店鋪轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租可以節(jié)省投資、時(shí)間及精力等，但也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)遇到：接手后房東不讓轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，房東惡意漲租，轉(zhuǎn)租人未經(jīng)房東同意私自轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題。
店鋪轉(zhuǎn)讓大致分以下幾個(gè)步驟：
一、確定轉(zhuǎn)讓人的身份，看他是否有與房東的租賃協(xié)議，如果
店鋪經(jīng)營(yíng)者就是房屋的所有者，首先要查看
店鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。
如果
店鋪經(jīng)營(yíng)者也是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同，并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）權(quán)；鑒定合同時(shí)要三方同時(shí)在場(chǎng)并鑒字證明。（即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、接手者）
因?yàn)橐话闱闆r下轉(zhuǎn)讓之前，轉(zhuǎn)讓人都會(huì)要求在簽定協(xié)議之前要交付一定數(shù)額的定金，如果這里不注意很容易被騙。
二、若有意接手，雙方可洽談房屋租金及
店鋪經(jīng)營(yíng)設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手
店鋪的權(quán)利，定金收取方出具定金收條，收條要寫清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。
這里要注意是整體轉(zhuǎn)讓還是空店轉(zhuǎn)讓，如果是整體轉(zhuǎn)讓請(qǐng)千萬(wàn)點(diǎn)清設(shè)備和物品明細(xì)，免得少數(shù)量或缺質(zhì)量。
三、雙方鑒定《
店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。
四、合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。
五、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過(guò)戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營(yíng)的合法性。
六、務(wù)必考察
店鋪轉(zhuǎn)讓的原因及之前的債權(quán)、債務(wù)情況，并在合同中明確注明，以免跌入轉(zhuǎn)讓合同的陷井。
八、務(wù)必事先調(diào)查清楚您所看中的
店鋪地段在短期內(nèi)是否有市政方面的拆遷規(guī)劃，從而避免上當(dāng)受騙。
九、為了避免造成房東干涉轉(zhuǎn)讓的事情發(fā)生，請(qǐng)務(wù)必在合同簽定時(shí)與房東約定好：有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，房東不得以任何方式涉
店鋪轉(zhuǎn)讓。
店鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)房東、轉(zhuǎn)讓人、欲接手人的關(guān)系怎樣的？
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分兩種情況：
一、如房東同意
