鄭重聲明:嚴(yán)禁抄襲、違者必究!
一、違約金的調(diào)整規(guī)則
《合同法》第114條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。” 《合同法解釋二》第29條規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”
根據(jù)上述法律規(guī)定,調(diào)整違約金主要的參考因素是實(shí)際損失,此外還要兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素。如果合同約定的違約金高于造成的損失的1.3倍,則可以認(rèn)定為違約金過分高于造成的損失,應(yīng)當(dāng)依法減少;如果違約金低于造成的損失,則應(yīng)當(dāng)依法增加。
二、保證金和出租人損失的對(duì)比
出租人的損失包括積極損失(現(xiàn)有利益的損失)和消極損失(可得利益的損失),具體而言:(1)出租人的積極損失主要表現(xiàn)為廠房空置的損失。這個(gè)損失是出租人的成本的損失,比如,出租人為了出租的目的建造了一個(gè)廠房,共花費(fèi)500萬元,設(shè)計(jì)使用年限是50年,(不考慮折舊等因素)則每空置一年的損失是10萬元。除了房屋空置的損失之外還有因承租人違約導(dǎo)致的出租人再次招租支付的中介費(fèi)、為再次招租而導(dǎo)致的出租人的人力資源的損失等。(2)出租人可得利益的損失。這個(gè)損失是出租人的利潤(rùn),比如,出租人為了出租的目的建造了一個(gè)廠房,共花費(fèi)500萬元,設(shè)計(jì)使用年限是50年,每年的租金是25萬元,則每空置一年的可得利益損失是15萬元。
出租人的積極損失(現(xiàn)有利益的損失)和消極損失(可得利益的損失)之和主要是承租人搬離之后房屋的租金損失(從承租人搬離房屋并停止支付搬離之后的租金開始,到新的承租人支付租金結(jié)束這段時(shí)間的租金損失),此外還包括多花費(fèi)的中介費(fèi)等損失。需要特別注意的是,承租人拖欠的租金雖然也是出租人的損失,但是對(duì)此出租人可以單獨(dú)主張,不需要混在違約金里主張。
(1)如果承租人違約,出租人解除合同且承租人已搬離租賃物之后,出租人積極招租,在一個(gè)合理的期間內(nèi)招到了租客簽訂了租賃合同并開始收取租金,則出租人的租金損失(包括給新的承租人免租期的租金損失)和再次招租的中介費(fèi)等損失就是出租人的損失(含現(xiàn)有利益損失和可得利益損失)。如果保證金低于出租人的上述損失,則法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許出租人再向承租人主張部分違約金(法院支持的保證金和違約金之和原則上不超過出租人的損失);如果保證金過分高于出租人的損失,則法院應(yīng)當(dāng)依法要求出租人退還部分保證金,出租人不得再向承租人主張違約金。
(2)如果承租人違約,出租人解除合同且承租人已搬離租賃物之后,出租人一直不招租或者不積極招租導(dǎo)致房屋一直空置,損失一直在擴(kuò)大,法院不可能判決房屋空置的所有損失全部由承租人承擔(dān),而只能讓承租人承擔(dān)合理期間的廠房空置給出租人造成的損失,其余時(shí)間的房屋空置損失(擴(kuò)大的損失)就應(yīng)當(dāng)由出租人自行承擔(dān)。因?yàn)槌鲎馊擞蟹乐箵p失擴(kuò)大的義務(wù)(法律依據(jù)為:《合同法》第一百一十九條第一款:“當(dāng)事人一方違約后,對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。”)。
附上海東方飯店管理有限公司與瑞滿餐飲管理(上海)有限公司、歐陽某某、何某某房屋租賃合同糾紛案
案情簡(jiǎn)介:2012年2月20日,東方飯店與被告瑞滿公司簽訂《房屋租賃合同》,約定,將上海市金陵東路XXX號(hào)1層?xùn)|門小廳、22層、23層房屋(建筑面積約988平方米)出租給瑞滿公司作為餐飲、酒吧使用。租賃期限自2012年2月27日至2020年2月26日止(其中免租期為2012年2月27日至2012年4月11日)。房屋月租金為人民幣500,000元(以下幣種均為人民幣),不足整月的計(jì)算至天,該固定租金從第二個(gè)租賃年度開始每年比前一個(gè)租賃年度遞增7.8%,實(shí)際租賃開始后的第三個(gè)自然月起,瑞滿公司另需將每月利潤(rùn)(即當(dāng)月營(yíng)業(yè)額減去營(yíng)業(yè)成本)的5%作為房租支付給東方飯店。