(文章中人物等名稱均為化名)
【基本案情】
2003年1月1日，青山公司作為出租方(甲方)、綠水公司作為承租方(乙方)簽訂房屋租賃協(xié)議，約定：乙方租用甲方位于北京市某區(qū)某街X號的房屋(以下稱訴爭房屋)，建筑面積為4500平方米;租賃期限自2003年1月1日至2022年12月30日，租期20年，租金為2400萬元人民幣;乙方向甲方交納押金50萬元，在合同期滿終止后，甲方一次性退還給乙方;付款方式為20年租金一次性付清(簽訂日起一年內(nèi)付清)。后青山公司為綠水公司出具收據(jù)，認(rèn)可收到租金及定金2450萬元，綠水公司開始向相關(guān)部門交納各項經(jīng)營稅費。
訴爭房屋已于2001年4月5日抵押給某銀行，2002年4月抵押注銷。2002年4月再次抵押給某銀行，2002年5月抵押注銷。2002年5月23日，青山公司與某銀行簽訂最高額抵押合同，再次辦理了抵押登記，2003年7月23日抵押注銷。2003年7月23日，青山公司與某銀行再次簽訂最高額抵押合同，再次辦理抵押登記。
因青山公司借款未如約歸還，某銀行向市第一中級人民法院提起訴訟。該院作出(2005)一中民初字第11210號民事判決，判令青山公司償還借款本金及利息等款項，并以其抵押物的價值承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。該判決生效后進入執(zhí)行程序，2009年5月13日，綠水公司提出執(zhí)行異議，市第一中級人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，訴爭房產(chǎn)自2001年4月起一直處于抵押狀態(tài)，綠水公司與青山公司簽訂租賃合同的時間發(fā)生于抵押之后，且青山公司及綠水公司均不能提交相關(guān)證據(jù)材料證明雙方簽訂的租賃合同已經(jīng)抵押權(quán)人某銀行同意，故裁定駁回了綠水公司的異議。2009年11月2日，綠水公司向市第一中級人民法院提起訴訟，請求確認(rèn)綠水公司對北京市東城區(qū)地安門東大街X號房產(chǎn)依法享有承租權(quán)及優(yōu)先購買權(quán)。
訴訟中，綠水公司向一審法院提供2003年1月1日與青山公司的租賃協(xié)議，某銀行提出異議并申請鑒定，后因不具備鑒定條件而撤回，其亦未能提供相反證據(jù)。
對綠水公司提供的交納租金的銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)，某銀行雖有異議，但未能提供充分證據(jù)否定其真實性，青山公司作為收取租金的出租方對此事實亦予認(rèn)可。
青山公司向提交了吳某、蘇某、趙某三位證人的書面證言，欲證明在辦理2003年7月的最高額抵押合同之前已經(jīng)告知某銀行相關(guān)租賃事宜。某銀行提供其員工滕某的書面證言，欲否定青山公司證人證言的真實性。
【審理結(jié)果】
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案的爭議焦點在于綠水公司依據(jù)租賃協(xié)議所享有的租賃權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)與某銀行的抵押權(quán)之間的關(guān)系問題，而依據(jù)我國法律相關(guān)規(guī)定，這一問題的關(guān)鍵點又在于判斷兩項權(quán)利產(chǎn)生的先后問題。就此問題，根據(jù)法院查明之事實，綠水公司于2003年1月1日與青山公司簽訂租賃協(xié)議，取得合同項下房屋的承租權(quán)及相應(yīng)的優(yōu)先購買權(quán)。某銀行因與青山公司之間的借貸關(guān)系，自2001年4月開始在訴爭房屋上設(shè)定抵押權(quán)至今。但必須注意的是，某銀行的抵押經(jīng)過多次的抵押登記與抵押注銷登記，最后一次抵押注銷登記是在2003年7月23日，因此，在此日期之前的抵押登記已經(jīng)失去效力，某銀行曾經(jīng)擁有的抵押權(quán)已經(jīng)消滅，而最后一次抵押登記日期為2003年7月23日，這也正是某銀行目前享有并行使的抵押權(quán)。因此，法院認(rèn)為，本案中應(yīng)當(dāng)考慮的是綠水公司在2003年1月1日取得的租賃合同項下權(quán)利與某銀行在2003年7月23日取得的最高額抵押合同及抵押登記的相關(guān)權(quán)利的關(guān)系問題。
依據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。因此，雖然抵押權(quán)的實現(xiàn)可以引起所有權(quán)的變動，但租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。故本案中綠水公司作為租賃協(xié)議中的承租方，要求確認(rèn)其對訴爭房屋的承租權(quán)，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。就優(yōu)先購買權(quán)問題，依據(jù)合同法之規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。而本案訴爭房屋因抵押權(quán)實現(xiàn)而進行執(zhí)行拍賣，不同于合同法規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)的條件，故綠水公司要求確認(rèn)其優(yōu)先購買權(quán)，于法無據(jù)，應(yīng)不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條、第230條之規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)北京恒祥軒餐飲服務(wù)有限公司依據(jù)其與北京樂得百貨有限公司于二○○三年一月一日簽訂的租賃合同對北京市東城區(qū)地安門東大街八十三號房屋享有合同項下的承租權(quán);二、駁回北京恒祥軒餐飲服務(wù)有限公司其他訴訟請求。
