關(guān)注房產(chǎn)的人，不少都接到過農(nóng)家院出售的信息，價格10萬多一點(diǎn)，就可以擁有一個300平左右的農(nóng)家院，宣傳內(nèi)容中說，不管是自住還是投資都很不錯。部分農(nóng)家院還以種植多年的果樹、蔬菜大棚等，作為購買農(nóng)家院的贈品，讓很多投資者看了都很心動。然而，購買這樣的農(nóng)家院在法律上是否受到法律保護(hù)？是否可以長期持有？
問題一，農(nóng)村買房是否受到法律保護(hù)？
我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
因此，購買到的房屋實(shí)則為小產(chǎn)權(quán)房，即城里人在鄉(xiāng)下買房時，拿到的村里或是鄉(xiāng)里的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。
顯然，在現(xiàn)行政策下，“小產(chǎn)權(quán)房”無疑屬非法之列，在農(nóng)村投資買房是不受法律保護(hù)的，一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔(dān)。即使擁有房屋的合法使用權(quán)，翻建房屋也是不受法律保護(hù)的。所以購買房屋后想要對房子進(jìn)行改造，也不受法律保護(hù)。
問題二，購買還是長期租憑？
仔細(xì)詢問購買細(xì)節(jié)時，購買實(shí)為長期租賃，期限10年到70年不等。每個公司都有100到200個獨(dú)立庭院，銷售開發(fā)已形成了一定規(guī)模。同時，這些農(nóng)家院都形成了小區(qū)，擁有統(tǒng)一的物業(yè)，更好地方便居住者。
問題三，租賃期限越長越好？
在租賃問題上，商家承諾租期足夠長，不會影響使用，通常都在30到50年之間。而根據(jù)我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！毕M(fèi)者在簽署合同時一定要看清租期，切莫認(rèn)為租期越長越好。
不建議購買或承租農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅
實(shí)際上，早在2009年，北京市國土資源局就下令，要求各區(qū)縣全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，并由市政府牽頭突擊強(qiáng)拆大型農(nóng)家大棚別墅，對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人追究刑責(zé)。
目前市場上出售的農(nóng)家院，大多租用農(nóng)村集體土地，建有配套房。銷售者聲稱“雙方簽訂的是租地合同，不違反國家禁止農(nóng)村宅基地買賣和嚴(yán)禁破壞耕地的規(guī)定”。然而不少在售農(nóng)家院的建筑面積都超出了規(guī)定。
北京市齊致律師事務(wù)所律師林莉此前接受采訪是表示，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅是高房價背景下的產(chǎn)物，是小產(chǎn)權(quán)房的變種。這種變相的房地產(chǎn)開發(fā)易造成耕地流失，不符合法律法規(guī)，建議不要購買或承租。”
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