租金為每月一付,瑞滿公司應(yīng)于每個(gè)租賃月開始前10日,及每月的20日前向東方飯店支付次月固定的租金,浮動(dòng)租金自租賃開始后第三個(gè)自然月開始計(jì)算,自租賃開始后第四個(gè)自然月支付固定租金時(shí)一并支付上一個(gè)月浮動(dòng)租金。逾期支付的,逾期一日,則瑞滿公司需按應(yīng)付租金日前三個(gè)月平均租金的1%支付違約金。所有物業(yè)均由出租人自行管理,每個(gè)完整的日歷月份的物業(yè)管理費(fèi)為24,041元,每月的物業(yè)管理費(fèi)與房屋租金同時(shí)向東方飯店支付。雙方約定,保證金2,000,000元分兩期支付,租賃關(guān)系終止或者解除時(shí),保證金應(yīng)當(dāng)無息退還瑞滿公司,退還前東方飯店可以將保證金抵充合同約定應(yīng)當(dāng)由瑞滿公司承擔(dān)的未付費(fèi)用和違約金(若有),若保證金不足以抵扣瑞滿公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用和違約金的,則瑞滿公司須予以補(bǔ)足。租賃期間,使用系爭(zhēng)房屋所產(chǎn)生的水、電、天然氣、電訊、有限電視、物業(yè)管理、排污、垃圾清理等費(fèi)用由瑞滿公司承擔(dān)。電、水、天然氣消耗量應(yīng)通過獨(dú)立儀表進(jìn)行計(jì)量。電、水、天然氣、電訊等依據(jù)房屋所在地的公共事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。該費(fèi)用由瑞滿公司在收到付款通知后10日內(nèi)支付給東方飯店原告,東方飯店出具相應(yīng)的合法收據(jù)。雙方同意,有下列情形之一的,一方可書面通知另一方解除本合同,解除通知到達(dá)對(duì)方之日即為合同解除之日。違反合同的一方,應(yīng)向另一方按合同解除前一個(gè)月的月租金支付違約金;給另一方造成損失的,支付的違約金不足抵付損失的,還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分,該損失限于另一方能夠預(yù)見到的直接損失,不包括營(yíng)業(yè)損失和利潤(rùn)損失?!?、承租方不支付租金及物業(yè)管理費(fèi)超過兩個(gè)月的;7、其他本合同約定承租方應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)而未履行的。若瑞滿公司逾期不支付租金、物業(yè)管理費(fèi)超過三個(gè)月的,則東方飯店有權(quán)沒收房屋保證金,不予退還。合同簽訂后,東方飯店按約向瑞滿公司交付系爭(zhēng)房屋。瑞滿公司按約支付保證金和租金。2012年12月14日,東方飯店與上海石化消防工程有限公司簽訂《消防工程安裝承包合同》,約定雙方就上海市金陵東路XXX號(hào)東方飯店23F消防排煙系統(tǒng)改造,合同價(jià)款為80,000元。后東方飯店實(shí)際支付上海石化消防工程有限公司80,000元。瑞滿公司曾發(fā)函給原告,要求原告提供報(bào)價(jià)和有關(guān)消防合同的附加費(fèi)用,并提議雙方各承擔(dān)費(fèi)用的50%,首先由東方商旅預(yù)付全額款項(xiàng),瑞滿公司隨后付款,所有的翻新與改進(jìn)將留給東方商旅。2013年4月,東方飯店與瑞滿公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》,約定:一、截至2013年4月16日,瑞滿公司欠付的租金總額為2,675,000元,物業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)為99,515元,按照原合同約定,瑞滿公司應(yīng)支付違約金2,489,000元。二、東方飯店考慮到雙方的合作關(guān)系,同意減少租金,對(duì)原合同第四條第(一)款第1項(xiàng)固定租金的約定修改如下:2013年5月1日至2014年12月31日每月350,000元,2015年每月400,000元,2016年每月450,000元,2017年每月500,000元,2018年每月550,000元,2019年每月600,000元,2020年1月1日至2月底每月650,000元。三、瑞滿公司同意在2013年5月31日前付清全部欠付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。