【案情】
2011年9月14日，代某與工行某支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款合同》，約定代某向該行借款47萬(wàn)元用于購(gòu)買(mǎi)位于某區(qū)的A房屋一套，貸款期限為240個(gè)月，貸款利率以貸款發(fā)放時(shí)適用的中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%確定;若代某有連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次未按時(shí)足額償還借款本息，工行某支行有權(quán)宣布合同項(xiàng)下未償還借款立即到期，要求代某立即清償所欠全部貸款本金、利息及其它費(fèi)用。同年9月19日，雙方簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》，約定代某以購(gòu)得的位于某區(qū)的A房屋為前述47萬(wàn)元貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記。合同簽訂后，工行某支行如約向代某發(fā)放了貸款，但代某自2012年7月8日起便再未按時(shí)償還貸款。工行某支行多次催收未果，遂向法院提起訴訟。審理中，雙方達(dá)成調(diào)解，約定代某定于2014年3月23日前向工行某支行償還借款本金462 402.92元，若未按如期足額履行給付義務(wù)，工行某支行有權(quán)對(duì)抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
后因代某未履行調(diào)解書(shū)確定的義務(wù)，工行某支行遂向法院申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行中，法院查明代某于2013年3月1日與楊某簽訂房屋租賃協(xié)議，將抵押房屋租賃給楊某使用，租期從2013年3月1日起至2018年3月1日止，租金為800元每月。法院依法對(duì)該抵押房屋進(jìn)行了帶租約拍賣(mài)，均因無(wú)人競(jìng)拍而流標(biāo)，其中第三次拍賣(mài)中拍賣(mài)公司出具的流標(biāo)報(bào)告注明標(biāo)的物租期較長(zhǎng)、租金偏低系無(wú)人報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)的重要原因。
【分歧】
對(duì)于在接下來(lái)的變賣(mài)程序中，能否對(duì)本案抵押房屋除去租賃權(quán)進(jìn)行變賣(mài)，存在以下兩種不同的意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，是《合同法》二百二十九條、《民通意見(jiàn)》119條確立的一項(xiàng)旨在保護(hù)承租人租賃權(quán)的重要原則，賦予了租賃權(quán)相對(duì)于物權(quán)的優(yōu)先地位。在司法拍賣(mài)中，雖是執(zhí)行法院在推動(dòng)整個(gè)評(píng)估、拍賣(mài)、變賣(mài)程序的進(jìn)行，但房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)質(zhì)并未改變，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則在司法拍賣(mài)中應(yīng)當(dāng)同樣適用，不得因拍賣(mài)而損害善意的承租人的利益。
第二種意見(jiàn)則認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則并非是絕對(duì)的，其要受到設(shè)立在先的抵押權(quán)的限制。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。本案中雙方當(dāng)事人于2011年9月19日辦理抵押登記，抵押房屋于2013年3月1日出租，抵押權(quán)的設(shè)立早于承租權(quán)，故承租人租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。為保證變價(jià)能夠成功，本案中法院應(yīng)當(dāng)裁定除去租賃權(quán)后對(duì)抵押房屋進(jìn)行變賣(mài)。
【分析】
承租權(quán)本為債權(quán)，根據(jù)民法物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的一般原理，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，似應(yīng)優(yōu)先于承租權(quán)。但法律為了保護(hù)處于弱勢(shì)地位的承租人，維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定，特規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個(gè)例外，使得承租權(quán)這一債權(quán)取得了優(yōu)先于物權(quán)的特殊地位。故使得抵押權(quán)和承租權(quán)孰為優(yōu)先，成為一個(gè)可供探討的話題。對(duì)于本案的處理，筆者贊同第二種意見(jiàn)，理由如下：
一、對(duì)已設(shè)立抵押的不動(dòng)產(chǎn)，承租人不具有值得保護(hù)的“善意”
根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條之規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記不僅是抵押權(quán)設(shè)立的必要條件，同時(shí)也具有公示的效力。抵押一經(jīng)登記，抵押財(cái)產(chǎn)的相關(guān)利害關(guān)系人就能夠知曉且應(yīng)當(dāng)知曉該項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立。以房產(chǎn)為例，其一經(jīng)設(shè)立抵押，房產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)便會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行登記注明，任何與該房屋發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的人都可以方便地知曉這一事實(shí)。承租人在承租房產(chǎn)時(shí)充分了解租賃物的權(quán)屬狀況、權(quán)利瑕疵，本是其在締結(jié)租賃合同前應(yīng)盡的合理注意義務(wù)。在租賃物已進(jìn)行抵押登記的情況下，所租賃的房產(chǎn)在擔(dān)保的債務(wù)未能如期足額清償時(shí)遭到處置變價(jià)償還債務(wù)，亦本是承租人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)且能夠預(yù)見(jiàn)到的風(fēng)險(xiǎn)。故從法理上講，對(duì)于設(shè)立在先的抵押權(quán)，承租人沒(méi)有任何值得法律保護(hù)的善意可言，其不得以其不知抵押權(quán)的存在為由妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
二、解決抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突，應(yīng)當(dāng)遵循“設(shè)立優(yōu)先原則”
根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款也規(guī)定：“拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其它的用益物權(quán)不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其它優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)?！睆纳鲜龇梢?guī)定來(lái)看，面對(duì)租賃權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突，法律確立了“設(shè)立優(yōu)先原則”，即何種權(quán)利設(shè)立在先即可取得對(duì)抗后設(shè)立權(quán)利的優(yōu)先地位。
三、對(duì)于抵押權(quán)與租賃權(quán)的處理，執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)注意權(quán)利的“平衡”
強(qiáng)制除去拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)往往會(huì)引發(fā)承租人的怠于配合或激烈反抗，加大執(zhí)行工作的難度和成本。因而當(dāng)兩項(xiàng)權(quán)利并存時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意處理好二者間的平衡。抵押權(quán)設(shè)立優(yōu)先，并不意味著拍賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)對(duì)其上的租賃權(quán)要一概除去。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，租賃關(guān)系不得對(duì)抗登記在先的抵押權(quán)，意即承租人不得以抵押物上存在租賃關(guān)系為由妨礙債權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款規(guī)定，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)一般不因拍賣(mài)而消滅，只有在該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響時(shí)，法院方才應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。故在承租人不妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系的存在對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或變現(xiàn)(實(shí)際上有時(shí)租賃關(guān)系的存在反而可能為抵押財(cái)產(chǎn)帶來(lái)增值)不產(chǎn)生任何不利影響的情況下，除去租賃權(quán)既不應(yīng)該亦無(wú)必要，此時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行帶租拍賣(mài)并支持承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
綜上所述，具體到本案而言，法院對(duì)代某所有的抵押房產(chǎn)進(jìn)行帶租約拍賣(mài)并無(wú)不妥。但當(dāng)租期較長(zhǎng)、租金偏低明顯成為了影響抵押物的價(jià)值和變價(jià)的重要因素時(shí)，租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)實(shí)際上已構(gòu)成了不利影響，在此情況下法院應(yīng)當(dāng)裁定除去這一妨礙再繼續(xù)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行變賣(mài)。
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