店鋪轉(zhuǎn)租，其與欲接手人簽訂新的租賃合同，轉(zhuǎn)讓人退出租賃，則房東與欲接手人產(chǎn)生租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)讓人退出。在此情況下，欲接手人直接向房東支付房屋租金，僅向轉(zhuǎn)讓者支付裝修費(fèi)、貨款、已付租金等約定費(fèi)用，具體費(fèi)用看實(shí)際情況。
此時(shí)，房東是出租人，接手人是承租人，轉(zhuǎn)讓人無(wú)關(guān)系。
二、如房東同意轉(zhuǎn)租，但不與欲接手人簽訂新的租賃合同，則轉(zhuǎn)讓人不退出租賃。在此情況下，三者關(guān)系為房東（產(chǎn)權(quán)人、出租人）、轉(zhuǎn)讓者（承租人、次出租人）、接手人（次承租人）。此時(shí)，轉(zhuǎn)讓者向房東交租金，其與房東存在租賃關(guān)系；接手者向轉(zhuǎn)讓者交租金，二者之間存在租賃關(guān)系；接手者與房東沒(méi)法律上的合同關(guān)系。
三、無(wú)論如何，上述分析是建立在房東同意轉(zhuǎn)租基礎(chǔ)上的，如房東不同意轉(zhuǎn)租，則一切無(wú)法談起。
四、對(duì)比上述一、二兩種情況，第一種情況能更加充分保護(hù)欲接手人的權(quán)益。
轉(zhuǎn)讓他人
店鋪應(yīng)注意的幾個(gè)方面
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盤店和盤他人的店，是經(jīng)常發(fā)生的，以往很多人都是憑口頭，甚至只是兩個(gè)人之間隨便寫個(gè)條子就成立了。當(dāng)然如果雙方都很遵守之間的約定，那就不會(huì)有問(wèn)題。但是現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)是以證據(jù)、契約做為經(jīng)營(yíng)的必要手段。因此建議大家不管轉(zhuǎn)什么樣的店都應(yīng)該祥細(xì)考慮各個(gè)方面的問(wèn)題。
同時(shí)在接手他人
店鋪的時(shí)候，關(guān)鍵是在于自己看，原店主的話只能聽聽就算了，不能太當(dāng)真。主要應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手：
1. 不實(shí)的轉(zhuǎn)讓借口。
轉(zhuǎn)讓人可能會(huì)以一些不真實(shí)的借口來(lái)說(shuō)明其轉(zhuǎn)讓
店鋪的原因，例如身體不適、搬家、移民之類的說(shuō)辭。所以，在盤店的時(shí)候，你一定要仔細(xì)詳查是否有其它有礙商店經(jīng)營(yíng)的原因。如比較典型的，有些行業(yè)的投資金額相當(dāng)大，像前文提到的咖啡店等，其投資往往要花費(fèi)十萬(wàn)元以上，而選擇地點(diǎn)不當(dāng)、人流不夠，很容易導(dǎo)致利潤(rùn)不高、回收期拉長(zhǎng)，有些店主會(huì)將店便宜轉(zhuǎn)讓出去。因此，想要盤店的人要多從行業(yè)入手，細(xì)心分析。
2.注意市場(chǎng)上是否出現(xiàn)危機(jī)。
光看轉(zhuǎn)店人所提出的財(cái)務(wù)報(bào)表是不足以了解此行業(yè)趨勢(shì)的?？赡苣羌业曩~面上仍然有著漂亮的
盈余，但其實(shí)卻是在走下坡路，已經(jīng)沒(méi)有了前景。這些轉(zhuǎn)讓人對(duì)行業(yè)十分熟悉，發(fā)現(xiàn)苗頭不對(duì)準(zhǔn)備“出逃”，因此便在店生意還在巔峰時(shí)將店轉(zhuǎn)出。這時(shí)的轉(zhuǎn)讓人很歡迎欲盤店者來(lái)店里看。沒(méi)經(jīng)驗(yàn)者所看到當(dāng)前生意相當(dāng)不錯(cuò)是真實(shí)的，因此也就愿意高價(jià)把店盤下來(lái)，事后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與期望最后是相左的。這種盤點(diǎn)陷阱是外行人很難察覺(jué)的，因此盤店前，應(yīng)要特別留意，切實(shí)向業(yè)內(nèi)人士調(diào)查研究此行業(yè)之營(yíng)運(yùn)趨勢(shì)是否正在走下坡，不要只看到表面的繁榮就怦然心動(dòng)。