四、如瑞滿公司在2013年5月31日前付清欠款,則瑞滿公司不需再支付本協(xié)議第一條約定的違約金;如瑞滿公司在2013年6月1日至2013年6月30日期間付清欠款,則瑞滿公司需另行支付本協(xié)議第一條約定的違約金的50%;如瑞滿公司在2013年6月30日以前仍未付清欠款,則瑞滿公司除應(yīng)繼續(xù)支付欠款外,應(yīng)按照原合同約定支付全額的違約金,同時(shí)瑞滿公司有權(quán)按照原合同第十條之約定解除合同并按照原合同約定處理善后事宜。五、除本協(xié)議書涉及的欠款外,瑞滿公司仍應(yīng)按照原合同約定支付到期的租金及其他費(fèi)用。六、本協(xié)議未約定的內(nèi)容仍按照原合同約定履行。雙方確認(rèn)的欠付費(fèi)用清單顯示,截至2013年4月16日,瑞滿公司欠付2012年11月份租金175,000元,逾期違約金329,000元(自2012年10月20日計(jì)算至2013年4月16日計(jì)188天);2012年12月份租金500,000元,逾期違約金735,000元(自2012年11月20日計(jì)算至2013年4月16日計(jì)147天);2013年1月份租金500,000元,逾期違約金585,000元(自2012年12月20日計(jì)算至2013年4月16日計(jì)117天),水電燃?xì)赓M(fèi)32,443.80元;2013年2月份租金500,000元,逾期違約金430,000元(自2013年1月20日計(jì)算至2013年4月16日計(jì)86天);2013年3月份租金500,000元,逾期違約金275,000元(自2013年2月20日計(jì)算至2013年4月16日計(jì)55天),物業(yè)費(fèi)24,041元,水電燃?xì)赓M(fèi)18,989.40元;2013年4月份租金500,000元,逾期違約金135,000元(自2013年3月20日計(jì)算至2013年4月16日計(jì)27天),物業(yè)費(fèi)24,041元。2013年4月25日,瑞滿公司支付東方飯店150,000元。2013年4月28日,瑞滿公司支付東方飯店90,000元。2013年7月22日,瑞滿公司支付東方飯店2,000,000元。2013年4月30日至5月31日,系爭(zhēng)房屋產(chǎn)生水電燃?xì)赓M(fèi)用12,554.40元。2013年6月1日至7月3日,系爭(zhēng)房屋產(chǎn)生水電燃?xì)赓M(fèi)用16,743.50元。2013年7月4日至8月1日,系爭(zhēng)房屋產(chǎn)生水電燃?xì)赓M(fèi)用15,790.20元。2013年9月23日,東方飯店與瑞滿公司簽訂《房屋租約解除協(xié)議書》,確認(rèn)雙方租約已于2013年8月8日解除,瑞滿公司已于2013年8月18日以租賃房屋現(xiàn)狀(包括內(nèi)部裝修及遺留物品)將租賃房屋交還給原告。2014年5月5日,東方飯店與案外人簽訂《房屋租賃合同》,再次出租系爭(zhēng)房屋,約定于2014年2月15日前向案外人交付系爭(zhēng)房屋。瑞滿公司為有限責(zé)任公司(臺(tái)港澳合資)。公司章程約定:公司投資總額為1,028萬,注冊(cè)資本為720萬。投資人為何某某、歐陽某某,何某某投資360萬,占注冊(cè)資本的50%,出資方式為美元現(xiàn)匯折合等值人民幣出資;歐陽某某投資360萬,占注冊(cè)資本的50%,以美元現(xiàn)匯投入折合等值人民幣出資。投資者將在營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)繳清全部注冊(cè)資本的20%,余額在2年內(nèi)繳清。公司經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)不得減少注冊(cè)資本數(shù)額。瑞滿公司于2012年2月29日成立。歐陽某某于2012年4月20日實(shí)繳出資730,008元,何某某于2012年5月20日實(shí)繳出資731,414元。審理中,何某某提供上海弘益會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的《驗(yàn)資報(bào)告》,顯示何某某于2013年7月5日前實(shí)繳第二期出資2,868,586.18元。瑞滿公司于2014年9月2日起訴歐陽某某,要求歐陽某某履行出資義務(wù),繳足注冊(cè)資本2,869,920元[案號(hào):(2014)黃浦民二(商)初字第S1179號(hào)]。本案于2015年4月17日裁定中止審理。上述股東出資糾紛案件于2015年07月27日以撤訴方式結(jié)案。本案恢復(fù)審理。何某某于2015年5月26日起訴歐陽某某,要求歐陽某某返還出資墊資款[案號(hào):(2015)黃浦民二(商)初字第S595號(hào)],該案尚在審理中。