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隨著地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)戰(zhàn)況愈演愈烈，片區(qū)開發(fā)開始進(jìn)入大眾視野，片區(qū)開發(fā)并不是近年來興起的新鮮詞匯，多年來片區(qū)開發(fā)的模式已經(jīng)不斷升級革新，本文對時下最熱的幾種模式進(jìn)行分析。
一
模式概述
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是2003年提出，是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代。主要分為總部綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合體兩類。
總部綜合體：是指在城市中心或副中心區(qū)域，以打造高品質(zhì)、規(guī)模化的總部樓宇載體為手段，以培育和運營總部經(jīng)濟(jì)為目的，形成以總部首腦企業(yè)為核心，聚合上下游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)資源，形成發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的企業(yè)集群。
產(chǎn)業(yè)綜合體：集成了低密度總部、研發(fā)中試樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、商業(yè)等多業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)群體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關(guān)系，從而形成的一個支持區(qū)域發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)的綜合體。
特色小鎮(zhèn)發(fā)源于浙江，2014年在杭州云棲小鎮(zhèn)首次被提及，特色小鎮(zhèn)是在新的歷史時期、新的發(fā)展階段的創(chuàng)新探索和成功實踐。
特色小鎮(zhèn)建設(shè)特色性體現(xiàn)主要表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)上堅持特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)兩大發(fā)展架構(gòu)；功能上實現(xiàn)“生產(chǎn)”+“生活”+“生態(tài)”，形成產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化功能聚集區(qū)；形態(tài)上具備獨特的風(fēng)格、風(fēng)貌、風(fēng)尚與風(fēng)情；機制上是以政府為主導(dǎo)、以企業(yè)為主體、社會共同參與的創(chuàng)新模式。
田園綜合體是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)為一體的特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村綜合發(fā)展模式，是在城鄉(xiāng)一體格局下，順應(yīng)農(nóng)村供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，結(jié)合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，實現(xiàn)中國鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化、社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的一種可持續(xù)性模式。
2017年2月5日，“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點措施被寫進(jìn)中央一號文件，支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體。
文旅地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。消費升級背景下，文旅地產(chǎn)代表著一種新的生活方式。目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)主要分為四大類型：主題游樂型，景點依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮(zhèn)型。
二
盈利模式
不同于普通住宅、商業(yè)性質(zhì)的單一銷售、運營模式，片區(qū)開發(fā)往往包含較復(fù)雜的多層次盈利模式：
常見的盈利模式為一下幾種：
（1）銷售物業(yè)：
我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前后期的運營盈利空間較小，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的利潤至今仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的利潤來源。許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項目開發(fā)中多設(shè)置一定比例的可出售物業(yè)，通過銷售物業(yè)來先期獲取回報。
（2）產(chǎn)業(yè)搭住宅地，住宅反哺：
舉例來說，萬達(dá)以政策性低價掠地，以商業(yè)廣場的高人氣高價賣房。商業(yè)廣場雖然自持，運營能力下降的或者根本無法盈利的，已經(jīng)打包售出。華僑城以旅游提升人氣品質(zhì)，以住宅反哺旅游，因為據(jù)說游樂場大多也是虧的。
碧桂園的科技小鎮(zhèn)，恒大的研究院，無非就是住宅反哺模式，核心就是抓住政府訴求，住宅捆綁產(chǎn)業(yè)，低價獲取住宅地。
