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-----擅自撤離租賃房屋糾紛案

【案情簡(jiǎn)介】

原告:祈福公司

被告:某空調(diào)公司

原、被告雙方于1997年4月28日簽訂《房屋租賃合同》，被告租用原告位于深圳市羅湖區(qū)深南東路地王大廈43層05單元，租期為5年，從1997年5月15日至2002年5月14日。合同約定前三年月租金為港幣31,566元，后兩年為港幣36,300元。合同還約定由被告負(fù)責(zé)支付租賃期間的水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、房屋管理費(fèi)、電話(huà)費(fèi)及其他費(fèi)用，每月1日向原告交租金，拖欠租金，應(yīng)向原告支付滯納金30%。該合同于1997年6月18日在羅湖區(qū)房屋租賃管理辦桂園租賃所辦理了租賃憑證。2000年3月，被告提出租金過(guò)高，要求減租，原告同意調(diào)整，雙方多次協(xié)商，但未達(dá)成一致意見(jiàn)。2000年8月，被告擅自撤離租賃房屋，停止履行合同。原告于2001年4月訴至法院，請(qǐng)求法院判令:1.解除《房屋租賃合同》;2.被告支付租金358,266港元，利息12,420.57港元，滯納金29,572.78港元;3.被告支付管理費(fèi)人民幣35,032.6元，利息1,056元，滯納金15,085.62元;4.沒(méi)收定金12,626.40港元;5.被告賠償房屋空置損失117,390港元。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

房屋空置后的租金損失應(yīng)否由被告負(fù)責(zé)?

原告認(rèn)為:被告提出租金過(guò)高，要求調(diào)整，原告也同意，但在雙方未能達(dá)成一致的情況下，被告擅自撤離房屋，屬單方違約，造成房屋空置的損失應(yīng)由被告承擔(dān)。

被告認(rèn)為:被告已在8月9日書(shū)面通知原告，管理處人員也知道被告撤離;根據(jù)《深圳市房屋租賃管理?xiàng)l例》規(guī)定，被告如果拖欠租金達(dá)3個(gè)月以上的，原告可以解除合同，但在被告超過(guò)十幾個(gè)月未交租的情況下，原告仍未解除合同。根據(jù)合同法第119條規(guī)定，即使被告違約，原告應(yīng)采取合理措施，防止損失擴(kuò)大，但原告并不采取措施，損失應(yīng)由原告負(fù)責(zé)。

【代理思路及實(shí)務(wù)】

原告委托了本所律師代理訴訟。

作為原告的代理人，要解決以下兩個(gè)問(wèn)題:

一、被告解除合同通知送達(dá)事實(shí)的認(rèn)定

被告提出在2000年8月9日已書(shū)面通知原告，搬離租賃房屋，被告認(rèn)為這是解除合同的時(shí)間。據(jù)材料顯示，原告并未收到該通知，更無(wú)同意此時(shí)解除合同的書(shū)面證據(jù)，故被告這一主張很難得到法庭的認(rèn)定。

根據(jù)《合同法》第93、94條的規(guī)定，只有三種情況下合同的當(dāng)事人才能解除合同:一是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致;二是雙方約定合同解除的條件出現(xiàn)時(shí);三是法律規(guī)定合同解除的情況出現(xiàn)。而本案中不存在以上三種情況。被告擅自搬離租賃房屋，停止履行合同，是違約行為，無(wú)視合同對(duì)雙方的約束力，根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部的違約責(zé)任。

鑒于被告早已搬離房屋，被告也有解除合同的意愿。原告請(qǐng)求法庭確認(rèn)解除合同的時(shí)間為原告起訴的時(shí)間，這樣便于計(jì)算欠租及空置的損失。

二、造成租賃房屋長(zhǎng)期空置，原告是否未盡防止損失擴(kuò)大的義務(wù)?

