi)容為：代為簽訂上述房地產(chǎn)的買賣合同（出售價(jià)格不低于120萬元）及撤銷買賣合同、領(lǐng)取房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，并協(xié)助買受方辦理按揭貸款及其它相關(guān)手續(xù)。
2014年8月14日，上海市寶山公證處出具（2014）滬寶證字第7656號(hào)《公證書》，證明陳某某于2014年6月21日在上海市寶山區(qū)128紀(jì)念路XXX號(hào)在公證員面前，在前面的《委托書》上簽名。
2015年6月17日，陳某某向傅某某出具《委托書》，由陳某某委托傅某某辦理出售系爭(zhēng)房屋的相關(guān)事宜，委托期限自委托書簽字之日起至2016年6月16日止。
2015年6月25日，上海市東方公證處出具（2015）滬東證字第24312號(hào)《公證書》，證明陳某某于2015年6月17日在該處，在前面的《委托書》上簽名，該簽名行為屬實(shí)。
2015年6月26日，傅某某代陳某某與顏某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定陳某某將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給顏某某，建筑面積48.76平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為80萬元整。
2015年7月18日，顏某某向滿懿（上海）房地產(chǎn)咨詢有限公司支付傭金8,000元。
2015年8月4日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人變更登記為顏某某。
2015年8月8日，傅某某向顏某某出具《收據(jù)》，內(nèi)容為：房款80萬元，經(jīng)結(jié)算，已經(jīng)全部收齊。
2015年8月3日，傅某某向案外人徐某轉(zhuǎn)賬19,500元；2015年8月5日，傅某某向案外人徐某轉(zhuǎn)賬35萬元；2015年8月11日，傅某某向案外人徐某轉(zhuǎn)賬25萬元；2015年8月16日，傅某某向案外人徐某轉(zhuǎn)賬14.5萬元，以上合計(jì)76.45萬元。
一審審理中，案外人徐某書寫《情況說明》，說明其收到傅某某轉(zhuǎn)賬的76.45萬元，其與陳某某的本息已全部結(jié)清。2018年3月27日庭審中，法庭詢問陳某某，陳某某向法庭陳述其向徐某歸還借款利息付至2015年7月14日，之后是否付過？陳某某回答，沒有了。法庭又問陳某某，徐某之后有無主張過要求你還款？陳某某回答，沒有。
2018年3月27日庭審時(shí)，法庭還詢問陳某某，陳某某陳述向徐某支付的都是利息，是嗎？陳某某回答，是的，我們只支付過利息，沒有還過本金。就陳某某向案外人徐某歸還的利息問題，陳某某提供了從2014年12月31日至2015年7月14日陳某某轉(zhuǎn)給徐某的單據(jù)，金額共計(jì)35,800元。2018年3月27日庭審時(shí)，法庭詢問陳某某，陳某某陳述向徐某從2014年6月20日支付至2015年7月14日利息共計(jì)184,800元，但提供的銀行流水沒有那么多，是否還有其他書面憑證？陳某某回答，沒有。
2015年12月6日，陳某某與顏某某簽訂《賣房定金協(xié)議書》，約定陳某某向顏某某購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，成交價(jià)為100萬元，買賣過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用，全由陳某某負(fù)擔(dān)。陳某某支付定金5萬元，承諾在定金支付后28日內(nèi)，即1月5日前，付清總房?jī)r(jià)的30%，作為首付。到時(shí)如陳某某不能按時(shí)足額付清首付，顏某某除使用定金罰則外，陳某某還應(yīng)當(dāng)賠償因其違約給顏某某造成的所有經(jīng)濟(jì)損失。
2015年12月6日，陳某某向顏某某支付定金5萬元。
一審審理中，陳某某提供其與顏某某在2016年1月28日的通話錄音，陳某某稱在對(duì)話中其才得知顏某某不是真實(shí)的買房人。顏某某對(duì)該錄音資料的真實(shí)性不予認(rèn)可。陳某某稱通話錄音的原件已被陳某某刪除。
2016年3月2日，陳某某書寫《承諾書》，內(nèi)容為：茲委托傅某某代表我在所賣房款中先行償還本人欠徐某的債務(wù)，以上承諾是陳某某的真實(shí)意思表示。
2016年3月2日，陳某某書寫《承諾書》，承諾于2016年4月10日前支付顏某某買房首付款20萬元。其后，陳某某并未履行承諾。
2016年8月31日，顏某某與張某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定顏某某將系爭(zhēng)房屋出售給張某某，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為87萬元。