（3）招商獎勵：一些地方政府對企業(yè)招商引資的產(chǎn)業(yè)按照落地投資額進(jìn)行補償，給予招商引資獎勵費。
（1）政策性資金：對于舊工業(yè)區(qū)、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優(yōu)惠政策，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項目落地小鎮(zhèn)時，往往政府也有相應(yīng)的招商獎勵補貼。
（2）基礎(chǔ)建設(shè)收益：這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。
（3）項目運營收益：門票、交通、租金、經(jīng)營性物業(yè)的營業(yè)收入和部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是長久運營小鎮(zhèn)的收入來源。
（4）地產(chǎn)收益：通過特色小鎮(zhèn)政策獲得土地是不少地產(chǎn)等開發(fā)商進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力。
（1）創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)盈利：此模式的核心在于從田園綜合體項目的經(jīng)營上獲取最大的利潤。主要從親子文化打造、養(yǎng)生健康、養(yǎng)老文化等幾方面引入打造。這就要求在田園綜合體項目的經(jīng)營上不斷推陳出新，將創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)融入到項目的開發(fā)上來，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)水平的不斷提高，滿足游客休閑度假的需求。
（2）品牌增長盈利：經(jīng)營者需要依靠高質(zhì)量的農(nóng)業(yè)休閑旅游及地產(chǎn)產(chǎn)品來打造自身品牌，重視品牌的價值。在成功塑造品牌后，不斷延長品牌的產(chǎn)品線，讓品牌的影響不斷擴大，從而實現(xiàn)品牌附加值的全面盈利。
（3）共享客源盈利：在項目的經(jīng)營過程中，要充分發(fā)揮地區(qū)內(nèi)其他旅游景點的優(yōu)勢，積極與周邊旅游項目及景點合作，推行聯(lián)票制度以及會員優(yōu)惠制度，共享彼此客源，實現(xiàn)互惠互利，延長游客在本區(qū)域的逗留時間，創(chuàng)造更大的收益 。
（1）大盤：文旅地產(chǎn)往往由于地段偏遠(yuǎn)，交通生活配套不完善，消費者距離抗性明顯。因此，做文旅地產(chǎn)要做好大盤長期開發(fā)的準(zhǔn)備?？梢圆捎孟雀s地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。
（2）大配套：有價格測試表明，五星級酒店、高爾夫球場等高端對項目升值的帶動作用可以達(dá)到30%左右。文旅地產(chǎn)五大功能配套包含：住宿（星級酒店）、觀景、購物（主題商業(yè)及特色購物）、休閑（高爾夫球場、俱樂部）、特色體驗。
（3）大資源：文旅地產(chǎn)通常有自然、嫁接商務(wù)兩類資源可以重點挖掘利用。自然景觀資源不需多加贅述，嫁接商務(wù)資源主要是指會議的驅(qū)動，結(jié)合會展產(chǎn)業(yè)鏈，有助于形成優(yōu)良的會展旅游氛圍，并且通過完善的基礎(chǔ)商業(yè)配套建設(shè)，迅速提升區(qū)域價值能級，從而對文旅地產(chǎn)項目形成長期利好。
（4）大內(nèi)涵：例如植入當(dāng)?shù)靥厣幕?，通過當(dāng)?shù)剌^有影響力的歷史、民俗等提升項目的價值品味，可以在項目舉辦有影響力的大型特色節(jié)慶活動，例如西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接。
（5）大整合：承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。需要充分整合各方資源才能保障順利開發(fā)和運營。
（6）大蓄客：相對城市住宅而言，文旅地產(chǎn)絕對屬于窄眾客群，文旅地產(chǎn)蓄客必將是全國范圍內(nèi)的大蓄客，在爭取本地客戶的同時，區(qū)域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關(guān)鍵。還需深挖老客戶資源，通過老帶新或重復(fù)購買支撐長期銷售，進(jìn)而解決長期續(xù)銷的問題。
（7）大運營：文旅地產(chǎn)項目前期經(jīng)營狀況的優(yōu)劣，對后期投資消費者的信心也會發(fā)生關(guān)鍵性的影響。因此，需要將長期運營視為文旅地產(chǎn)項目產(chǎn)品的有機組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運營。
（8）大布局：文旅地產(chǎn)由于上述固有特點，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長的開發(fā)周期。開發(fā)周期的拉長，導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，從房企項目整體配置來看，文旅地產(chǎn)應(yīng)屬于中長期布局的一類項目，需要搭配一些短平快的項目以提供現(xiàn)金流和短期利潤。
片區(qū)開發(fā)往往承載著區(qū)域形象、稅收、就業(yè)等各方面的重?fù)?dān)，片區(qū)開發(fā)的成功需要多方面的合作和聯(lián)動，中國的城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了大城市的擴張后進(jìn)入下一階段，相信在未來，片區(qū)開發(fā)的模式或?qū)⒃诔鞘邪l(fā)展中發(fā)揮更大的作用。
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