3. 房屋租金與契約的問(wèn)題。
有些店的生意表面上看起來(lái)很好，每天來(lái)店的客人也相當(dāng)?shù)亩?，店面的位置也相?dāng)?shù)暮?，但還是有人想把這樣的店轉(zhuǎn)出去，這原因何在呢？
可解釋的原因或許是在租金方面，很可能是這里出了問(wèn)題。因?yàn)?，這樣的黃金店面有著相當(dāng)高的租金，往往賺進(jìn)來(lái)的錢有一大半都付了租金，剩下的一部分還要付薪資、雜費(fèi)等，店主所能剩下的極為有限。沒(méi)有利潤(rùn)自然要轉(zhuǎn)讓。
另外，還要提防其中可能的糾紛。在盤店前，投資者一定要與房東確認(rèn)租期、條件是否延續(xù)，有些租約已快要到期，房東可能會(huì)調(diào)漲甚至不再租給人，這些都必須事先了解。在了解承租條件后比較附近承租行情，才不會(huì)枉作冤大頭。而店的營(yíng)業(yè)登記、水電、電話等日常設(shè)備須請(qǐng)轉(zhuǎn)讓店主協(xié)助更換負(fù)責(zé)人。
4. 本身店的體質(zhì)不佳。
許多店雖然位置不錯(cuò)，但是卻缺乏經(jīng)營(yíng)獨(dú)特性，沒(méi)有什么吸引人的地方，生意當(dāng)然也做不起來(lái)。若將這樣的店盤下來(lái)，延續(xù)同樣的經(jīng)營(yíng)模式，其命運(yùn)也很難跳脫關(guān)店一途，除非你將其重新改造成另一新的經(jīng)營(yíng)模式，否則即使再便宜也不建議將其盤下。
5.盤加盟店要注意的問(wèn)題。
如果你盤的是一家加盟店，要注意的地方也不少，像加盟契約是否允許轉(zhuǎn)讓他人？需不需要與加盟店總部另訂新約？加盟條件是什么？加盟店約束多，是否適合你的規(guī)劃及個(gè)性等都必須考慮在內(nèi)，以免與自己的期望背道而馳。
6. 人力資源的問(wèn)題。
近年來(lái)，服務(wù)業(yè)已躍升為主流，對(duì)于服務(wù)業(yè)而言，人力資源相當(dāng)重要，而盤店時(shí)人力資源的品質(zhì)與數(shù)量，也要仔細(xì)評(píng)估，有時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生原有的人力資源大量流失的現(xiàn)象，以至于接手時(shí)找不到人力使得業(yè)務(wù)停擺，所以在人力資源方面，不得不注意才是。
7. 業(yè)務(wù)上的人脈問(wèn)題。
原有店主有其自己的人脈關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，而由于你剛接手，這些人脈一時(shí)無(wú)法建立，業(yè)務(wù)上的績(jī)效會(huì)有相當(dāng)?shù)挠绊?，不要太一廂情愿的以為原本的人脈會(huì)持續(xù)保持，應(yīng)主動(dòng)積極與這些業(yè)主打招呼，或換成本身的熟悉的班底，以避免業(yè)務(wù)銜接出現(xiàn)斷層。
8.機(jī)器設(shè)備及店面本身的好壞問(wèn)題。
在盤店時(shí)需要仔細(xì)去檢查設(shè)備或機(jī)器是否有故障、不能使用的情形。許多人原本心底盤算著，盤店可以省去一大筆添購(gòu)機(jī)器設(shè)備的費(fèi)用，去看店面時(shí)只著眼于有哪些設(shè)備，也沒(méi)有仔細(xì)去查看這些設(shè)備的使用狀況、使用的年限還有多久、是否需要經(jīng)常維護(hù)、維護(hù)費(fèi)用是否很高、是否太過(guò)老舊等。另外，也要注意其店面本身結(jié)構(gòu)是否完好有無(wú)漏水，店面本身有無(wú)太多地方須整修，以免入主后還要花費(fèi)一筆為數(shù)不少的修繕費(fèi)。
9. 未付款的問(wèn)題。
