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從2016年開始，特色小鎮(zhèn)上升到國家戰(zhàn)略層面后，各部委密集出臺多項培育指導(dǎo)特色小鎮(zhèn)以及與特色小鎮(zhèn)有關(guān)的土地和金融政策，支持特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建工作，特色小鎮(zhèn)進入了全面推廣的新階段。

2018年3月文化和旅游部設(shè)立，標(biāo)志著文化事業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)融合發(fā)展的時代來臨，文旅小鎮(zhèn)成為新的行業(yè)風(fēng)口。在政策紅利釋放、旅游消費升級和生活品質(zhì)提升的三大開發(fā)保障下，各路企業(yè)紛紛開始布局文旅小鎮(zhèn)。

截止2018年7月，全國共有22個省份提出特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建計劃，總計劃數(shù)量已經(jīng)超過1500個，其中文旅特色小鎮(zhèn)計劃數(shù)超700個，預(yù)計到2020年，全國至少出現(xiàn)1200個文旅特色小鎮(zhèn)，到2021年其營收規(guī)模將達1200億元。

據(jù)統(tǒng)計，已有七成銷售額百強房企布局特色小鎮(zhèn)，其中有將近40%的房企布局了文旅特色小鎮(zhèn)。

房企進軍熱衷進入特色小鎮(zhèn)的主要原因：第一由于近年來房地產(chǎn)市場的毛利率和凈利潤降低，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋找轉(zhuǎn)型機會。特色小鎮(zhèn)有著國家及各地方政府推出的土地及金融優(yōu)惠政策，很多房地產(chǎn)商通過特色小鎮(zhèn)的模式以較為低廉的價格獲取土地，用進軍特色小鎮(zhèn)的方式進行轉(zhuǎn)型。

第二則是特色小鎮(zhèn)的建設(shè)本身有著房地產(chǎn)開發(fā)的需求。特色小鎮(zhèn)離不開房地產(chǎn)，任何小鎮(zhèn)都需要有人居住，這種居住需求恰好給了房企進軍特色小鎮(zhèn)的契機。

文旅項目開發(fā)的趨勢

文旅市場巨大，競爭也逐漸激烈，使得文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)運營策劃變得非常重要。一個驚艷的文旅小鎮(zhèn)打造，從來不是一蹴而就的事情，需要從文化、市場、產(chǎn)品等方面做深入的策劃，還要在開發(fā)、運營過程中做好周密安排，更要能夠不斷迭代升級煥發(fā)新的生命力。

那么，房企又該如何有效進入文旅市場？

關(guān)注特色發(fā)展，注重IP打造，避免同質(zhì)化。對于產(chǎn)品打造，在堅持自己風(fēng)格的同時，應(yīng)對文化和當(dāng)?shù)刭Y源進行深度挖掘，并體現(xiàn)在產(chǎn)品上。

平衡文化、旅游、地產(chǎn)三者之間的關(guān)系。文旅地產(chǎn)，顧名思義，主要包括三方面的要素，即文化、旅游和地產(chǎn)。房企在整個項目開發(fā)、運營和管理過程中，更強調(diào)對整體的把握。

選擇進入市場前進行充分的市場調(diào)查和可行性分析。縱是世界五百強之一的萬達集團，仍因高負債轉(zhuǎn)讓萬達文旅股權(quán)，由此可以看出，文旅產(chǎn)業(yè)是一個高投入的產(chǎn)業(yè)，投資失誤會導(dǎo)致重大損失。因此，在進入市場前應(yīng)綜合各方面因素進行充分的市場調(diào)查和可行性分析。

制定長期的發(fā)展規(guī)劃，對運營進行持續(xù)的投入。文旅產(chǎn)業(yè)是一個高投入且短期內(nèi)回本困難的產(chǎn)業(yè)。因此，在進行文旅產(chǎn)業(yè)布局的時候，應(yīng)制定長期的發(fā)展規(guī)劃，并在執(zhí)行規(guī)劃的過程中不斷完善和更新以適應(yīng)市場需求。在進一步的執(zhí)行中，應(yīng)確保資金的持續(xù)投入，來滿足項目初期運營需要及持續(xù)發(fā)展。

企業(yè)的迅速進入，文旅小鎮(zhèn)得到了快速發(fā)展，文旅地產(chǎn)的趨勢也更加的明晰：

第一，規(guī)模上，更加百花齊放。既有行業(yè)巨頭的大投資、大開發(fā)的項目，也有小情懷、新運營的項目。整體呈現(xiàn)出多層次、多規(guī)模的趨勢。

第二，選址上，更加注重環(huán)境。一方面注重生態(tài)、文化環(huán)境選擇，將海洋、山地、湖泊、溫泉、濕地、雨林作為熱點投資區(qū)域；另一方面注重區(qū)位環(huán)境選擇。