2016年8月31日，張某某向顏某某支付房款22萬元；2016年9月26日，張某某向顏某某支付房款60萬元。
2016年9月26日，張某某向滿懿（上海）房地產(chǎn)咨詢有限公司支付傭金8,700元。
2016年10月2日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人變更登記為張某某。
2016年11月15日，張某某、李某、上海祺邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定李某委托上海祺邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所購(gòu)買張某某名下的系爭(zhēng)房屋，房?jī)r(jià)款為205萬元。
2016年11月15日，李某與上海祺邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所簽訂《傭金確認(rèn)書》，確認(rèn)傭金為41,000元。
2016年11月16日，李某與張某某、上海祺邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所協(xié)商，李某對(duì)沒有實(shí)地看房以及有老人住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)能否搬走表示擔(dān)憂，要求解約。張某某、上海祺邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所承諾可以在一年內(nèi)搬走，或者李某買下后再租給張某某，并表示如果李某現(xiàn)在不買了，就是違約，要承擔(dān)違約責(zé)任。
2016年12月8日，張某某與李某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定張某某將系爭(zhēng)房屋出售給李某，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為165萬元。
2016年12月8日，張某某與李某簽訂《附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定買賣合同約定的房?jī)r(jià)款不包含該房地產(chǎn)內(nèi)的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾的價(jià)格。交易過程中發(fā)生的所有稅費(fèi)均由李某承擔(dān)。該房地產(chǎn)內(nèi)的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾的轉(zhuǎn)讓價(jià)為40萬元。雙方確認(rèn)李某的貸款到張某某賬后3日內(nèi)作為交房時(shí)間，李某同意屆時(shí)作為起租日，租期一年租給張某某，租金以每月3,500計(jì)算，一次性支付12個(gè)月及一個(gè)月押金，若張某某提早搬走則租金按實(shí)際計(jì)算退還，一年后交房同時(shí)遷出戶口。
2016年11月5日，李某支付定金40,000元。2016年11月17日，李某支付房款160,000元。2016年12月8日，李某分別支付房款350,000元、400,000元。2017年3月18日，李某支付房款100,000元。
2016年12月8日，李某支付傭金41,000元。
2017年1月11日，李某與上海市公積金管理中心、中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市黃浦支行簽訂《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》，借款金額為50萬元，借款期限為15年。抵押物為系爭(zhēng)房屋。
2017年1月11日，李某與中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市黃浦支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同（組合貸款適用）》，借款金額為50萬元，貸款期限為360個(gè)月。
2017年3月6日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人變更登記為李某。
2017年3月6日，中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市黃浦支行、上海市公積金管理中心在系爭(zhēng)房屋上登記抵押權(quán)，債權(quán)金額為100萬元，其中，商業(yè)貸款50萬元，期限從2016年12月27日至2046年12月27日，公積金貸款50萬元，期限從2016年12月27日至2031年12月27日。
