年后又迎來租房的高峰期，
在開心“錢包”還能胖一段時間之余，
不少新租房的小伙伴可能還會擔心
——跟誰合租？
組團一起租房的幸運兒還是少數(shù)，
一般大家會選擇自己先租下套房，
然后再分間轉(zhuǎn)租給別人。
這時，其實轉(zhuǎn)租的小伙伴就變成了“二房東”。
“二房東”可不好當，
其中涉及的法律問題要是沒搞清楚，
很容易就出問題咯！
二房東是啥？
其實就是指與房東簽訂租賃合同后，又將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的承租人。我國《中華人民共和國合同法》規(guī)定：采用以當事人同意為衡量轉(zhuǎn)租是否合法的標準，轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意的，為合法轉(zhuǎn)租，除此之外為非法轉(zhuǎn)租。
說起二房東
你可能也接觸過
尤其是碰到那種坑蒙拐騙的更是心酸
房子住不上不說
錢財也會被騙去不少！
小編就聽到過很多網(wǎng)友關于“二房東”的“控訴”~
案例回放
開某等人在北京市昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)、東小口鎮(zhèn)等地，從房東處租來房子后，多次采用一房多租及不完全履行租賃合同等方式騙取他人錢財，致使50余被害人受到重大損失。
據(jù)檢方指控，2011年6月25日至2015年5月12日，開某、王某、田某在昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)、東小口鎮(zhèn)等地，從房東處租房后，一房多租，將房間租給張某等50余人，致使房客無法正常居住。開某騙取租金42萬余元，王某騙取租金9萬余元，田某騙取租金5萬余元。 公訴機關認為，應以合同詐騙罪追究3人的刑事責任。
法院判決
不屬民事糾紛 構(gòu)成合同詐騙罪
法院審理認為，開某等人分別從房東處租房后，多次采用一房多租或其本人不向出租人交納房租等方式，騙取他人錢財，致使眾多被害人受到重大損失，構(gòu)成合同詐騙罪，本案不屬于民事糾紛。王某曾因故意犯罪被判處有期徒刑以上刑罰，系累犯，從重處罰。
綜上，昌平法院一審以合同詐騙罪，判處開某有期徒刑7年，罰金7000元；判處王某有期徒刑二年6個月，罰金3000元；判處田某有期徒刑一年6個月，罰金2000元。
小編曾看到一位剛畢業(yè)的大學生張某的咨詢：
我租下了一個三居室的整租房，想要當“二房東”，把其余兩間房轉(zhuǎn)租出去，現(xiàn)已征得房東同意，那么我在轉(zhuǎn)租的時候要承擔什么法律責任呢？
那么問題來了！
合法轉(zhuǎn)租時
法律上“二房東”轉(zhuǎn)租需要承擔哪些責任呢？
我們就以張某的這則案例為例
聊聊其中的“門道”！
合法轉(zhuǎn)租下，二房東承擔哪些責任？
比如，大學生張某租下了一個三居室的整租房，征得房東同意后把其余兩間房轉(zhuǎn)租給了新房客。那么，張某、房東和新房客之間就會產(chǎn)生如下法律責任：
張某與房東
房東與張某之間的租賃關系，不因轉(zhuǎn)租而受影響，他們之間仍發(fā)生原來的權(quán)利義務關系。
期間，如果因新房客的行為而對房子造成損害，張某還應向房東負賠償責任。沒錯，只要發(fā)生了該損害事實并可歸責于新房客，張某就應負賠償責任。
張某與新房客
張某為轉(zhuǎn)租人，其與新房客之間的轉(zhuǎn)租關系與一般租賃關系并無區(qū)別。
但轉(zhuǎn)租是以張某存有租賃權(quán)為基礎的，在張某的租賃權(quán)因合法終止等原因消滅時，新房客不能向房東主張租賃權(quán)。如因此新房客不能得到租賃權(quán)而受有損害時，新房客也只能向張某請求賠償。
房東與新房客
房東與新房客之間，并不存在直接的法律關系。但新房客應當直接向房東履行承租人應當履行的義務，房東也可以直接向新房客行使“二房東”的權(quán)利，在這些情況下發(fā)生的債務，房東可向第三人要求償還責任。
就新房客而言，負有保管租賃物的義務。不盡保管義務以致租賃物發(fā)生毀損滅失等損害時，應向房東負賠償責任，張某為連帶債務人；對房東負有侵權(quán)損害賠償義務，如其對租賃物構(gòu)成侵權(quán)行為時，房東可直接向其請求損害賠償，房東與張某為連帶債權(quán)人。
在租賃關系終止時，新房客對于房東負有返還租賃物的義務。此時張某仍是連帶債務人；除經(jīng)特別約定，新房客對房東不負租金支付義務。
看了以上合法轉(zhuǎn)租的三方法律責任，
很多朋友可能就會問：
合法的房屋轉(zhuǎn)租需要符合什么樣的條件呢？
1、房屋轉(zhuǎn)租，應當訂立轉(zhuǎn)租合同；
