在買賣二手房過程中一旦發(fā)生糾紛而鬧上法庭，個人輸多贏少，大多數(shù)人都會“吃啞巴虧”。要避免這種情況，除了增強法律意識之外，還需要在簽訂各種合約、文書過程中，盡早發(fā)現(xiàn)其中陷阱。
六成個人輸給中介
個人與房產(chǎn)中介發(fā)生糾紛而鬧上法庭，輸?shù)囊环酵莻€人。
3月15日，上海市司法局和律協(xié)舉辦“O2O法治沙龍”，邀請律師為市民分析居間合同中可能存在的陷阱。在活動現(xiàn)場，上海江懷律師事務(wù)所田思遠(yuǎn)律師分享了一組數(shù)據(jù)。根據(jù)他在數(shù)據(jù)庫的檢索，2015年上海居間合同糾紛一審判決共有1998件，其中將近60%的案件都是市民敗訴，案件相對集中在傭金方面。
在分析個人敗訴比例過高的原因時，律師表示除了訴訟過程中專業(yè)律師參與程度較低之外，還有一個很大的因素就是買賣雙方在簽訂各類文書時，由于個人疏忽導(dǎo)致自己陷入被動境地，甚至輸?shù)艄偎尽?/p>
僅憑個人力量，顯然不能通已經(jīng)配備了法務(wù)部門的房產(chǎn)中介公司相抗衡，因此在沒有律師的參與下，敗訴的往往居多。據(jù)了解，為了應(yīng)對大大小小的糾紛，各房產(chǎn)中介公司基本都配備了具有法律專業(yè)知識背景的法務(wù)人員，而個人所具備的僅僅只是一些法律常識，與法務(wù)人員這個群體力量相差過于懸殊。而從經(jīng)濟角度來看，居間合同標(biāo)的大多在3萬~5萬元不等，對個人而言是一個不小的負(fù)擔(dān)，而對律師來說因為標(biāo)的金額并不大又缺乏興趣，所以個人不愿找而律師不愿參與，因此大多數(shù)情況下都是個人跟公司去“硬碰硬”，但又很難找到關(guān)鍵的事實和證據(jù)，其結(jié)果可想而知。
各個環(huán)節(jié)都有“雷區(qū)”
在遵紀(jì)守法的前提下，個人如何才能規(guī)避二手房買賣過程中有可能會碰到的問題，從而盡量減少糾紛的發(fā)生，并保障權(quán)益？
律師提醒說，二手房買、賣方在與房產(chǎn)中介簽訂各類文書過程中，應(yīng)該將風(fēng)險控制工作前置。這項工作如何操作算到位呢？其關(guān)鍵是在簽訂委托出售協(xié)議、交意向金、簽署居間協(xié)議、草簽房屋買賣合同等環(huán)節(jié)中，留意其中的風(fēng)險點，并提前將其化解掉。為了便于理解，下面我們結(jié)合具體案例來進行分析。
謹(jǐn)慎對待獨家代理
目前各個中介公司為了讓自己處于競爭的有力位置，紛紛采取獨家代理方式，但稍有不慎，可能也會讓自己陷入被動境地。
【案例1】陳先生在出售房產(chǎn)時，考慮到對方是一家大型房產(chǎn)公司，網(wǎng)點眾多，于是在經(jīng)紀(jì)人的建議下與之簽署了獨家代理協(xié)議，而對方也在口頭承諾在一個月之內(nèi)將房產(chǎn)賣出。但事與愿違，陳先生只好通過其他中介公司來尋找買家并成功交易，沒想到卻收到了法院傳票，第一家中介公司認(rèn)為他違約而將其告上了法庭。
【解析】獨家代理是中介方為了讓自己掌握更多房源而采取的一種辦法，因此為了獲得獨家代理資格，房產(chǎn)中介不惜做出各種承諾，比如在約定時間內(nèi)出售、成交價高于市場水平等，甚至?xí)鲃咏档蛡蚪饦?biāo)準(zhǔn)。但同時對賣家也會提出各種要求，比如不能重復(fù)掛牌。不過專家提醒說，簽訂獨家代理之前，買家一定要了解清楚雙方的權(quán)利和義務(wù)是否對等，并了解自己要承擔(dān)的違約責(zé)任是哪些、有多大，然后再決定是否簽訂該協(xié)議，而不能只是聽信中介給予的美好承諾便輕易下筆。
意向金“轉(zhuǎn)定”要當(dāng)心
與意向金有關(guān)的協(xié)議，也是買家在簽訂協(xié)議時需要特別當(dāng)心的地方。
