上訴人(原審被告、反訴原告)張某。
上訴人(原審被告、反訴原告)上海A餐飲管理有限公司。
法定代表人張某，董事長。
被上訴人(原審原告、反訴被告)上海B置業(yè)有限公司。
法定代表人高某。
上訴人張某、上海A餐飲管理有限公司(以下簡稱A公司)因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市閘北區(qū)人民法院(2009)閘民三(民)初字第456號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，2007年10月5日上海B置業(yè)有限公司(以下簡稱B公司)與張某簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定B公司將上海市閘北區(qū)廣中路甲號、乙號、共和新路2395弄甲號、乙號預(yù)測建筑面積為302.08平方米的房屋(以下簡稱系爭房屋)租賃給張某作為經(jīng)營川菜使用。合同約定租賃期限為2007年12月1日至2013年6月30日；租金為每日每平方米人民幣(以下幣種均為人民幣)4.90元，月租金為44,433.20元；張某應(yīng)當(dāng)向B公司支付房屋租賃保證金，保證金為兩個月的租金即126,952元；租賃期間使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理費等費用均由張某承擔(dān)；除B公司同意續(xù)租外，張某應(yīng)在合同租期屆滿后的三日內(nèi)返還該房屋，逾期返還的，應(yīng)按每日每平方米15元的單價支付房屋占用使用費。對解除合同條件，雙方約定有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同。違反合同的一方應(yīng)向另一方按月租金的兩倍支付違約金，給雙方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：……(二)甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……(六)乙方逾期不支付租金累計超過三十日的……。發(fā)生上述情況后，合同守約方向違約方發(fā)出書面解除合同通知后第二天終止，違約方在合同終止后十日內(nèi)向守約方支付違約金及賠償金。對合同違約責(zé)任，雙方約定：……10-4租賃期間，非本合同規(guī)定的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應(yīng)按提前收回天數(shù)的租金的兩倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；10-5乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，甲方可以要求乙方恢復(fù)房屋原狀；10-6租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應(yīng)按提前退租天數(shù)的租金的兩倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。甲方可從租賃保證金中抵扣。保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付。
在租賃合同的補充條款中，雙方約定：月租金計算方式為日租金×365天/12月。2007年12月1日至2008年6月30日為免租期。2008年7月1日至2009年6月30日為每日每平方米4.90元，月租金為44,433.20元。2009年7月1日至2010年6月30日為每日每平方米6.30元，月租金為57,128.40元。2010年7月1日至2011年6月30日為每日每平方米7.00元，月租金為63,476元。2011年7月1日至2013年6月30日為每日每平方米7.49元，月租金為67,919.32元。乙方應(yīng)于每季的前一月25日之前付清下季租金，以此類推，甲方應(yīng)在收到租金后開具發(fā)票。若逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的一倍支付違約金。甲方已選聘上海安榮物業(yè)公司對該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費為每月每平方米5元，物業(yè)管理費從入住的次日開始收取。乙方承諾甲方在租約提前結(jié)束時或租約期滿歸還甲方前必須將所租所有商鋪及相鄰的公共部位恢復(fù)原狀。乙方如對房屋內(nèi)設(shè)施、設(shè)備需要增容(加)，需自行申請辦理解決。