某銀行不服一審判決，并上訴至北京市高級人民法院，請求：撤銷原判，改判駁回綠水公司的原訴請求。主要理由如下：原判認(rèn)定租賃協(xié)議的真實性錯誤，且解押當(dāng)天再續(xù)押，抵押一直延續(xù)，抵押權(quán)應(yīng)予何護。綠水公司及青山公司均同意原判。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：結(jié)合綠水公司的成立時間、住所地、自2003年3月起開始向相關(guān)部門交納各項經(jīng)營稅費以及綠水公司通過北京瑞博源商貿(mào)有限公司墊付租金及自付租金等情況，可以認(rèn)定綠水公司與青山公司在此間確實存在租賃關(guān)系，并在實際履行。在此前提下，本案各方的爭議便集中在綠水公司基于該協(xié)議對訴爭房產(chǎn)的租賃權(quán)與2003年7月23日某銀行對訴爭房產(chǎn)所設(shè)抵押權(quán)的關(guān)系問題。
從2001年4月起，某銀行與青山公司多次簽訂借款合同，且均以訴爭房產(chǎn)設(shè)定抵押，盡管每次抵押登記均是在注銷前次抵押的當(dāng)日進行，但從法律上看，均是針對新簽借款合同的新設(shè)抵押，而非針對前次借款合同的續(xù)押。2003年7月23日所設(shè)抵押亦是如此，抵押權(quán)從抵押登記之日起發(fā)生效力。某銀行通過原審法院訴訟主張的債權(quán)也是與該抵押權(quán)相對應(yīng)的主借款合同項下的債權(quán)，該抵押權(quán)設(shè)定于2003年7月23日，晚于綠水公司與青山公司簽訂租賃協(xié)議的2003年1月1日。以此為基礎(chǔ)，原審法院確認(rèn)綠水公司享有租賃協(xié)議項下的承租權(quán)正確，應(yīng)予以維持。原審法院對其它訴求事項的處理亦無不當(dāng)，亦予以維持。
應(yīng)當(dāng)指出的是，2003年1月1日，青山公司將設(shè)押的訴爭房產(chǎn)出租給綠水公司，未告知抵押權(quán)人，有違誠信原則，且不能對抗當(dāng)期存在的抵押權(quán)，這在法律上自無爭議。但相對于該租賃合同而言，2003年7月23日設(shè)定的抵押權(quán)在后，而且是為擔(dān)保新簽最高額抵押合同項下的債權(quán)而新設(shè)定的抵押，作為抵押權(quán)人，某銀行將新設(shè)抵押誤解為續(xù)押，未在新設(shè)抵押前審慎核實抵押物的實際使用狀況，對財產(chǎn)安全未盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)，置抵押權(quán)于高度風(fēng)險之中，希望某銀行在以后的相關(guān)業(yè)務(wù)中能夠引以為鑒。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第(1)項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
【意見】
本案的焦點問題在于青山公司多次從某銀行借款，并以涉案房產(chǎn)設(shè)定抵押，每次抵押登記均是在注銷前次抵押登記的當(dāng)日辦理，時間上存在連續(xù)性。但每次抵押登記到底是新設(shè)抵押，還是續(xù)押，則直接影響抵押期間形成的租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”能否適用。
綠水公司主張的承租權(quán)，實質(zhì)上是當(dāng)承租房屋的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變化，其有權(quán)按租賃合同約定的期限繼續(xù)使用該房，也即“買賣不破租賃”的準(zhǔn)物權(quán)效果。是否能夠引起這種后果，決定于標(biāo)的物上所設(shè)定物權(quán)和該債權(quán)的時間順序，債權(quán)在先的，則“買賣不破租賃”，保護債權(quán);債權(quán)在后的，則保護物權(quán)。本案中，某銀行從2001年4月起，多次與青山公司簽訂借款合同，且均以訴爭房產(chǎn)設(shè)定抵押，每次抵押登記均是在注銷前次抵押的當(dāng)日進行。從時間上看和表現(xiàn)形式上看，可謂連續(xù)抵押，某銀行的抵押權(quán)一直持續(xù)。而綠水公司賴以主張承租權(quán)的租賃合同的簽訂時間是2003年1月1日，顯而易見，該房屋上已設(shè)定的抵押權(quán)在先，該承租權(quán)自然不能保護。但經(jīng)過仔細(xì)分析不難看出，自2001年4月起，青山公司多次向某銀行借款，均以涉案標(biāo)的抵押，并多次辦理抵押登記，盡管每次抵押登記都是在注銷前次抵押登記的當(dāng)日辦理，但并不都是對前次借款合同的續(xù)押，尤其是2003年7月23日的抵押登記，是針對2003年7月29日所簽借款合同辦理的，是針對新設(shè)債權(quán)設(shè)立的新設(shè)抵押登記，并非原抵押登記的延續(xù)，該抵押權(quán)自登記時發(fā)生效力。某銀行主張的債權(quán)也是2003年7月29日的債權(quán)，其享有的抵押亦來自于2003年7月29日的抵押登記。如此看來，綠水公司與青山公司所簽訂的租賃合同在抵押登記之前，故基于“買賣不破租賃”的規(guī)則，該承租權(quán)應(yīng)予保護。此案的難點問題是，對看似有時間連續(xù)性和形式連續(xù)性的二次抵押要準(zhǔn)確定性，是新設(shè)抵押還是續(xù)押，將直接影響此前已存在租賃合同是否應(yīng)該保護的處理結(jié)果。當(dāng)然二審判決書也提到，作為抵押人，青山公司在抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，將抵押房屋出租他人，有違誠信原則。但作為抵押權(quán)人的某銀行，在2003年7月29日簽訂借款合同并設(shè)定抵押權(quán)時，未對未來可能影響其抵押權(quán)實現(xiàn)的抵押物的實際使用情況進行審查核實，屬于過失，風(fēng)險應(yīng)由其自擔(dān)。鑒于此，法院也在判決書中明確抵押權(quán)人在將來的業(yè)務(wù)中引以為鑒。
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