2017年4月10日，系爭(zhēng)房屋燃?xì)鈶裘^至李某名下。
裁判原文節(jié)選
一審【案號(hào)：上海市楊浦區(qū)人民法院（2017）滬0110民初18436號(hào)】陳某某與案外人徐某所簽《借款抵押協(xié)議書》的某某到期日為2014年8月20日，到期后，陳某某并未歸還本金，故在借款到期后、陳某某未歸還借款的情況下，傅某某依據(jù)陳某某出具給傅某某的經(jīng)過公證的委托書將系爭(zhēng)房屋出售，并無不妥。陳某某稱轉(zhuǎn)讓房款80萬元過低，應(yīng)該為120萬元，但陳某某在出具給前一個(gè)委托人趙某某的委托書中約定系爭(zhēng)房屋出售價(jià)格不低于120萬元，而趙某某的委托期限到期后，陳某某在另行出具給傅某某的委托書中，并未約定系爭(zhēng)房屋的出售底價(jià)；而且陳某某在傅某某將系爭(zhēng)房屋出售給顏某某后，又以100萬元的價(jià)格欲從顏某某處購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，該約定的價(jià)款也低于陳某某所稱的120萬元。故陳某某稱轉(zhuǎn)讓價(jià)款過低，無相應(yīng)事實(shí)依據(jù)。而且，陳某某的回購(gòu)行為也說明陳某某知道并認(rèn)可傅某某代陳某某將系爭(zhēng)房屋出售給了顏某某。第三，即便如陳某某所稱其直到2016年1月28日與顏某某通話時(shí)才得知，顏某某并非真實(shí)的買房人，那陳某某在其后也就是2016年3月2日又書寫了《承諾書》，內(nèi)容為委托傅某某代表陳某某在所賣房款中先行償還陳某某欠案外人徐某的債務(wù)，該承諾書也是對(duì)傅某某代陳某某出售系爭(zhēng)房屋行為的追認(rèn)。此外，根據(jù)傅某某的舉證，傅某某所收取的房款確用來代陳某某歸還案外人徐某的某某。陳某某也自述其后徐某再未向陳某某主張過借款，陳某某也再未向徐某償還過借款。綜合上述理由，陳某某要求確認(rèn)傅某某代其與顏某某所簽訂的房屋買賣合同無效的訴請(qǐng)，難以支持。在此基礎(chǔ)上，又結(jié)合顏某某、張某某、李某陳述三人之間的轉(zhuǎn)讓均是真實(shí)意思表示，陳某某要求確認(rèn)后兩手房屋買賣合同無效的訴請(qǐng)，法院亦難以支持。
一審法院判決：駁回陳某某全部訴請(qǐng)。
二審【案號(hào)：上海市第二中級(jí)人民法院（2018）滬02民終8228號(hào)】經(jīng)查，2014年陳某某向案外人徐某借款60萬元，借款到期后，陳某某無法歸還借款，2015年6月26日傅某某依據(jù)陳某某出具的經(jīng)公證的委托書以80萬元價(jià)格將系爭(zhēng)房屋出售給顏某某。雖然在2014年6月陳某某向案外人趙某某出具的經(jīng)公證的委托書中約定系爭(zhēng)房屋不得以低于120萬元的價(jià)格出售，但在2015年6月17日陳某某向傅某某出具的委托書中并未約定系爭(zhēng)房屋的最低售價(jià)，且在顏某某取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)后，陳某某曾欲以100萬元的價(jià)格從顏某某處回購(gòu)系爭(zhēng)房屋，該價(jià)格也低于陳某某主張的120萬元。陳某某雖稱其于2016年1月28日才得知顏某某不是真實(shí)買房人，但在同年3月2日其仍向傅某某出具承諾書，委托傅某某代其在所賣房款中先行償還其欠徐某的債務(wù)，故本院認(rèn)為，陳某某的回購(gòu)行為表明其知曉并認(rèn)可傅某某代其將系爭(zhēng)房屋出售給顏某某，并以售房款償還其與徐某之間的債務(wù)?，F(xiàn)無證據(jù)表明陳某某在此期間曾主張傅某某代其與顏某某簽訂的房屋買賣合同無效，傅某某也提供了證據(jù)證明其收取的房款已用于代陳某某歸還案外人的某某，陳某某亦無確鑿證據(jù)證明傅某某與顏某某之間系惡意串通，故對(duì)陳某某要求確認(rèn)其與顏某某之間的房屋買賣合同無效的訴請(qǐng)，本院實(shí)難支持。關(guān)于后兩手房屋買賣合同的效力問題，一審法院已就其判決理由作詳細(xì)闡述，本院認(rèn)同，不再贅述。如陳某某認(rèn)為傅某某以低價(jià)出售系爭(zhēng)房屋，侵害其合法權(quán)益，其可另行主張。綜上所述，陳某某的上訴請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)人民幣80元，由上訴人陳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
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