在江浙說(shuō)起綠城，無(wú)人不點(diǎn)贊稱奇，許多人都以住綠城的房子或者享受綠城的物業(yè)服務(wù)作為自己身份的標(biāo)識(shí)；同樣的地段，綠城的房子都會(huì)比普通房產(chǎn)貴上幾千一平方。
綠城的創(chuàng)始人，是中國(guó)房地產(chǎn)屆的一位教父級(jí)的人物——宋衛(wèi)平。后來(lái)他又成立了藍(lán)城生活服務(wù)集團(tuán)，布局新的事業(yè)版圖。
最近，他用一個(gè)喬布斯式的發(fā)布會(huì)，宣告了他的“理想小鎮(zhèn)”計(jì)劃。
小鎮(zhèn)在中國(guó)
12月3日，“小鎮(zhèn)在中國(guó)”發(fā)布會(huì)在杭州云棲小鎮(zhèn)舉行，鮮少露面的宋衛(wèi)平一改原來(lái)坐講臺(tái)發(fā)言的方式，而是全程站著，洋洋灑灑闡述了自己的小鎮(zhèn)夢(mèng)想。
外界評(píng)論，這個(gè)風(fēng)格分明就是地產(chǎn)版的喬布斯。
宋衛(wèi)平宣布在未來(lái)的5-10年做出5-10個(gè)小鎮(zhèn)樣板，主要位于上海、杭州和北京周邊，這樣的小鎮(zhèn)并不只是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是把支撐小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)包含在內(nèi)。
█ 綠城小鎮(zhèn)
宋衛(wèi)平提到的小鎮(zhèn)是這樣的：距離市中心30-50公里，占地3平方公里，其中農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占2平方公里，建筑規(guī)劃占1平方公里。在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，預(yù)計(jì)售價(jià)1萬(wàn)/平米，10%的是配套設(shè)施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂(lè)和文化等。
宋衛(wèi)平將以綠城農(nóng)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)引擎，建設(shè)富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，將當(dāng)?shù)丶爸苓呣r(nóng)民就地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。也就是說(shuō)，城里人可以在鄉(xiāng)村玩轉(zhuǎn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村人可以就地成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人，消除城鄉(xiāng)二元對(duì)立。
宋衛(wèi)平放出豪言：“要在十年內(nèi)建造100個(gè)小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)一萬(wàn)億的銷售額?！?/strong>
小鎮(zhèn)與農(nóng)業(yè)有什么關(guān)系？
“小鎮(zhèn)另外一個(gè)非常重要的作用是城市和鄉(xiāng)村的鏈接。小鎮(zhèn)項(xiàng)目，大概會(huì)有80%與農(nóng)業(yè)有關(guān)聯(lián)。我們做小鎮(zhèn)，一個(gè)非常重要的出發(fā)點(diǎn)和目的，就是通過(guò)小鎮(zhèn)帶動(dòng)周邊的農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民這個(gè)‘三農(nóng)’問(wèn)題的解決?！彼涡l(wèi)平說(shuō)，如果一個(gè)人的動(dòng)機(jī)可以分解的話，農(nóng)業(yè)動(dòng)機(jī)占到他做小鎮(zhèn)動(dòng)機(jī)的60%，他想通過(guò)探索城鎮(zhèn)化，帶動(dòng)中國(guó)新一輪農(nóng)村改造。而這些小鎮(zhèn)的購(gòu)買者，有很大部分是因?yàn)樗麄儗?duì)農(nóng)耕的興趣。
——這大約就是一個(gè)地產(chǎn)教父版的“再造故鄉(xiāng)”吧！
筆者的理解是，接來(lái)下的一波居住消費(fèi)升級(jí)，將會(huì)使得很多富人搬出城市融入自然居住，特別是第一批退休的有錢有閑的人（此趨勢(shì)，與許多歐美發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)在的情況一樣，居住在市中心的不一定最有錢），而在城市郊區(qū)的小鎮(zhèn)項(xiàng)目正是天然的好去處。在這里，農(nóng)業(yè)將發(fā)揮它最大的價(jià)值，不單單是提供食物所需，而是環(huán)境的再造、生活情趣的配套。
小鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，會(huì)吸納大量的本地農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，解決就業(yè)，創(chuàng)造財(cái)富。
▼在馬斯洛的需求層次理論中，人的需求分為五個(gè)層次。當(dāng)前的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大部分在滿足最底兩層的需求，而小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)滿足的是更高需求。
多年前就開(kāi)始布局農(nóng)業(yè)，試錯(cuò)
早在2012年，綠城就啟動(dòng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)公司，第一個(gè)項(xiàng)目就放在宋衛(wèi)平的老家——嵊州，種植面積6000畝，輻射面積約4萬(wàn)畝，產(chǎn)品類型覆蓋果類、蔬菜、水稻、油菜、水產(chǎn)品、茶葉、畜禽。第一批產(chǎn)品首先面對(duì)綠城業(yè)主服務(wù)。
2014年，綠城物業(yè)成立了綠城精選項(xiàng)目，以自有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上整合全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，給業(yè)務(wù)提供農(nóng)產(chǎn)品宅配上門的服務(wù)，有天貓旗艦店、有app……
后來(lái)又成立了藍(lán)城農(nóng)業(yè)，種黃桃，種植甜橘柚……
這幾年綠城的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，外界褒貶不一，畢竟一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)做農(nóng)業(yè)，雖然有錢有資源，干得總歸漏洞百出。但是，當(dāng)小鎮(zhèn)夢(mèng)想拋出的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，所有的農(nóng)業(yè)布局，即使全部失敗也值得，因?yàn)槎际菫榱诉@個(gè)終極地產(chǎn)理想來(lái)做提前試錯(cuò)的。
農(nóng)業(yè)的價(jià)值最大化，或在農(nóng)業(yè)之外
一個(gè)大型農(nóng)業(yè)綜合體項(xiàng)目，投資10億，如果要純靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)收回成本，簡(jiǎn)直是天方夜譚！國(guó)家把農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格調(diào)控得死死的，生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也極高，投入產(chǎn)出不對(duì)等。
但是一旦注入地產(chǎn)要素，滿盤皆活！因?yàn)橐坏┯腥俗∵M(jìn)來(lái)，農(nóng)業(yè)就不單純是生產(chǎn)要素，而更重要是生活要素，是提升精神生活品質(zhì)的手段，而這一點(diǎn)卻是無(wú)價(jià)的。
農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)的價(jià)值大得驚人！一旦人住下來(lái)，那么所有吃喝拉撒都會(huì)和這家公司有關(guān)，銀行要入駐進(jìn)來(lái)，快遞要入駐進(jìn)來(lái)，購(gòu)物要入駐進(jìn)來(lái)，服務(wù)要入駐進(jìn)來(lái)……這分明就是一個(gè)世外桃源版的小社會(huì)啊。
如果農(nóng)業(yè)還是從零起步，自然是很難的，但是地產(chǎn)商用“小鎮(zhèn)模式”來(lái) “收割農(nóng)業(yè)綜合體”，將農(nóng)業(yè)的價(jià)值最大化；而且國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部農(nóng)業(yè)綜合體，基礎(chǔ)雖好但運(yùn)營(yíng)狀況不佳，正好給小鎮(zhèn)做配套了。
▼筆者見(jiàn)過(guò)無(wú)數(shù)農(nóng)業(yè)綜合體中的別墅，除去是否違建不說(shuō)，大部分都是有房子沒(méi)生活，只有周末有生意，平時(shí)很冷清。