【案例2】小謝看中一套兩房，對價格、地段都比較滿意，于是考慮與賣家做進一步接觸。這時，中介建議他先拿出10萬元作為意向金，同時拿出一份事先擬定好的協(xié)議，要求其簽字，他在協(xié)議中看到這樣一段話：本意向金收據(jù)作為甲方(購房人)委托乙方與房屋業(yè)主洽談該房屋的買賣事宜專用。小謝認(rèn)為不妥，要求中介修改。
【解析】小謝對該意向金協(xié)議產(chǎn)生疑問并非無道理，因為根據(jù)該條款規(guī)定不難看出，購房人已經(jīng)向中介公司進行了授權(quán)，授權(quán)其與賣家就價格、付款方式等進行談判，這顯然會把自己置于被動境地。專業(yè)人士建議，在簽訂意向金協(xié)議時，需要注意的是不要給中介公司授權(quán)，慎防中介公司將“中介服務(wù)”偷換為“代理服務(wù)”，這樣避免意向金直接轉(zhuǎn)為定金。
居間協(xié)議勿馬虎
與房產(chǎn)中介簽訂居間協(xié)議也是一個很重要的環(huán)節(jié)，應(yīng)關(guān)注到所有核心內(nèi)容。
【案例3】阮小姐決定與某房產(chǎn)中介合作，購買其推薦的一套二手房。在對方提出簽訂居間協(xié)議時，阮小姐就其中有關(guān)費用承擔(dān)方式做了詳細(xì)了解，在得知對方為“到手價”之后，認(rèn)為有失公平而重新進行協(xié)商，但對方不同意她的提議，于是選擇了放棄。
【解析】居間協(xié)議是是指居間人與委托人之間簽訂的合同，又稱居間合同，主要包括雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任的劃分等等，在簽訂之前需要仔細(xì)了解相關(guān)內(nèi)容。專業(yè)人士提醒，在簽訂居間協(xié)議時，必須明確居間合同履行服務(wù)的具體內(nèi)容，如只是促成合同成立，還是牽線讓買賣雙方達(dá)成合同意向，或僅介紹買賣雙方認(rèn)識，或有其他協(xié)助義務(wù)等；同時還需要對居間服務(wù)過程中出現(xiàn)的違約情況之后如何處理，尤其是房產(chǎn)中介一方的責(zé)任如何劃分并處理等等，都需要做到事先明確。
另外，還需要重點提醒的是，由于當(dāng)前流行“到手價”，稅費會轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，而與我們平時見到的各自承擔(dān)各自費用有所區(qū)別，所以對于稅費的承擔(dān)，買賣雙方都需要在跟中介公司簽訂居間協(xié)議時先行明確，以免日后“扯皮”。
買賣合同最重要
簽訂買賣合同環(huán)節(jié)最為復(fù)雜，同時也最為重要。只要在房屋買賣合同上“簽字畫押”之后，就會被認(rèn)定為買賣雙方真實想法的體現(xiàn)，所以在落筆之前一定要認(rèn)真閱讀所有條文并一再確認(rèn)。
【案例4】老王跟賣家談妥房價之后，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助下簽署了二手房買賣合同，雖然中介表示這是格式合同，只需注意個別細(xì)節(jié)即可，但老王還是仔仔細(xì)細(xì)地通讀了合同全文，并將賣家承諾的內(nèi)容寫進了附件。
【解析】老王的做法無疑是值得肯定的。目前各地都提供了規(guī)范的二手房買賣合同文本，從而避免了很多問題。但還有需要注意的是，除了面積、房價等關(guān)鍵信息，以及雙方違約責(zé)任等內(nèi)容需要準(zhǔn)確無誤之外，對于賣家承諾的內(nèi)容，也需要在合同中得以體現(xiàn)，比如贈送的家具、家電數(shù)量、型號等，以及賣家未能了結(jié)的費用如物業(yè)費、水電煤氣費如何處理，都需要在買賣合同中體現(xiàn)出來。另外，盡量避免簽訂陰陽合同，因為一旦發(fā)生糾紛，陰陽合同的內(nèi)容到底具有多大真實性，很難判斷。
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