裁判要旨

合同法規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)名合同是集體合同，前期物業(yè)管理物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商指定，業(yè)委會(huì)成立，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)與業(yè)委會(huì)簽訂，單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只能追認(rèn)以前的合同和以前的物業(yè)公司管理服務(wù)有效。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，必須成立業(yè)主大會(huì)，過(guò)半業(yè)主且專(zhuān)用部分面積過(guò)半業(yè)主同意業(yè)委會(huì)才能與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，否則合同無(wú)效，故Ｘ物業(yè)公司的辯解意見(jiàn)不予支持，Ｘ物業(yè)公司與單個(gè)業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。

基本案情

業(yè)委會(huì)起訴要求物業(yè)公司撤出小區(qū)

2018年6月30日，Ｘ物業(yè)公司分別與79位業(yè)主簽訂了《Ｓ小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》。

2018年11月18日，Ｔ業(yè)委會(huì)以小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后維權(quán)，聘請(qǐng)相關(guān)物業(yè)公司后前期物業(yè)公司自動(dòng)解除，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，硬件問(wèn)題，安全消防，開(kāi)發(fā)商將消防通道改門(mén)市，前期物業(yè)加收電費(fèi)等問(wèn)題召開(kāi)了Ｓ業(yè)委會(huì)擴(kuò)大會(huì)議，并形成了會(huì)議記錄。

由于與物業(yè)公司協(xié)商未果，Ｔ業(yè)委會(huì)向一審法院起訴請(qǐng)求：判令Ｘ物業(yè)公司無(wú)條件撤除Ｓ物業(yè)服務(wù)區(qū)域，騰退物業(yè)用房、交出物業(yè)全部資料。

法院觀點(diǎn)

物業(yè)與單個(gè)業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效

一審法院認(rèn)為,由于Ｘ物業(yè)公司以Ｔ業(yè)委會(huì)沒(méi)有按物權(quán)法第七十六條的規(guī)定，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意而擅自解聘Ｘ物業(yè)公司為由，拒絕終止合同和移交服務(wù)事項(xiàng)，導(dǎo)致Ｔ業(yè)委會(huì)新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法生效和履行。

最終該小區(qū)仍由Ｘ物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)至今，Ｔ業(yè)委會(huì)、Ｘ物業(yè)公司雙方形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系10多年，此期間Ｔ業(yè)委會(huì)與Ｘ物業(yè)公司就物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)發(fā)生分歧，業(yè)委會(huì)明確表示與Ｘ物業(yè)公司終止物業(yè)服務(wù)辦理移交，后Ｔ業(yè)委會(huì)針對(duì)要求Ｘ物業(yè)公司將整體物業(yè)用房及物業(yè)資料移交Ｔ業(yè)委會(huì)等事項(xiàng)，召開(kāi)業(yè)委會(huì)擴(kuò)大會(huì)議，通過(guò)書(shū)面意見(jiàn)征求書(shū)等方式，已經(jīng)通過(guò)了過(guò)半數(shù)的業(yè)主及過(guò)半數(shù)建筑面積業(yè)主的同意，表明前期物業(yè)服務(wù)合同終止，本次訴訟Ｔ業(yè)委會(huì)提出Ｘ物業(yè)公司騰退物業(yè)用房，移交物管資料并退出物業(yè)服務(wù)的訴訟請(qǐng)求，業(yè)委會(huì)表明與Ｘ物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)關(guān)系終止是其真實(shí)意思表示，依法予以確認(rèn)。Ｔ業(yè)委會(huì)的該項(xiàng)訴求，依法予以支持。

Ｘ物業(yè)公司提出已分別與大多數(shù)業(yè)主簽訂了《Ｓ物業(yè)服務(wù)合同》，雖未與少部分業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但履行了相關(guān)的義務(wù)的辯解意見(jiàn)，合同法規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)名合同是集體合同，前期物業(yè)管理物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商指定，業(yè)委會(huì)成立，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)與業(yè)委會(huì)簽訂，單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只能追認(rèn)以前的合同和以前的物業(yè)公司管理服務(wù)有效。

物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，必須成立業(yè)主大會(huì)，過(guò)半業(yè)主且專(zhuān)用部分面積過(guò)半業(yè)主同意業(yè)委會(huì)才能與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，否則合同無(wú)效，故Ｘ物業(yè)公司的辯解意見(jiàn)不予支持，Ｘ物業(yè)公司與單個(gè)業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。

二審法院認(rèn)為，本案中，Ｘ物業(yè)公司上訴認(rèn)為其與單個(gè)業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，一審認(rèn)定Ｘ物業(yè)公司與單個(gè)業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效不當(dāng)。經(jīng)審查，案涉小區(qū)單個(gè)業(yè)主與Ｘ物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，系基于Ｘ物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)管理企業(yè)，單個(gè)業(yè)主并不能自主選擇Ｘ物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故單個(gè)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同并不能作為Ｘ物業(yè)公司繼續(xù)為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的依據(jù)。

在案涉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，有專(zhuān)有部分建筑物總面積且業(yè)主總?cè)藬?shù)雙過(guò)半同意，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因此，一審法院認(rèn)定Ｘ物業(yè)公司與單個(gè)業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效，符合法律規(guī)定，Ｘ物業(yè)公司的此上訴理由不能成立，二審法院不予支持。

裁判結(jié)果

物業(yè)在判決生效之日起十日內(nèi)退出小區(qū)

一審判決：達(dá)州市Ｘ物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司在本判決生效后十五日內(nèi)退出“Ｓ大廈”物業(yè)服務(wù)區(qū)域，騰退移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料。

二審判決：駁回上訴，維持原判。