轉(zhuǎn)讓人可能會(huì)隱瞞一些未付賬款，這些部分是你無(wú)法從財(cái)務(wù)報(bào)表中得知的，而往往在接手后才會(huì)出現(xiàn)狀況，不幸時(shí)，這還可能導(dǎo)致你要為轉(zhuǎn)讓人還債的慘事。為了避免出現(xiàn)這樣的糾紛，在簽訂合同時(shí)，一定要注明債權(quán)的追溯期間、范圍及負(fù)責(zé)人。
10. 有無(wú)假帳的問(wèn)題。
報(bào)表與賬單的作假相當(dāng)容易，過(guò)于漂亮的賬面也最可能有問(wèn)題，所以盤店前須注意報(bào)表與賬單是否實(shí)在，別讓假賬沖昏頭腦。若是自己不清楚的，可以詢問(wèn)較有經(jīng)驗(yàn)者，從而避免一些無(wú)謂的風(fēng)險(xiǎn)。
投資房產(chǎn)，有購(gòu)房炒房的，有買鋪面投資的，也有專炒鋪面租金的。這些投資者租下合適的鋪面，然后再轉(zhuǎn)租出去，從中賺取租金差價(jià)。近日，記者在采訪中接觸到一些進(jìn)行鋪面“炒租”的投資客，發(fā)現(xiàn)南寧市“炒租”的人士不少，有的甚至發(fā)展到成立公司“炒租”
從意外收獲中得到啟發(fā)
從上個(gè)世紀(jì)90年代開始，吳先生就開始做服裝生意了。在南寧做了近10年服裝生意后，他轉(zhuǎn)而投資商鋪，做起商鋪“炒租”客。他改行僅僅緣自一次意外的收獲。
吳先生告訴記者，他開始做服裝生意時(shí)，每個(gè)月賺的錢除掉租金等成本，能掙到1000多元。在那時(shí)候每個(gè)月能掙到這么多，已經(jīng)算不錯(cuò)了。1998年他打算擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，用兩萬(wàn)元租下南寧市人民路一家店面，準(zhǔn)備開店做生意。后來(lái)因故不得不放棄開店，將鋪面轉(zhuǎn)租，沒(méi)想到事情很順利，
店鋪以3.5萬(wàn)元成交，不到兩個(gè)月的時(shí)間，他就輕松賺到1.5萬(wàn)元。嘗到甜頭后他開始在南寧市到處物色店面，做起鋪面“炒租”生意。
“炒租”鋪面其實(shí)類似于做二房東的生意，即物色店面承租后，以差價(jià)轉(zhuǎn)租，賺取利潤(rùn)，這是“炒長(zhǎng)線”做法。其二，就是鋪面轉(zhuǎn)讓，承租后做一段時(shí)間生意甚至不經(jīng)營(yíng)，直接以高價(jià)轉(zhuǎn)讓，短時(shí)間內(nèi)賺取快錢，這屬于“炒短線”。今年4月份，一個(gè)做餐飲的朋友想開一家餐廳，希望吳先生幫忙找店面。仔細(xì)選擇后，他幫朋友選擇了南寧市某小區(qū)一間180多平方米的鋪面，每個(gè)月租金6000元，連裝修等費(fèi)用一共投資了4萬(wàn)多元。做3個(gè)月多后，餐廳開始有一定的人氣，并實(shí)現(xiàn)盈利，于是他讓朋友掛牌轉(zhuǎn)讓，不到半個(gè)月就有商家以12萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)租下鋪面?！?個(gè)月賺了8萬(wàn)元，如果自己開店經(jīng)營(yíng)，一年也就幾萬(wàn)元的收益，回報(bào)沒(méi)有這么高?！眳窍壬f(shuō)。
從事鋪面“炒租”多年，吳先生不僅有自己購(gòu)買的鋪面，同時(shí)也做“長(zhǎng)線”吃租金差價(jià)?，F(xiàn)在，他手上有大小10多處鋪面。
*轉(zhuǎn)讓費(fèi)賺快錢
南寧市某中介置業(yè)顧問(wèn)文小姐告訴記者：“以前客戶到中介登記轉(zhuǎn)讓鋪面時(shí)還含蓄點(diǎn)，稱店面裝修花了多少錢等等，要收取轉(zhuǎn)讓金賺回來(lái)。現(xiàn)在可就大不一樣了，大部分人會(huì)直截了當(dāng)說(shuō)要賺一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，某個(gè)地方的商業(yè)氛圍一旦火起來(lái)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)必定水漲船高?！?