第三，開發(fā)上，更加白熱化。主要體現(xiàn)在區(qū)域競爭白熱化，產(chǎn)品競爭白熱化、投資競爭白熱化等。

第四，投資上，更加靈活多樣。投資主體更加多元，傳統(tǒng)地產(chǎn)中的前100強中的70強都已經(jīng)進入到文旅產(chǎn)業(yè)。還有很多的傳統(tǒng)制造業(yè)、煤老板等跨界資本已經(jīng)進入到文旅產(chǎn)業(yè)，尋求轉(zhuǎn)型升級路徑。

第五，融資上，方式更加多元。資本通過諸如借貸、信托、證券化等傳統(tǒng)融資模式以及產(chǎn)權(quán)+股權(quán)、眾籌等創(chuàng)新融資模式進入文旅領(lǐng)域。

第六，布局上，更加內(nèi)外兼?zhèn)洹?/strong>國際化擴張實質(zhì)加快與國內(nèi)持續(xù)擴張同時存在，以資本輸出為主的海外布局步伐加快，大型地產(chǎn)企業(yè)、文旅企業(yè)結(jié)合較為成熟的開發(fā)模式，加速全國網(wǎng)絡(luò)化的布局。

第七，經(jīng)營上，更加注重資本化。從單純的房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售逐步轉(zhuǎn)向?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的長期價值，并通過導(dǎo)入經(jīng)營與管理資源來實現(xiàn)資產(chǎn)的持續(xù)使用與增值。

第八，模式上，更加創(chuàng)新深化。無論是在開發(fā)模式，投資模式、合作模式，運營模式上都有所突破和創(chuàng)新。創(chuàng)新模式與傳統(tǒng)模式并存，呈現(xiàn)出多元化發(fā)展態(tài)勢。

 第九，方向上，更加注重生活化。度假、健康、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、親子都將成為下一輪文旅地產(chǎn)投資的重要選擇方向。

稀缺文旅項目總?cè)绾涡逕?/strong>

在風(fēng)口期，對于企業(yè)來說，能夠看準短、中、長周期波動里的生存或者轉(zhuǎn)型機遇很關(guān)鍵。傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅，不僅要有夢想，更要腳踏實地，關(guān)鍵時期，單一項目的成敗對企業(yè)來說都尤為關(guān)鍵！為保障項目成功，操盤手項目總的能力就更為重要！

房地產(chǎn)開發(fā)是以項目為單位進行運營與管理，而項目總作為實際操盤人，是否能夠按照公司制定的成功標(biāo)尺完成項目，對項目的成功與否取得起著至關(guān)重要的作用，可以說項目總的能力關(guān)系著整個公司的發(fā)展速度和質(zhì)量。

尤其是文旅地產(chǎn)的興起時間較短，大量的企業(yè)進入這個領(lǐng)域，對于文旅項目總的需求越來越高，區(qū)別與傳統(tǒng)的項目總經(jīng)理，文旅項目有著更加獨特的需求和要求。

當(dāng)前整體文旅行業(yè)的競爭日趨激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化、項目同質(zhì)化較為嚴重，而與此同時，客戶群體與需求呈現(xiàn)出個性化、細分化的趨勢，項目經(jīng)營的視角不再是對以往模式的復(fù)制，更需結(jié)合地域市場經(jīng)濟環(huán)境、客戶群體定位與需求分析，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢，思考差異化、更精準的項目定位，打造產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)勢競爭力。

這樣的項目總角色升級首先是思維方式上的，然后是整體知識體系上的。我們認為以下七大能力是文旅項目總成長所需修煉的“內(nèi)功”：

1、文旅思維力：打破常規(guī)住宅開發(fā)思維模式建立文旅思維體系。

2、方案推動力：掌握文旅地產(chǎn)拿地的特點，原則、標(biāo)準、流程；了解涉及的政府重要工作部門及重點工作把控要點。

3、資源整合力：能夠匹配整合，并利用泛文旅資源。

4、經(jīng)營管控力：了解資金運作模式，明確項目運營日標(biāo)；了解合作開發(fā)中利益及債務(wù)分配方式。

5、創(chuàng)新力：具備文旅地產(chǎn)商業(yè)，產(chǎn)品營銷等創(chuàng)新力。

6、決策力：具備開發(fā)各階段關(guān)鍵節(jié)點的決策能力。

因此，對于文旅項目總而言，需要做更多戰(zhàn)略性思考，權(quán)衡當(dāng)前與長遠持續(xù)發(fā)展做系統(tǒng)性規(guī)劃，包括在項目整體的經(jīng)營策略、精細化運營策略、成本管控策略、組織效能最大化發(fā)揮、優(yōu)化創(chuàng)新等方面。

1：包含3個貴賓席午宴 1個晚宴