每天悠閑自在
偶爾喝喝茶打打牌
想起來(lái)就收收租
做一個(gè)愜意的包租婆
這應(yīng)該是不少人
夢(mèng)想中的生活吧
但當(dāng)包租婆的煩心事并不少
比如遇到租客拖欠租金
該怎么辦呢？
而今天故事的主人公竟然采取了
停電換鎖的方式......
2017年1月，甲公司與乙公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定甲公司將376.06平方米的A房屋租賃給乙公司使用，租賃期自2017年3月3日起至2020年3月2日止。雙方還對(duì)房屋租賃作了如下約定：
租賃單價(jià)為2.23元/天/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為4.98元/月/平方米，公攤能耗費(fèi)為1.38元/月/平方米。
租金、物業(yè)管理費(fèi)、公攤能耗費(fèi)每半年支付一次，首次費(fèi)用應(yīng)于入住前的30天之前支付，以后每次支付需提前30天支付。
乙公司逾期支付上述費(fèi)用，自逾期之日起每日按月租金額、月度總額的千分之一收取違約金、滯納金。
乙公司未按約定期限交付租金超過(guò)約定30天以上的，甲方有權(quán)單方解除合同。
裝修期內(nèi)乙公司免交租金，若租賃期內(nèi)乙公司提前退租，則乙公司須向甲公司全額補(bǔ)足裝修期的房屋租金，共計(jì)12579.21元。
合同簽訂后
乙公司向甲公司交納了2017年9月2日前的
租金、物業(yè)管理費(fèi)、公攤能耗費(fèi)
甲公司同時(shí)向乙公司交付了A房屋
時(shí)光飛逝
轉(zhuǎn)眼到了收租的日子
然而甲公司一直未收到乙公司2017年9月3日至2018年3月2日期間的租金、物業(yè)管理費(fèi)、公攤能耗費(fèi)。于是在2017年8月23日，甲公司向乙公司送達(dá)繳費(fèi)催款通知書(shū)，但乙公司收到后依然未繳費(fèi)。
在多次催要無(wú)果的情況下，甲公司在2017年10月11日開(kāi)始對(duì)A房屋停水停電，然而乙公司還是未支付拖欠的費(fèi)用。
最終
甲公司決定解除雙方的租賃合同
甲公司向乙公司發(fā)出解除租賃合同通知書(shū)，并將通知書(shū)張貼在A房屋大門(mén)上。
甲公司對(duì)A房屋換鎖。
而直到2018年1月2日，乙公司才將租賃房屋騰空并還給了甲公司。但拖欠的租金及物業(yè)管理費(fèi)等一直沒(méi)有支付。
甲公司為維護(hù)自己的權(quán)益
遂訴至鼓樓法院
原告甲公司訴請(qǐng)：
1、確認(rèn)甲公司、乙公司之間的房屋租賃關(guān)系已解除；
2、乙公司支付拖欠租金75475.24元、物業(yè)管理費(fèi)5537.58元、公攤能耗費(fèi)1534.51元以及違約金、滯納金，并繼續(xù)按約支付2017年12月2日至實(shí)際騰退房屋之日的上述費(fèi)用及違約金、滯納金；
3、乙公司支付維修期的房屋租金12579.21元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
被告乙公司辯稱：
乙公司同意解除雙方簽訂的租賃合同，對(duì)違約金及滯納金的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有異議。但甲公司于2017年10月11日停水停電，并將租賃房屋門(mén)鎖也換了，乙公司無(wú)法使用租賃房屋，故不應(yīng)支付此后的租金及相關(guān)費(fèi)用。
面對(duì)他們的說(shuō)法，
法院又會(huì)怎么認(rèn)定呢？
甲公司、乙公司之間簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
房屋租賃合同是否解除？
根據(jù)合同約定，乙公司拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、公攤能耗費(fèi)30日以上，甲公司有權(quán)解除合同。乙公司應(yīng)于2017年8月3日前交納2017年9月3日至2018年3月2日的租金、物業(yè)管理費(fèi)及公攤能耗費(fèi)。甲公司于2017年8月23日催告后，乙公司逾期交納上述費(fèi)用超過(guò)30日，甲公司有權(quán)解除租賃合同。
甲公司于2017年11月2日將解除合同通知張貼于A房屋大門(mén)上，乙公司陳述其未收到解除通知，否認(rèn)租賃合同于2017年11月2日解除。乙公司于2018年1月2日將A房屋騰空返還甲公司，應(yīng)視為乙公司以其實(shí)際行動(dòng)終止雙方的合同關(guān)系。庭審中，乙公司亦同意解除雙方的租賃合同，法院確認(rèn)雙方的租賃應(yīng)于2018年1月2日解除。
租金、物業(yè)管理費(fèi)、公攤能耗費(fèi)如何認(rèn)定？
2017年9月3日至2017年10月11日期間租金、物業(yè)管理費(fèi)、公攤能耗費(fèi)，乙公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付相應(yīng)租金、物業(yè)管理費(fèi)、公攤能耗費(fèi)。
2017年10月12日至2018年1月2日期間租金，因甲公司對(duì)A房屋采取停水停電及更換門(mén)鎖措施，導(dǎo)致乙公司不能正常使用租賃房屋，故該期間租金、物業(yè)管理費(fèi)、公攤能耗費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，法院酌定為原標(biāo)準(zhǔn)的30%。
綜上，乙公司應(yīng)支付甲公司租金52748.80元、物業(yè)管理費(fèi)為3989.02元、公攤能耗費(fèi)為1105.39元。合同約定乙公司逾期支付上述費(fèi)用，應(yīng)自逾期之日起每日按月租金額、月度總額的千分之一收取違約金、滯納金，乙公司對(duì)合同約定違約金、滯納金標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有異議，故對(duì)甲公司要求乙公司按照合同約定支付違約金、滯納金的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。
乙公司應(yīng)否支付裝修期租金？
按照合同約定，若租賃期內(nèi)乙公司提前退租，則乙公司須向甲公司全額補(bǔ)足裝修期的房屋租金，共計(jì)12579.21元，因乙公司逾期支付租金，導(dǎo)致合同解除，故對(duì)甲公司要求乙公司補(bǔ)足裝修期租金的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持。
判決如下:
一、原告甲公司與被告乙公司的《房屋租賃合同》于2018年1月2日解除；
二、被告乙公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告甲公司租金52748.80元及違約金，物業(yè)管理費(fèi)3989.02元、公共能耗費(fèi)1105.39元及滯納金（自2017年8月3日起按月租金額、月物業(yè)管理費(fèi)、月公攤能耗費(fèi)的千分之一計(jì)算至實(shí)際支付之日止）；
三、被告乙公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告甲公司裝修期房屋租金12579.21元；
四、駁回原告甲公司的其他訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法
房東在出租房屋時(shí),如果租戶沒(méi)有按時(shí)交納租金，房東應(yīng)先采取協(xié)商的方式來(lái)解決問(wèn)題，同時(shí)注意收集租戶居住時(shí)間及租金支付情況等證據(jù)。如果無(wú)法協(xié)商解決，房東可以通過(guò)合法途徑維護(hù)自己的權(quán)益，但應(yīng)避免使用停水停電鎖門(mén)等手段，以防承租人不能正常使用房屋，出租人也未能收回房屋，房屋出現(xiàn)空置，造成自己租金收益損失。
來(lái)源：南京市中級(jí)人民法院
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