歐陽某某于2015年8月12日起訴瑞滿公司,要求瑞滿公司返還折抵股東認(rèn)繳出資款后的余款2,068,932.93元[案號(hào):(2015)黃浦民二(商)初字第S896號(hào)],該案尚在審理中。2014年8月,東方飯店以瑞滿公司未按期支付錢款,股東何某某、歐陽某某未足額出資為由訴諸法院,請(qǐng)求判令:1、瑞滿公司支付欠付的租金1,578,333.33元、物業(yè)管理費(fèi)126,615.93元、水電燃?xì)赓M(fèi)96,521.30元、垃圾清運(yùn)費(fèi)4,000元、消防風(fēng)機(jī)改造費(fèi)40,000元,共計(jì)1,845,470.57元以及違約金6,500,000元;2、歐陽某某以未出資的2,869,920元及利息對(duì)瑞滿公司的上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任;3、何某某以未出資的2,868,586元及利息對(duì)瑞滿公司的上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。原審審理中,東方飯店主張因瑞滿公司違約,瑞滿公司支付的保證金予以沒收。
裁判原文節(jié)選
一審【案號(hào):上海市黃浦區(qū)人民法院(2014)黃浦民四(民)初字第2045號(hào)】東方飯店與瑞滿公司簽訂的《房屋租賃合同》和《補(bǔ)充協(xié)議書》合法有效,對(duì)雙方均具有約束力。瑞滿公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付租金?,F(xiàn)東方飯店按照《補(bǔ)充協(xié)議書》調(diào)整后的租金標(biāo)準(zhǔn)向瑞滿公司主張拖欠租金,應(yīng)予支持。瑞滿公司主張東方飯店起訴時(shí)已超過訴訟時(shí)效,雙方于2013年4月簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》,瑞滿公司同意支付拖欠租金,訴訟時(shí)效中斷。后瑞滿公司未按照約定足額支付拖欠租金,且持續(xù)拖欠后續(xù)租金。2013年9月23日,雙方簽訂《房屋租約解除協(xié)議書》,明確雙方的租賃合同于2013年8月8日解除,雖然協(xié)議書未明確載明東方飯店催討租金的內(nèi)容,但根據(jù)常理,雙方處理合同解除事宜時(shí),應(yīng)對(duì)租金進(jìn)行結(jié)算,瑞滿公司應(yīng)支付東方飯店拖欠的全部費(fèi)用,訴訟時(shí)效應(yīng)重新起算。根據(jù)合同約定,瑞滿公司承租期間的水、電、燃?xì)赓M(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)由其承擔(dān),故瑞滿公司應(yīng)按照合同約定向東方飯店支付上述費(fèi)用。審理中,瑞滿公司對(duì)東方飯店主張的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消防風(fēng)機(jī)改造費(fèi)計(jì)算方式均予以認(rèn)可,法院依法予以確認(rèn)。根據(jù)雙方合同約定:逾期支付租金,逾期一日,按應(yīng)付租金日前三個(gè)月平均租金的1%支付違約金。東方飯店主張按照合同約定的逾期支付租金違約金計(jì)算,違約金已逾千萬,考慮重新出租期間的租金損失,確定向瑞滿公司主張違約金650萬元。瑞滿公司提出違約金過高,要求予以調(diào)整。雙方的租賃合同于2013年8月8日即解除,瑞滿公司也于2013年8月18日將系爭(zhēng)房屋返還東方飯店,東方飯店重新出租時(shí)間受諸多因素影響,雙方合同約定的逾期支付租金違約金過高,法院酌情予以調(diào)整,確定瑞滿公司應(yīng)向東方飯店支付違約金1,500,000元。根據(jù)合同約定,租賃關(guān)系終止或者解除時(shí),保證金應(yīng)當(dāng)無息退還瑞滿公司,退還前東方飯店可以將保證金抵充合同約定應(yīng)當(dāng)由瑞滿公司承擔(dān)的未付費(fèi)用和違約金。東方飯店主張保證金應(yīng)根據(jù)合同約定予以沒收。根據(jù)合同約定,瑞滿公司逾期不支付租金、物業(yè)管理費(fèi)超過三個(gè)月的,則東方飯店有權(quán)沒收房屋保證金。根據(jù)合同內(nèi)容的前后聯(lián)系,該合同條款中約定的東方飯店沒收的保證金應(yīng)用于抵充瑞滿公司的未付費(fèi)用和違約金。