問題的提出：俗話說：“品質(zhì)即價值”，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)系到一個小區(qū)的品質(zhì)，如果服務(wù)質(zhì)量低劣，那么這個小區(qū)的房屋價值就將直接受到不良影響。當業(yè)主委員會或者個別掌控業(yè)主委員會公章的人員擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)合同，這樣的物業(yè)服務(wù)合同是否有效？當這樣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐小區(qū)后，其不僅不努力提高服務(wù)質(zhì)量，反而一邊收著物業(yè)費一邊不作為，小區(qū)臟亂差開始出現(xiàn)，在這個時候，個別業(yè)主實在看不下去了，其能否向法院提起確認物業(yè)服務(wù)合同無效的訴訟？
一、基本案情
原告是某別墅小區(qū)的業(yè)主。業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會表決同意擅自解聘了原開發(fā)商聘請的前期物業(yè)公司并與新的物業(yè)公司簽署了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。新物業(yè)公司進駐后，小區(qū)內(nèi)花木枯死嚴重，各種枯枝敗葉及生活垃圾亂堆亂放現(xiàn)象嚴重，綠地雜草叢生，溝渠污水泛濫，公益性文體設(shè)施更是在雜草中腐蝕銹爛，小區(qū)溫泉水也一直未正常提供，小區(qū)毫無綠化養(yǎng)護和共有設(shè)施設(shè)備的維護和管理，小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量慘不忍睹。原告為了維護自己的合法權(quán)益，以業(yè)主委員會和物業(yè)公司為共同被告向法院提起了民事訴訟，請法院判決確認兩被告簽署的《物業(yè)管理服務(wù)合同》無效。
二、爭議焦點
1、 原告是否有權(quán)提起本案的訴訟？
2、物業(yè)管理服務(wù)合同是否有效？
三、法院裁判觀點
一審法院認為原告具有訴訟主體資格，物業(yè)管理服務(wù)合同無效。物業(yè)公司和業(yè)主委員會不服一審判決而提起上訴，經(jīng)過二審法院審理，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
二審法院認為：
（1）建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定與相關(guān)物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主應(yīng)當具有法律上的約束力，是由業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為自我管理機制的權(quán)力機關(guān)和執(zhí)行機關(guān)的法律地位決定的。業(yè)主因其為物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的實際享有者和承擔者，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實質(zhì)當事人，業(yè)主當然有權(quán)提起相應(yīng)訴訟。
?。?）業(yè)主委員會基于執(zhí)行業(yè)主大會決定而與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同，是其作為業(yè)主自我管理機制執(zhí)行機關(guān)的行為，所產(chǎn)生的一切后果，應(yīng)由業(yè)主承擔。對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主
一般業(yè)主撤銷權(quán)，實質(zhì)上是業(yè)主對自己的合法權(quán)益，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等，在受到業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定侵害時的侵害排除請求權(quán)的一種具體體現(xiàn)。當這種侵害排除請求權(quán)直接行使遭到拒絕后，法律賦予業(yè)主可以通過司法途徑獲得救濟的權(quán)利。因此，業(yè)主撤銷權(quán)，實質(zhì)上是一種侵害排除請求權(quán)，具有請求權(quán)的性質(zhì)。
實際上，單個業(yè)主起訴成功案例很少很少。在實體權(quán)益撤銷權(quán)糾紛中，業(yè)主應(yīng)當舉證證明其實體權(quán)益因業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議而受到侵害。業(yè)主個人無權(quán)就物業(yè)服務(wù)合同中的內(nèi)容行使撤銷權(quán)。如業(yè)主堅持要求撤銷物業(yè)合同的內(nèi)容，則法院可裁定駁回業(yè)主起訴。但物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般有業(yè)主大會或業(yè)主委員會的相應(yīng)決議作為依據(jù)，業(yè)主可請求撤銷物業(yè)服務(wù)合同訂立所依據(jù)的業(yè)主大會或業(yè)主委員會的相關(guān)決議。
選聘或解聘物業(yè)公司應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。如業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出選聘或解聘物業(yè)公司的決定系按照法律規(guī)定的程序進行，業(yè)主僅以該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在問題或瑕疵而主張侵害其合法權(quán)益為由要求撤銷選聘或續(xù)聘該物業(yè)公司的決議，法院不予支持。
聯(lián)系客服