空說(shuō)無(wú)益，我給你舉實(shí)例吧
藍(lán)城正在開(kāi)發(fā)的小鎮(zhèn)已經(jīng)有10個(gè)，包括烏鎮(zhèn)雅園、杭州桃李春風(fēng)、莫干山觀云小鎮(zhèn)、杭州春風(fēng)長(zhǎng)樂(lè)、上海崇明島小鎮(zhèn)、春風(fēng)江南、嵊州越劇小鎮(zhèn)、成都多利桃花源、廈門桃李春風(fēng)、北京桃李春風(fēng)。
其中，杭州春風(fēng)長(zhǎng)樂(lè)，就是浙江物產(chǎn)集團(tuán)多年前屯著的一塊風(fēng)水寶地，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，后期中斷，如今終于在和藍(lán)城的合作中發(fā)揮價(jià)值。
▼長(zhǎng)樂(lè)林場(chǎng)是一片美得令人窒息的原生林場(chǎng),無(wú)數(shù)次入選“杭州十大不為人知的秋色秘境”,被稱為“上帝打翻的顏料瓶”
還有，你看著“成都多利桃花源”這個(gè)名字，是不是似曾相識(shí)？對(duì)了，這個(gè)項(xiàng)目就是藍(lán)城與國(guó)內(nèi)有機(jī)農(nóng)業(yè)的先行者——多利農(nóng)莊聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
基本模式應(yīng)該是原有農(nóng)業(yè)項(xiàng)目出地和出農(nóng)業(yè)配套，藍(lán)城集團(tuán)操盤，共同開(kāi)發(fā)。
“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”這個(gè)局，地產(chǎn)公司們?cè)缇筒剂硕嗄?/span>
筆者曾經(jīng)走訪過(guò)杭州另外一家地產(chǎn)公司的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，早在2008年左右就在杭州郊區(qū)圈下萬(wàn)畝良田，手筆大得驚人。
圈地時(shí)，規(guī)劃的是農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（否則拿不下這么多地）。2013年，農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用去了幾百畝土地，但說(shuō)實(shí)話看不出有什么農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，只是有點(diǎn)開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)、兒童游樂(lè)、垂釣餐飲之類的休閑設(shè)施。少量種植水稻，也只是返租給農(nóng)民管理，不足為道。
當(dāng)時(shí)我曾驚訝地問(wèn)負(fù)責(zé)人，這么大的土地，才這么點(diǎn)效益，如何持續(xù)運(yùn)營(yíng)？
他笑笑，后期有大用途，但是土地必須早些拿，否則就沒(méi)有了。
是的。先用農(nóng)業(yè)名義，把土地拿下來(lái)，以后再想各種辦法審批，或拿附近農(nóng)民的宅基地，或用設(shè)施用地指標(biāo)建木屋，或把建設(shè)用地合法化，最后打造集地產(chǎn)、養(yǎng)老、休閑、農(nóng)業(yè)一體的小鎮(zhèn)綜合體，應(yīng)該就是這些地產(chǎn)大佬們?cè)缭绮枷碌木帧?/span>
有爭(zhēng)議，但是方向已經(jīng)明確
江浙一帶，地少丘陵多，無(wú)法形成規(guī)?；N植的效應(yīng)，也就很難靠生產(chǎn)形成足夠吸引人的回報(bào)。但是土地卻是稀缺資源，特別是在地產(chǎn)人手里，將其轉(zhuǎn)化為富人生活小鎮(zhèn)的時(shí)候，應(yīng)該是價(jià)值最大化的一種方式了吧。
此種模式，筆者在山東也曾見(jiàn)，將設(shè)施建設(shè)用地建好房屋之后，售賣使用權(quán)，然后配套送旁邊的農(nóng)業(yè)用地給業(yè)主做菜地。公司可全權(quán)管理種植，業(yè)主也以樂(lè)享其成，此種產(chǎn)品一經(jīng)推出很受歡迎，特別是對(duì)那些退休了的有土地情節(jié)的富人來(lái)說(shuō)。
據(jù)說(shuō)，該項(xiàng)目第一期很火，全部售罄，但第二期開(kāi)發(fā)被政府叫停，目前還處于政策紅線邊緣。
（本文作者鐘文彬，首發(fā)于公眾微信“新農(nóng)堂”，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處）
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