上述合同的附件三中，雙方約定：乙方在免租期內(nèi)仍須按月繳納物業(yè)管理費，物業(yè)費從拿鑰匙的次日起結(jié)算。若乙方在所租賃的房屋地址上注冊公司或進(jìn)行過租賃登記，則退租并拿回押金的前提是將所注冊公司遷離，且租賃登記注銷，并結(jié)清相關(guān)費用。房屋租賃建筑面積以上海市房屋土地資源管理局制定的測繪機(jī)構(gòu)實測面積為準(zhǔn)，暫測面積與實測面積不一致時，將對租賃金額實行多退少補。小業(yè)主應(yīng)到區(qū)消防辦理裝潢消防申報手續(xù)，小業(yè)主建造的室內(nèi)樓梯應(yīng)符合消防疏散距離且樓梯采用的材料應(yīng)達(dá)到相應(yīng)的耐火等級，小業(yè)主須自行安裝簡易噴淋設(shè)施。付款方式為押二付三。
同日，張某的丈夫周某某向B公司交付了租金44,433.20元、押金126,952元。B公司向張某交付了系爭房屋。張某在系爭房屋內(nèi)開設(shè)“川之錦”飯店，該飯店于2008年2月開始試營業(yè)。
2007年4月19日，B公司取得上海市閘北區(qū)環(huán)境保護(hù)局試生產(chǎn)(試運行)審查意見，原則同意1＃、2＃住宅樓、S1、S2商鋪，1＃-11＃連體商鋪投入試運行。同時要求1＃-11＃連體商鋪不得設(shè)置餐飲業(yè)。2007年8月10日B公司取得了上海市消防局“關(guān)于寶華現(xiàn)代城1＃、2＃商住樓、S1、S2商鋪建筑工程消防驗收基本合格的意見”。其中要求B公司落實“已驗收建筑如需改變用途、內(nèi)部裝修應(yīng)向閘北區(qū)公安消防支隊辦理有關(guān)消防手續(xù)”等三項措施。
2007年11月2日環(huán)保部門向B公司核發(fā)了建設(shè)項目環(huán)境影響報告表審批意見，原則通過環(huán)境影響報告。之后，B公司為了統(tǒng)一各小商鋪的煙道排向，出資設(shè)置了排煙管，該設(shè)施于2008年3月28日通過環(huán)保局的竣工驗收。同日，上海安榮物業(yè)管理服務(wù)有限公司寶華現(xiàn)代城管理處向?qū)毴A現(xiàn)代城各餐飲商鋪發(fā)出通知稱，閘北區(qū)環(huán)境保護(hù)局在2008年3月28日核發(fā)了《竣工驗收意見》，請各餐飲商鋪將資料備齊后即送至環(huán)保受理窗口辦理小環(huán)評手續(xù)。2008年2月25日環(huán)保部門向張某擬成立的A公司核發(fā)了建設(shè)項目環(huán)境影響報告表審批意見，原則同意A公司于2007年12月19日提出的環(huán)境影響報告，但對落實環(huán)保設(shè)施和污染防治措施提出了具體要求，其中要求營業(yè)時間不得超過22點。2008年4月14日A公司通過了建設(shè)項目竣工環(huán)保驗收。
2007年12月5日B公司取得了系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，系爭房屋實測面積為301.42平方米。2008年5月16日A公司正式成立。A公司的注冊地即廣中路甲、乙號1-2層。
2008年11月10日B公司寶華現(xiàn)代城商業(yè)街管理處向現(xiàn)代城商業(yè)街各商戶發(fā)出通知稱，從即日起所有的物業(yè)管理工作由上海B置業(yè)寶華現(xiàn)代城商業(yè)街管理接收。
2009年4月1日，B公司委托律師向張某、A公司發(fā)函，要求其在接到函告之日起三日內(nèi)支付拖欠的租金、物業(yè)管理費、電費共計465,203.9元，否則將保留根據(jù)約定解除合同并通過訴訟途徑維護(hù)自身合法權(quán)益的權(quán)利。同年4月8日B公司又發(fā)函稱，由于張某、A公司仍未付清相關(guān)款項，故根據(jù)合同約定解除雙方訂立的租賃合同，同時還要求張某、A公司將商鋪恢復(fù)原狀并歸還B公司。同年4月9日張某、A公司收到該函件。次日，A公司回函稱：“1、由于環(huán)保問題，造成我司只能經(jīng)營到22：00，無法經(jīng)營夜宵，大大縮短了我司的合法經(jīng)營時間；2、由于工程結(jié)構(gòu)上的問題造成一至三樓異味，貴司曾派人來處理，均無法解決，造成顧客不滿和流失；3、電表幾經(jīng)更換，將不是我司使用的電費強加于我司；4、顧客就餐停車問題、裝卸貨問題、貴司招商時承諾的廣告宣傳策劃問題、租賃合同上面積與實際面積不符問題、屋頂設(shè)備無法及時維修問題等，我司均要求貴司解決，但至今未果；5、貴司招商時稱7元/平方米/天的租金是樓下一層可以搭成二層，但搭建后不符合消防要求，至今未通過消防驗收。以上這些問題，貴司不予解決，造成目前局面根本原因是貴司只知收費不解決任何實質(zhì)問題的不作為導(dǎo)致的，所以我司不同意解約?！?