2、轉(zhuǎn)租合同須經(jīng)原出租人書面同意；
3、轉(zhuǎn)租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件。而且，在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應地變更、解除或者終止。
擅自轉(zhuǎn)租，需要承擔法律責任嗎？
未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人依法享有解除權(quán)
根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定：
“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/strong>
“出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！?/p>
未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同效力待定
根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定：
“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！?/p>
“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外?！?/p>
現(xiàn)在租房市場上有很多求合租的消息
怎樣識別是不是披著合租外衣的“二房東”呢？
小編給你支招！
“二房東”如何識別？
屋內(nèi)格局是否被改動
這是最直觀的一個方法，因為為了獲得更高的利潤，“二房東”會盡可能地把屋內(nèi)所有空間都改成居住空間，比如包括客廳、書房甚至廚房等，都會被改造成小單間，而大房間也會被分割成多個小單間。為了節(jié)約成本，其裝修相當簡陋，大多數(shù)空間只是用三夾板分開而已，根本無法起到隔音作用。
而合租房屋則不存在這種情況，第一個租客會選擇整個房間單獨出租，不會去刻意改變房內(nèi)的原有格局。
出租方能否拿出房產(chǎn)證
從出租方與房產(chǎn)證上記載的信息，你也能發(fā)現(xiàn)一些問題。如果租客提出要看房產(chǎn)證，而出租方拿不出或者推三阻四，那么很有可能碰到了“二房東”。還有，就是“二房東”與租客之間簽訂房屋租賃合同時，也不會主動出示房產(chǎn)證等材料，而只是簽訂包括租金水平、支付方式等之類的簡單合約。
通常情況下，“二房東”無法取得原房東的轉(zhuǎn)租認可，因此大多數(shù)會在騙租之后再轉(zhuǎn)租。因此，租客如果要求“二房東”提供房東轉(zhuǎn)租授權(quán)書，對方一般會找各種理由來搪塞。
但合租房則不同，首個租客通常會與房東商量取得對方同意，即使沒有書面授權(quán)，也會得到對方口頭同意。
無法避免“二房東”時如何規(guī)避風險？
二房東是否有正式的租賃合同？
如有，在簽定租賃合同時，應注意以下事項：
1.查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同，合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同（主合同）約定的期限，否則，大房東終止合同，給你帶來的經(jīng)濟損失只能找二房東要；
2.簽訂租房合同時，應問清房租包含的內(nèi)容；
3.要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用；
4.明確租賃期限、房租支付時間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù)；
5.對能否轉(zhuǎn)租做出約定；
6.明確違約責任和違約的補償標準；
7.入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設施的情況，并約定維修責任；
8.對終止合約情況做出約定；
9.簽定租賃合同時，一定要得到出租人(大房東)的書面同意，即手寫的同意轉(zhuǎn)租證明。
小編提醒
能盡量避免“二房東”就盡量避免吧，想要降低開支還可以通過：
1.和知根知底的朋友、熟人合租；租住較偏遠但交通便捷的區(qū)域，以時間換成本；
2.主動尋找合租房，和生活習慣匹配的室友分攤房租。
最后，小編祝大家都能租到安全、合適的住所，工作順利哦！
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