文小姐的客戶雷先生從事“炒租”，他告訴記者，南寧市一些成熟商業(yè)區(qū)路段的鋪面，租金不見得很高，但是轉(zhuǎn)讓費(fèi)卻高得嚇人，其實(shí)都是鋪面“炒租”客炒高的。細(xì)心的人士可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，南寧市一些熱鬧路段，有一些鋪面頻頻易主，明明是生意很好做，為什么經(jīng)常掛牌轉(zhuǎn)讓，他介紹，其實(shí)這些鋪面也是被“炒租”客炒作了。第一個(gè)“炒租”客拿了一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)走了，第二個(gè)覺(jué)得有利可圖接著接手，之后經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，沒(méi)有多久就關(guān)門轉(zhuǎn)讓，賺轉(zhuǎn)讓費(fèi)。而有的甚至不經(jīng)營(yíng)直接轉(zhuǎn)讓，賺取差價(jià)。
承租者難見到真正房東
文小姐介紹，最初一些手握黃金商鋪的生意人，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而關(guān)門，但由于已經(jīng)簽下商鋪?zhàn)赓U合同，并交了一定押金等費(fèi)用，中途退租錢要不回來(lái)，只能將鋪面提價(jià)轉(zhuǎn)租彌補(bǔ)虧空。發(fā)現(xiàn)其中有利可圖后，一些人士不僅從大房東手里租鋪面，甚至從二房東、三房東處租鋪面再轉(zhuǎn)租，以致如今很多承租者都沒(méi)有見過(guò)真正的房東，有人租到手的鋪面已經(jīng)拐了好幾道彎。
做二房東也有門道，一鋪面二房東劉女士告訴記者，如果只是常規(guī)的吃租金差價(jià)，也賺不到多少錢。最終還是*炒轉(zhuǎn)讓費(fèi)錢才來(lái)得快。有一種方法是鎖定原始商鋪，直接從房東手里租賃
店鋪，之后幾個(gè)人聯(lián)合把這一地段的商鋪炒熱。在商鋪?zhàn)馄谏纤麄兣c房東簽訂長(zhǎng)期合同，一般房東也愿意簽訂長(zhǎng)期合同。而他們與下面的承租者則簽訂短期合同，到期后解除協(xié)議再把鋪面轉(zhuǎn)租給他人，從中可多次收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。另一種方法是，“炒租”客專門收集欲轉(zhuǎn)讓商鋪的信息，經(jīng)過(guò)多次殺價(jià)后租下商鋪，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間再轉(zhuǎn)租出去。他們從商鋪經(jīng)營(yíng)者那里接過(guò)商鋪后，換一個(gè)轉(zhuǎn)讓電話再次轉(zhuǎn)讓，從中獲取更高轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
出現(xiàn)炒商鋪的投資公司
吳先生告訴記者，他的這些投資屬于小打小鬧，目前南寧市有不少投資公司和個(gè)人在專門從事鋪面“炒租”。“他們比我專業(yè)多了”，吳先生說(shuō)，一些投資公司掌握了大量的求租信息，一旦遇到承租人接受的租金高于出租人所要的租金時(shí)，投資公司會(huì)出面與出租人簽訂租賃合同，然后馬上轉(zhuǎn)租給有需求的承租人，從而賺取轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金差價(jià)。在很多新開的樓盤或商業(yè)區(qū)，有不少鋪面剛推出就被搶租一空，其中很大一部分是被這些投資公司搶走了。
據(jù)文小姐介紹，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是短期回報(bào)較大的一種方式，還有一種方式是通過(guò)差價(jià)收益盈利，南寧市就有一些專們做商鋪投資的公司，這些公司手上掌握有多間鋪面，除了在網(wǎng)上發(fā)帖轉(zhuǎn)租之外，還經(jīng)常到中介登記鋪面轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓。他們一般做法是，搶占到一些較好的門面，簽訂長(zhǎng)期合同，再通過(guò)商業(yè)分析和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，轉(zhuǎn)租給各種需求的商家，賺取中間的租金差價(jià)。相比于個(gè)人投資者，投資公司的投資更加專業(yè)和系統(tǒng)化，他們因?yàn)橘Y金相對(duì)雄厚，前期自墊資金問(wèn)題也不大。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，
店鋪“炒租”風(fēng)險(xiǎn)很高，一定要有很準(zhǔn)的眼光才能賺到錢。否則商鋪就會(huì)變成“死鋪”，投資者會(huì)被套牢、賠錢。
標(biāo)簽：店鋪盈余