2009年7月17日A公司發(fā)函給B公司，要求B公司三天內(nèi)到A公司收回房屋，逾期視為已交接。同年7月20日B公司回函稱，由于A公司不同意B公司2009年4月8日函告中解除合同的要求，故B公司已變更訴訟請求，要求繼續(xù)履行合同，故對A公司擬通過停業(yè)、撤離租賃物以回避租賃合同繼續(xù)履行義務(wù)的行為，B公司將不予認(rèn)可。2009年9月25日A公司發(fā)函給B公司稱，B公司將電源切斷，造成A公司停止?fàn)I業(yè)，停止?fàn)I業(yè)所造成的損失將由B公司承擔(dān)。
2010年4月20日，B公司訴至原審法院，請求判令：1、解除雙方于2007年10月5日簽訂的《上海市房屋租賃合同》；2、張某、A公司向B公司支付其拖欠的租金228,513.6元、物業(yè)管理費22,656元、電費87,082.3元；3、張某、A公司向B公司支付違約金88,866.4元(按月租金的兩倍計算)；4、張某、A公司立即將租賃商鋪及相鄰的公共部位恢復(fù)原狀；5、張某、A公司按每日每平方米15元的標(biāo)準(zhǔn)向B公司支付逾期退租占有使用費(自合同解除之日起算)。后B公司變更原訴訟請求為：1、張某、A公司向B公司支付拖欠的租金888,664元(其中2008年8月1日至2009年6月30日，合計11個月，月租金44,433.2元，共計488,765.2元;2009年7月1日至2010年1月31日，合計7個月，月租金57,128.4元，共計399,898.8元。)、物業(yè)管理費37,760元(2008年1月1日至2010年1月31日，合計25個月，5元/月/平方米，302.08平方米。)、電費125,988元(2008年4月1日至2009年9月25日)；2、張某、A公司向B公司支付逾期履行違約金24萬元。
張某、A公司遂提起反訴，請求法院判令：1、解除雙方于2007年10月5日簽訂的《上海市房屋租賃合同》；2、B公司賠償張某、A公司為經(jīng)營餐飲而付出的裝修費、餐具設(shè)備等費用823,783.6元；3、B公司賠償人工工資及物品損失共計50,000元。
2009年11月，上海眾華資產(chǎn)評估有限公司接受上海市高級人民法院的委托，就廣中路甲-乙號裝修現(xiàn)值及部分資產(chǎn)出具評估報告。經(jīng)評估，廣中路甲-乙號裝修現(xiàn)值及部分資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2009年10月16日的評估值為496,547元(其中裝修現(xiàn)值評估值為408,647元，部分資產(chǎn)評估值為87,900元。對上述評估結(jié)論，B公司、張某、A公司均無異議。
原審審理中，B公司表示同意按照系爭房屋實測面積301.42平方米收取租金和物業(yè)管理費，但表示由于簽訂合同時已對租金做了讓步，故即便按照實測面積計算租金，也高于合同約定數(shù)額。對于電費一節(jié)，B公司表示同意作出讓步，按照A公司的“小電表”的計數(shù)來主張電費。
原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點有以下幾點：第一，本案所涉合同是否應(yīng)當(dāng)解除，如應(yīng)當(dāng)解除，則如何確定合同解除日。B公司認(rèn)為，其雖于2009年4月8日向張某、A公司發(fā)函要求解除合同，但張某、A公司并未同意B公司的要求，之后B公司經(jīng)協(xié)商不再主張解除合同，故不同意張某、A公司要求解除合同的主張。張某、A公司則認(rèn)為由于B公司的違約行為致使其無法再租賃系爭房屋，故要求解除合同。法院認(rèn)為，鑒于承租人張某明確表示要求解除房屋租賃合同，出租人B公司雖于訴訟中要求承租人繼續(xù)履行合同，但由于該債務(wù)標(biāo)的不適于強制履行，故法院對于B公司要求繼續(xù)履行合同的主張不予采信。B公司與張某簽訂的租賃合同應(yīng)予解除。至于合同解除的時間，以張某、A公司提出要求解除合同的反訴狀副本送達(dá)B公司之日即2009年5月25日為合同解除之日較為妥當(dāng)。
