借款合同或購(gòu)銷(xiāo)合同中，債權(quán)人和債務(wù)人或第三人之間往往以設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的方式確保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。由于在不動(dòng)產(chǎn)上特別是房屋上設(shè)置抵押權(quán)更能保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此，辦理房屋抵押的越來(lái)越多。那么，房產(chǎn)抵押登記的手續(xù)是什么呢？如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)呢？
一、房產(chǎn)抵押的法律規(guī)定
1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（下稱(chēng)“《物權(quán)法》”）第10條明確規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度；第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；第187條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
2、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《條例》”）第2條 “本條例所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所應(yīng)記載的不動(dòng)產(chǎn)范圍作出明確性規(guī)定。
二、辦理房產(chǎn)抵押登記需要哪些材料？
1、《房屋所有權(quán)證》原件及復(fù)印件、《國(guó)有土地使用證》原件及復(fù)印件；
2、主債合同原件（如購(gòu)銷(xiāo)產(chǎn)品，即為《購(gòu)銷(xiāo)合同》；向銀行貸款，即為《借款合同》）；
3、房產(chǎn)抵押合同原件【抵押合同應(yīng)當(dāng)載明(1)抵押當(dāng)事人的名稱(chēng)或者住所，(2)主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額，(3)抵押房屋的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積等，(4)房屋的評(píng)估價(jià)值;(5)抵押期限，(6)抵押滅失的條件，(7)違約責(zé)任，(8)爭(zhēng)議解決方式，(9)合同訂立時(shí)間地點(diǎn)，(10)雙方約定的其他事項(xiàng)】
4、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（由具備房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具）；
5、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；
6、授權(quán)委托書(shū)（委托他人辦理時(shí)）；
7、房產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)（抵押登記部門(mén)提供）；
8、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
三、辦理房產(chǎn)抵押的注意事項(xiàng)
1、根據(jù)《物權(quán)法》第182條“建筑物抵押的，該建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未能依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！蹦敲?，上述規(guī)定已充分考慮了兩個(gè)法定證件的問(wèn)題，以及兩個(gè)不同的政府部門(mén)分管土地、房產(chǎn)的具體情況。為防范法律風(fēng)險(xiǎn)與道德風(fēng)險(xiǎn)，只要辦理了一種抵押登記，另外一個(gè)登記即無(wú)必要另行辦理，實(shí)操在房屋登記部門(mén)辦理。
2、抵押標(biāo)的物必須現(xiàn)實(shí)存在，產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，抵押人對(duì)其應(yīng)擁有完整的產(chǎn)權(quán)，即擁有完整的處分權(quán)。拆遷安置房因長(zhǎng)期未辦理產(chǎn)權(quán)證，即便手持拆遷安置房協(xié)議，但并無(wú)產(chǎn)權(quán)明晰的產(chǎn)權(quán)證書(shū)在手，不符合《物權(quán)法》第180條、第184條規(guī)定的可用于抵押財(cái)產(chǎn)的狀態(tài)，因此，不能辦理抵押登記。
3、根據(jù)《物權(quán)法》第184條之規(guī)定，一般情況下，耕地，宅基地，所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得抵押。2016年3月，《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》和《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》發(fā)布，規(guī)定在部分試點(diǎn)地區(qū)可以進(jìn)行耕地、宅基地房屋抵押貸款的試點(diǎn)，但是需要一定的前置條件，而且不具有普遍意義。同時(shí)，依據(jù)最高院頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第24條， “人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國(guó)土資源管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理土地征用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國(guó)土資源管理部門(mén)協(xié)商一致后再行處理?！彼裕幢戕k理了抵押，涉及執(zhí)行的，仍然需要與國(guó)土部門(mén)取得一致意見(jiàn)后辦理出讓手續(xù)才能執(zhí)行，否則不予執(zhí)行，客觀上難以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
四、房產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
1、當(dāng)主債權(quán)逾期時(shí)，抵押權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。但實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到該抵押物被其他一般債權(quán)人申請(qǐng)法院先行查封、扣押的情況。抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)一般不會(huì)受到實(shí)質(zhì)影響，但是實(shí)踐中，鑒于原執(zhí)行規(guī)定明確由先采取執(zhí)行（查封）措施的法院進(jìn)行處置，而處置法院有時(shí)又未按照規(guī)定通知抵押權(quán)人，往往導(dǎo)致抵押權(quán)人在在先查封法院已經(jīng)處置完結(jié)抵押物后仍一無(wú)所知。今年針對(duì)這種情況，最高法院發(fā)布了《關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》，明確已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對(duì)查封財(cái)產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡(jiǎn)稱(chēng)優(yōu)先債權(quán)），自首先查封之日起已超過(guò)60日，且首先查封法院就該查封財(cái)產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣(mài)公告或者進(jìn)入變賣(mài)程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行，因此，筆者建議，抵押權(quán)人一定要及時(shí)通過(guò)法律程序主張權(quán)利，并且加強(qiáng)與查封法院及申請(qǐng)查封的債權(quán)人的溝通和協(xié)調(diào)，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。
2、對(duì)于設(shè)定抵押的被執(zhí)行人唯一住房的執(zhí)行，《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（法釋[2005]14號(hào)）第二條及第五條之規(guī)定，人民法院依法查封已經(jīng)被設(shè)定抵押的房屋，并且可依抵押權(quán)人的申請(qǐng)依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。法院強(qiáng)制被執(zhí)行人及家屬遷出后，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人提供臨時(shí)住房，可提供自有房屋或租賃，租金可以請(qǐng)求在從房屋拍賣(mài)或者變賣(mài)價(jià)款中優(yōu)先扣除。
3、同一房屋上數(shù)個(gè)抵押權(quán)之間發(fā)生沖突致使實(shí)現(xiàn)順序的確立上，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第54條規(guī)定，按照抵押物登記的先后順序清償，順序相同的,按照債權(quán)比例清償?！段餀?quán)法》第199條亦規(guī)定，抵押權(quán)已登記的,按登記的先后順序清償,順序相同的,按債權(quán)比例清償。因此,對(duì)于同一房屋上抵押權(quán)之間的沖突,無(wú)論是重復(fù)抵押還是再抵押,皆按照“先登記原則”和“同時(shí)同序原則”,確立清償順序。
4、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的程序。一般情況下，債權(quán)人以提出債權(quán)訴訟、同時(shí)主張抵押權(quán)的方式主張權(quán)利，但是時(shí)間長(zhǎng)，新修訂的《民事訴訟法》針對(duì)這種情況，指定了擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)的特別程序，其程序相對(duì)簡(jiǎn)單，無(wú)需開(kāi)庭，因此比較便捷。我們建議在房屋價(jià)值足以清償債務(wù)的情況下，無(wú)需通過(guò)普通訴訟程序，而是通過(guò)擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)特別程序主張權(quán)利，以期早日進(jìn)行執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
辦理房產(chǎn)抵押登記可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的安全，強(qiáng)化擔(dān)保效力。但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，實(shí)踐中出現(xiàn)的法律問(wèn)題層出不窮，相關(guān)部門(mén)雖出臺(tái)多套法律法規(guī)、司法解釋等予以規(guī)制，但仍要根據(jù)實(shí)際情況綜合判斷。因此，這就要求抵押當(dāng)事人特別是抵押權(quán)人在商業(yè)活動(dòng)中做好盡職調(diào)查，必要時(shí)聘請(qǐng)律師把關(guān)，防止糾紛產(chǎn)生。
聯(lián)系客服
