未經(jīng)業(yè)主大會同意 續(xù)訂物業(yè)合同無效
昨日，來賓市興賓區(qū)法院對大地景苑小區(qū)11名業(yè)主狀告業(yè)委會和物業(yè)公司的物業(yè)合同糾紛案作出一審宣判，以未經(jīng)業(yè)主大會同意或小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主追認為由，判處業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽的物業(yè)合同無效。法院認為，業(yè)委會相當于代理人的角色，11名業(yè)主雖然只是小區(qū)的部分業(yè)主，但他們是物業(yè)合同的最終權(quán)利義務承受人，當物業(yè)合同侵害業(yè)主的合法權(quán)益時，單個業(yè)主都可以起訴維權(quán)。
認為物業(yè)服務“不得力”欲解除合同
大地景苑是來賓一個比較大的住宅小區(qū)，共有將近1500戶。2012年4月，該小區(qū)成立了業(yè)主委員會，“趕走”了他們自認為不合格的物業(yè)公司，聘請柳州致上物業(yè)服務有限公司來賓分公司作為“新管家”。雙方簽訂了兩年的物業(yè)合同，合同期至2014年4月31日。合同期滿后，業(yè)委會延長了對方的合同期限。2014年12月13日，業(yè)委會又跟物業(yè)公司續(xù)簽了一份為期3年的物業(yè)合同。
隨著時間的推移，業(yè)主和物業(yè)公司之間產(chǎn)生了矛盾，業(yè)主認為“新管家”進駐小區(qū)后，由于不作為或亂作為，導致小區(qū)管理混亂，盜竊現(xiàn)象嚴重；電梯頻發(fā)故障，單元門和對講機系統(tǒng)不能正常使用；收取的物業(yè)費用賬目混亂，于是有部分業(yè)主不愿交納物業(yè)費。
今年4月份，物業(yè)公司把69名業(yè)主告到了興賓區(qū)法院，要求對方支付拖欠的物業(yè)費。然而，到了6月份，在法院計劃開庭的前一天，物業(yè)公司主動撤訴。
7月份，該小區(qū)的11名業(yè)主聯(lián)名向興賓區(qū)法院遞交訴狀，起訴業(yè)委會和物業(yè)公司。業(yè)主認為，業(yè)委會沒有按照法定程序召開業(yè)主大會，于2014年12月13日私下與物業(yè)公司續(xù)簽了為期3年的物業(yè)服務合同，嚴重侵犯了原告和廣大業(yè)主的合法權(quán)益，請求法院確認該份合同無效。
單個業(yè)主有權(quán)起訴維權(quán)
今年8月24日，法院開庭審理此案。被告業(yè)委會辯稱，續(xù)簽的物業(yè)合同是在原來合同期滿后，根據(jù)原來合同的約定進行的，該合同應視為合法有效。
被告物業(yè)公司則認為，他們和業(yè)委會續(xù)簽的物業(yè)合同并沒有違反法律規(guī)定，應當認定為有效合同。另外，確認合同無效涉及全體業(yè)主的共同利益，11名原告代表不了全體業(yè)主，沒有資格起訴。為了主張自己的權(quán)利，庭審結(jié)束十幾天后，物業(yè)公司還向法庭遞交了一份“同意續(xù)簽物業(yè)合同”的追認業(yè)主名冊。
法院經(jīng)審理認為，業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同不但需實體上合法，還需程序上合法。簽訂雙方雖為業(yè)委會和物業(yè)公司，但物業(yè)服務內(nèi)容的接受者及服務費的承擔者均是具體的單個業(yè)主，合同最終權(quán)利義務的承受人也是具體的單個業(yè)主，該合同對單個業(yè)主均具有約束力。故業(yè)委會和物業(yè)簽訂的物業(yè)合同侵害業(yè)主的合法權(quán)益時，業(yè)主有權(quán)起訴維權(quán)，故原告的主體適格。
法院認定業(yè)委會只是“代理人”
法院還認為，業(yè)委會處于一種類似于代理人的地位，是否有代表簽約權(quán)則要看其是否獲得業(yè)主大會的授權(quán)，或者獲得小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)，且占人數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主追認同意。取得代表簽約權(quán)后，其與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同才具備生效要件。
從本案查明情況看，業(yè)委會并沒有召開業(yè)主大會獲得授權(quán)。物業(yè)公司在庭審結(jié)束后遞交的追認名單，是其在庭審前兩天以回訪的形式，追認單函頭被折疊，部分業(yè)主并不清楚真相，而且之后沒有公布，已簽名的業(yè)主亦不認可。因此，法院不采納。
據(jù)此，法院作出了上述判決。
本站僅提供存儲服務，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請
點擊舉報。