第二，張某未按約支付租金的行為是否構(gòu)成違約。B公司認(rèn)為其已經(jīng)按照合同約定向張某交付了房屋，而張某沒有按照合同約定支付租金，故張某構(gòu)成違約。張某則認(rèn)為由于B公司在簽訂租賃合同時具有尚未辦理出產(chǎn)權(quán)證，亦未通過大環(huán)評，且該出租房屋內(nèi)沒有煤氣，該房屋不能經(jīng)營餐飲，還由于該租賃的房屋距離居民區(qū)較近致使其只能營業(yè)至晚上10點等事實，B公司已經(jīng)構(gòu)成違約，故其拒付租金是正當(dāng)行為，不構(gòu)成違約。法院認(rèn)為，出租人有義務(wù)交付完好房屋的義務(wù)，承租人則應(yīng)對房屋是否符合使用目的盡到審慎注意義務(wù)，張某作為承租人，在簽訂租賃合同之時已打算在系爭房屋內(nèi)開設(shè)餐飲，張某應(yīng)當(dāng)對系爭房屋是否適合開設(shè)餐飲，是否具備開設(shè)餐飲的條件、是否能通過相關(guān)行政審批盡到審慎注意義務(wù)。張某在簽訂租賃合同并實際經(jīng)營“川之錦”餐飲后再以租賃房屋距離居民區(qū)較近、系爭房屋內(nèi)沒有煤氣、B公司在較晚的時間內(nèi)才辦理出大環(huán)評、將一樓分隔成二層后無法通過消防驗收等理由拒付租金，缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，不能構(gòu)成對支付租金的抗辯。故法院認(rèn)定張某未按期支付租金構(gòu)成違約。
第三，張某應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。1、如上所述，張某未能按約支付租金已構(gòu)成違約，故張某應(yīng)當(dāng)支付2008年8月1日至2010年1月31日的租金和使用費。由于A公司曾于2009年7月17日發(fā)函給B公司要求移交房屋，B公司未能及時接受房屋，對損失的擴(kuò)大有一定的責(zé)任，并且B公司有于2009年9月25日將系爭房屋內(nèi)供電切斷致使A公司不能經(jīng)營的行為，故對于2009年7月17日之后的房屋使用費，由法院根據(jù)B公司的上述履約瑕疵、張某的違約行為以及實際上張某、A公司至最后一次庭審仍未移交房屋并表示目前無法將物品搬離的事實酌情予以確定。至于張某、A公司提出的租金應(yīng)當(dāng)按照系爭房屋的實測面積301.42平方米計算的主張，由于B公司主張的租金總額低于按照實測面積乘以月租金單價的總額，從有利于張某、A公司的角度出發(fā)，法院從低計取。2、B公司主張的2008年1月1日至2010年1月31日的物業(yè)管理費，由于2008年11月10日前系由上海安榮物業(yè)公司對系爭房屋進(jìn)行物業(yè)管理，B公司在本案中未能提供有關(guān)上海安榮物業(yè)公司同意由B公司收取之前物業(yè)管理費的證據(jù)，故對于B公司所主張的之前產(chǎn)生的物業(yè)管理費，法院不予支持。此外，物業(yè)管理費應(yīng)當(dāng)按照系爭房屋的實測面積即301.42平方米計算，即每月1,507.1元?；谇笆隼碛?，張某應(yīng)承擔(dān)2008年11月10日至2009年7月17日的全額物業(yè)管理費，2009年7月17日至2010年1月31日的物業(yè)管理費，則由法院酌情確定。綜上，根據(jù)雙方合同的約定以及雙方在履約過程中的違約、瑕疵行為，法院酌情確定張某應(yīng)當(dāng)支付B公司2008年8月1日至2010年1月31日房屋租金及使用費共計62萬元(抵扣保證金126,952元后，張某尚需支付493,048元)、2008年11月10日至2010年1月31日物業(yè)管理費1.5萬元。3、關(guān)于B公司主張的電費，根據(jù)雙方確認(rèn)的“小電表”的用電量為125,157度，張某應(yīng)支付B公司電費131,414.85元，B公司表示同意從低計取，即按照其在庭審中主張的數(shù)額125,988元來計費，該主張有利于張某、A公司，法院可予支持；4、關(guān)于張某、A公司要求B公司賠償裝修裝潢、設(shè)施設(shè)備等損失823,783.6元的主張，因張某系違約方，故對相關(guān)損失應(yīng)自行承擔(dān)。