對(duì)于東方飯店要求歐陽某某和何某某以工商登記中實(shí)繳資本與認(rèn)繳資本的差額及利息對(duì)瑞滿公司的債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求,法院認(rèn)為何某某已提供《驗(yàn)資報(bào)告》證明其實(shí)繳第二期出資,完成認(rèn)繳出資,瑞滿公司予以確認(rèn),東方飯店未提供相反證據(jù)推翻,故對(duì)東方飯店要求何某某承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予支持。歐陽某某與瑞滿公司的股東出資糾紛尚在另案審理過程中,故在本案房屋租賃合同糾紛中不予處理。據(jù)此判決:一、瑞滿公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東方飯店租金1,578,333.33元;二、瑞滿公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東方飯店違約金1,500,000元;三、瑞滿公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東方飯店水、電、燃?xì)赓M(fèi)用96,521.30元;四、瑞滿公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東方飯店物業(yè)管理費(fèi)126,615.93元;五、瑞滿公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東方飯店垃圾清運(yùn)費(fèi)人民幣4,000元;六、瑞滿公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東方飯店消防風(fēng)機(jī)隔音改造費(fèi)用40,000元;七、東方飯店應(yīng)于瑞滿公司履行完畢本判決第一至六項(xiàng)確定的義務(wù)當(dāng)日返還瑞滿公司保證金2,000,000元;八、對(duì)東方飯店要求歐陽某某以未出資的2,869,920元及利息對(duì)瑞滿公司的上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求,不予支持;九、駁回東方飯店要求何某某以未出資的2,868,586元及利息對(duì)瑞滿公司的上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)70,218元,由東方飯店負(fù)擔(dān)37,863元,由瑞滿公司負(fù)擔(dān)32,355元。
二審【案號(hào):上海市第二中級(jí)人民法院(2016)滬02民終3990號(hào)】根據(jù)東方飯店與瑞滿公司的合同約定,瑞滿公司逾期不支付租金、物業(yè)管理費(fèi)超過三個(gè)月的,東方飯店有權(quán)沒收房屋保證金?,F(xiàn)查明的事實(shí)是瑞滿公司存在逾期不支付租金、物業(yè)管理費(fèi)超過三個(gè)月的情況,東方飯店主張沒收房屋保證金,符合合同約定,應(yīng)予準(zhǔn)許。經(jīng)沒收程序后,該筆房屋保證金即歸屬東方飯店所有,原審法院認(rèn)為沒收的保證金應(yīng)用于抵充瑞滿公司的未付費(fèi)用和違約金,與合同條款相悖,本院不予認(rèn)同。關(guān)于違約金,其功能在于彌補(bǔ)守約方的損失,原審法院系比照三個(gè)月空置期的租金損失調(diào)整違約金數(shù)額,考慮到東方飯店已經(jīng)沒收瑞滿公司支付的房屋保證金,原審法院調(diào)整的數(shù)額并不失當(dāng),本院認(rèn)同。關(guān)于歐陽某某的出資責(zé)任,已經(jīng)另案裁決,確認(rèn)歐陽某某對(duì)瑞滿公司的出資義務(wù)已通過債務(wù)抵銷的方式完成。因此,東方飯店對(duì)歐陽某某的訴訟主張不能成立。據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定,判決如下:一、維持上海市黃浦區(qū)人民法院(2014)黃浦民四(民)初字第2045號(hào)民事判決第一、二、三、四、五、六、八、九項(xiàng);二、撤銷上海市黃浦區(qū)人民法院(2014)黃浦民四(民)初字第2045號(hào)民事判決第七項(xiàng)。一審案件受理費(fèi)70,218元,由東方飯店負(fù)擔(dān)25,000元,由瑞滿公司負(fù)擔(dān)45,218元。二審案件受理費(fèi)70,218元,由東方飯店負(fù)擔(dān)25,000元,由瑞滿公司負(fù)擔(dān)45,218元。本判決為終審判決。
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