被告提出，2000年8月9日他們搬離租賃房屋后，即向原告交出鑰匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付鑰匙的目的，是要造成房屋由被告一直占用的事實(shí)，原告以此來(lái)索賠?！逗贤ā返?span lang="en-us">119條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。對(duì)于這一問(wèn)題，關(guān)鍵是被告舉證，被告要舉證原告拒絕接受被告的鑰匙，沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大，這是十分困難的。因此，原告只要運(yùn)用舉證責(zé)任的分配，即可使原告立于不敗之地。

相反，原告抓住一個(gè)重要事實(shí)，就是直至訴訟開(kāi)庭前，被告一直沒(méi)有把鑰匙交給原告，房屋一直在被告控制之下，以論證空置房屋的損失應(yīng)由其承擔(dān)。

【審理及判決】

經(jīng)開(kāi)庭審理，被告未能就2000年8月9日解除合同的書(shū)面通知已經(jīng)送達(dá)原告問(wèn)題舉證，也未能對(duì)原告拒收鑰匙造成房屋空置的問(wèn)題舉證。法庭未認(rèn)定被告的主張，被告承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

法庭認(rèn)為:原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同的形式、內(nèi)容符合有關(guān)法律規(guī)定，是合法有效合同，受法律保護(hù)。雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真履行。但由于被告在履行合同期間，以合同約定的租金過(guò)高為由，提出要求拆減租金，在與原告未協(xié)商結(jié)果情況下，擅自搬離承租房屋，停止履行合同義務(wù)，其行為是違約行為，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

被告實(shí)際早已搬離承租房屋，且在訴訟中，亦表示同意解除租賃合同，故對(duì)原告要求確認(rèn)合同自2001年4月27日解除的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。2001年4月27日合同解除前，被告應(yīng)按合同約定向原告支付租金及管理費(fèi)，因此，對(duì)原告要求被告按合同約定支付租金及管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

但在合同解除后，原告提出該房屋仍然空置，已造成原告損失，要求被告按深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)予以賠償，因該房屋鑰匙在被告處，仍屬被告控制的房屋，原告以房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，即每月130元/平方米，計(jì)算至2001年11月止，理由是充分的，本院予以支持。

另外，被告交付的合同定金港幣63,132元，是確保合同完全履行的保證金，由于被告的行為違約，致使合同不能完全履行，因此，原告提出被告尚有一年合同期未履行，按合同履行期五年的比例沒(méi)收其一年的保證金港幣12,624.4元，作為對(duì)被告違約的處罰，其訴求符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第一百二十條的規(guī)定，本院予以支持。

法院遂作出判決如下:

一、解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》。

二、被告應(yīng)向原告支付房屋租金港幣321,966元。

三、被告應(yīng)向原告支付房屋管理費(fèi)人民幣30,879.34元。

四、被告應(yīng)向原告支付租金滯納金港幣9,885.42元。

五、被告應(yīng)向原告支付管理費(fèi)滯納金人民幣1,955.66元。

六、準(zhǔn)許原告從被告的房屋租賃合同定金港幣63,132元中扣減12,624.40元。

七、被告應(yīng)賠償原告房屋空置損失人民幣117,390元。

被告不服，向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴，經(jīng)二審法院審理，駁回上訴，維持原判。

本案原告的訴訟請(qǐng)求全部得到法院的支持。

【律師的忠告】

其實(shí)，本案被告全面敗訴的局面完全是可以避免的。

房屋租賃合同的解除，要依法進(jìn)行。不能繼續(xù)履行合同，需要解除合同的一方，通常應(yīng)提前1-3個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，陳述解除合同的因由及提出解決方案，函件送達(dá)對(duì)方時(shí)，要求對(duì)方簽收并復(fù)函。如對(duì)方拒絕簽收，或不予答復(fù)，應(yīng)通過(guò)公證送達(dá)或特快專(zhuān)遞郵寄，解除合同的程序，應(yīng)依據(jù)《合同法》第96條規(guī)定的方式進(jìn)行。

本案被告如果通過(guò)公證或?qū)＿f方式送達(dá)8月9日的函件，并在原告拒收鑰匙后通過(guò)提存公證的方式交接鑰匙，或者及時(shí)向人民法院請(qǐng)求確認(rèn)解除合同的效力，則可把損失減至最低。

在經(jīng)濟(jì)交往中，解除合同的情況是經(jīng)常出現(xiàn)的，如果雙方當(dāng)事人以合法的、理性的方法去解決，一定是能夠取得雙贏的效果。