但考慮到B公司在履約過程中存有一定瑕疵，又考慮到系爭房屋的裝修中含有空調(diào)設(shè)備、排風(fēng)新風(fēng)系統(tǒng)、消防、煤氣工程、太陽能熱水器等對B公司有利用價值的設(shè)施設(shè)備，故應(yīng)由B公司給予適當(dāng)補償，具體數(shù)額由法院酌情確定為12萬元；5、張某、A公司要求B公司承擔(dān)物品損失及人工工資5萬元的主張，張某、A公司對此提供的證據(jù)尚不足以證明其損失為5萬元，但按照一般生活常識，B公司于2009年9月25日斷電的行為客觀上勢必會對張某、A公司造成一定損失，故B公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。具體數(shù)額由法院酌情予以確定。6、關(guān)于B公司要求張某、A公司支付違約金一節(jié)，由于B公司在履約過程中有一定瑕疵，且張某、A公司認(rèn)為雙方約定的違約金過高，尚屬合理，法院酌情予以調(diào)整為4萬元。因A公司在系爭房屋內(nèi)開設(shè)餐飲并注冊在系爭房屋內(nèi)，屬房屋實際使用人，故A公司應(yīng)對張某的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
綜上，法院認(rèn)為，B公司與張某簽訂的房屋租賃合同系當(dāng)事人自愿訂立，未違反法律禁止性規(guī)定，當(dāng)屬有效。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。由于承租人表示不再繼續(xù)租賃系爭房屋，故該租賃合同已無法實際履行，故法院予以解除。合同解除后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，張某、A公司應(yīng)當(dāng)返還系爭房屋。
原審法院據(jù)此作出判決：一、上海B置業(yè)有限公司與張某于2007年10月5日簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2009年5月25日解除；二、張某在判決生效之日起十五日內(nèi)支付上海B置業(yè)有限公司房屋租金、使用費493,048元。上海A餐飲管理有限公司對張某的上述義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；三、張某在判決生效之日起十五日內(nèi)支付上海B置業(yè)有限公司物業(yè)管理費1.5萬元。上海A餐飲管理有限公司對張某的上述義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；四、張某在判決生效之日起十五日內(nèi)支付上海B置業(yè)有限公司電費125,988元。上海A餐飲管理有限公司對張某的上述義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；五、張某在判決生效之日起十五日內(nèi)支付上海B置業(yè)有限公司違約金4萬元。上海A餐飲管理有限公司對張某的上述義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；六、上海B置業(yè)有限公司補償張某裝修損失12萬元；七、上海B置業(yè)有限公司賠償張某因斷電造成的損失1萬元；八、張某在判決生效之日起十五日內(nèi)將上海市閘北區(qū)廣中路甲、乙號、共和新路2395弄甲號、乙號房屋返還給上海B置業(yè)有限公司。九、張某、上海A餐飲管理有限公司的其余反訴請求，不予支持。
原審法院判決后，張某、A公司不服，向本院提起上訴稱：上訴人同意解除租賃合同，但對原判確定的合同解除日期有異議，認(rèn)為應(yīng)以上訴人收到B公司2009年4月8日解約函的時間即2009年4月9日為合同解除日。關(guān)于租金和使用費，上訴人提供包括B公司法定代表人高某的電話錄音在內(nèi)的一系列證據(jù)，并已形成證據(jù)鏈，足以證明B公司同意延長免租期至2008年12月31日的事實，故應(yīng)從2009年1月1日起計算租金。但由于B公司出租給上訴人的房屋至今無法通過消防驗收，致使上訴人無法合法經(jīng)營，因此上訴人不同意支付租金和使用費。關(guān)于違約金，因存在免租期的事實，且B公司出租的房屋存在瑕疵，上訴人不支付租金、使用費是有理由的，故上訴人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。評估后原判酌定的裝修損失補償額沒有法律依據(jù)。上訴人已提供證據(jù)證明其因斷電造成的損失，原審法院只判決B公司賠償上訴人損失1萬元顯然缺乏依據(jù)。因B公司出租給上訴人的房屋有瑕疵，造成上訴人無法合法經(jīng)營，所以B公司理應(yīng)賠償張某、A公司為經(jīng)營餐飲而付出的損失。綜上認(rèn)為原判隱瞞關(guān)鍵事實，造成部分事實不清，請求撤銷原判第一、二、五、六、七、九項，依法駁回B公司的原審訴訟請求，支持上訴人在原審的反訴請求。
被上訴人B公司辯稱：關(guān)于合同解除時間，B公司在2009年4月8日向上訴人發(fā)出解約函是事實，但次日上訴人回函給B公司時，明確表示不同意解約，當(dāng)時B公司也同意繼續(xù)履行合同。系爭租賃合同不適合強制履行，上訴人已經(jīng)不具備繼續(xù)履行的能力，從減少損失的角度出發(fā)，上訴人提出反訴要求解除合同。原審法院以B公司收到反訴狀副本之日作為合同解除日是合理的。租賃合同對起租期、免租期是有約定的，2008年7月1日是上訴人應(yīng)當(dāng)開始支付租金的時間，實際上上訴人也沒有依約付三押二，只支付了一個月的租金，所以原審法院從2008年8月1日計算租金是正確的。關(guān)于房屋瑕疵問題，系爭房屋是現(xiàn)房，上訴人自行驗收后才簽訂租賃合同。上訴人提出的消防問題，B公司在原審中已提供證據(jù)證明系爭房屋所在地區(qū)是通過消防驗收的，上訴人對系爭房屋進(jìn)行了搭建，合同明確約定小業(yè)主應(yīng)到消防部門辦理裝潢申報手續(xù)，因此上訴人無法通過消防驗收的責(zé)任應(yīng)由上訴人自己承擔(dān)。關(guān)于免租期的問題，免租期本身并非法律概念，而是基于合同雙方約定的商業(yè)慣例，出租人完全可以根據(jù)自身商業(yè)安排給予或者不給予免租期。租賃合同對免租期有明確約定，即從2007年12月1日至2008年6月30日為免租期。若雙方確需對租賃合同的免租期作出重大變更，也必須以書面形式作出才有法律效力。上訴人提供的證據(jù)無法證明免租期延長的事實，所以原判計算的租金、使用費的數(shù)額是正確的。上訴人未按約支付租金，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，原審法院對違約金進(jìn)行調(diào)整，該數(shù)額已低于合同約定的違約金數(shù)額。關(guān)于裝修損失的補償問題，根據(jù)規(guī)定，因承租人違約導(dǎo)致合同解除，B公司依法不應(yīng)賠償裝修損失。為早日解決糾紛，減少損失，B公司才接受原判酌定的12萬元。根據(jù)上訴人提供的證據(jù)無法證明斷電損失達(dá)到5萬元，原審判決B公司賠償上訴人斷電損失1萬元已充分考慮了上訴人的經(jīng)濟(jì)利益。系爭房屋交付后，上訴人于2008年2月試營業(yè)，2008年5月取得營業(yè)執(zhí)照，所以B公司已完全履行合同義務(wù)，即使合同解除，B公司也有損失。考慮到上訴人經(jīng)濟(jì)上無法繼續(xù)履行合同，B公司同意解除合同，至于上訴人提出的反訴請求不予認(rèn)可。據(jù)此，請求駁回上訴，維持原判。
本院經(jīng)審理查明，2007年11月2日環(huán)保部門向B公司核發(fā)了建設(shè)項目環(huán)境影響報告表審批意見，原則同意環(huán)境影響報告。原審法院查明其他事實屬實，本院予以確認(rèn)。
本院審理中，上訴人陳述至合同解除前其只支付了一個月租金。為查明是否存在免租期延長至2008年12月31日的關(guān)鍵事實，上訴人提出申請，要求對B公司副總經(jīng)理朱某某、B公司的上級上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司總裁傅某、副總裁胡某進(jìn)行測謊。被上訴人認(rèn)為因上訴人要求測謊的對象與本案無關(guān)，且不符合二審舉證規(guī)則。故B公司不同意進(jìn)行測謊。
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。B公司與張某之間簽訂的租賃合同，是雙方當(dāng)事人真實意思表示，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依法恪守。雙方當(dāng)事人對原判主文第三、四、八項均無異議，本案的主要爭議之一為延長免租期至2008年12月31日的情況是否存在，張某未按期支付租金是否構(gòu)成違約。雙方于2007年10月5日簽訂的租賃合同已明確約定2007年12月1日至2008年6月30日為免租期。上訴人雖主張B公司同意免租期延長至2008年12月31日，但B公司予以否認(rèn)，且上訴人提供的一系列證據(jù)不足以證明其上述主張，故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。關(guān)于高某的錄音，本院認(rèn)為，即使錄音內(nèi)容是真實的，僅是高某個人與案外人之間的意見交流。張某作為承租方未依約按期支付租金，顯然構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。上訴人以系爭房屋存在瑕疵為由拒付租金和使用費顯然缺乏依據(jù)，原審法院綜合考慮本案案情酌情確定張某支付房屋租金、使用費以及違約金的數(shù)額尚屬合理，且原審法院判決A公司承擔(dān)連帶責(zé)任亦無不當(dāng)。關(guān)于原判主文第一條，雙方當(dāng)事人對系爭租賃合同解除并無異議，只是對合同解除時間存有分歧。原審法院綜合本案情況以張某、A公司反訴狀副本送達(dá)B公司之日作為合同解除之日并無不妥。關(guān)于張某、A公司要求B公司賠償裝修裝潢、餐具設(shè)備損失以及人員工資、物品損失的訴請，原審法院已作闡明，本院贊同原審法院的觀點，故不再贅述。A公司為系爭房屋的實際使用人，合同解除后理應(yīng)遷出系爭房屋。B公司所付的裝修損失補償款和斷電損失賠償款也應(yīng)由A公司與張某共同取得，故原判主文第六、七、八項不當(dāng)，本院予以糾正。張某、A公司的上訴請求缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、維持上海市閘北區(qū)人民法院(2009)閘民三(民)初字第456號民事判決主文第一、二、三、四、五、九項；
二、變更上海市閘北區(qū)人民法院(2009)閘民三(民)初字第456號民事判決主文第六項為：上海B置業(yè)有限公司補償張某、上海A餐飲管理有限公司裝修損失12萬元；
三、變更上海市閘北區(qū)人民法院(2009)閘民三(民)初字第456號民事判決主文第七項為：上海B置業(yè)有限公司賠償張某、上海A餐飲管理有限公司因斷電造成的損失1萬元；
四、變更上海市閘北區(qū)人民法院(2009)閘民三(民)初字第456號民事判決主文第八項為：張某、上海A餐飲管理有限公司在本判決生效之日起十五日內(nèi)將上海市閘北區(qū)廣中路甲、乙號、共和新路2395弄甲號、乙號房屋返還給上海B置業(yè)有限公司。
一審本訴案件受理費人民幣12,227.22元，由上海B置業(yè)有限公司承擔(dān)人民幣2,227.22元，由張某、上海A餐飲管理有限公司共同承擔(dān)人民幣10,000元；反訴案件受理費人民幣6,113.61元，由上海B置業(yè)有限公司承擔(dān)人民幣1,600元,由張某、上海A餐飲管理有限公司共同承擔(dān)人民幣4,513.61元；評估費人民幣13,000元，由上海B置業(yè)有限公司承擔(dān)人民幣3,000元，由張某、上海A餐飲管理有限公司承擔(dān)人民幣10,000元。訴訟保全費人民幣3,520元，由上海B置業(yè)有限公司承擔(dān)人民幣641元，由張某、上海A餐飲管理有限公司共同承擔(dān)人民幣2,879元。二審案件受理費人民幣10,430.47元，由張某、上海A餐飲管理有限公司共同承擔(dān)。
本判決為終審判決。
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