鄉(xiāng)村田園旅游現(xiàn)有資源與城市高端旅居養(yǎng)老需求之間的矛盾, 需通過(guò)建立一種新的鄉(xiāng)村旅游模式來(lái)解決。田園綜合體雖然在定位上與城市居民旅居養(yǎng)老需求相匹配, 但是其在發(fā)展過(guò)程中, 也需要按照旅居養(yǎng)老客戶的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)相應(yīng)的功能和產(chǎn)品, 真正做到功能布局的綜合性、市場(chǎng)對(duì)接的融合性、政策利用的充分性。
一
優(yōu)化資源結(jié)構(gòu), 平衡供需矛盾
1 引入地產(chǎn), 對(duì)接旅居養(yǎng)老市場(chǎng)需求
要做到與市場(chǎng)需求對(duì)接, 首先就應(yīng)在田園綜合體中實(shí)現(xiàn)住宿條件滿足城鎮(zhèn)居民旅居養(yǎng)老的主要需求。國(guó)家在《關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》中, 只是提出了田園綜合體的總體建設(shè)理念, 沒有對(duì)田園綜合體中土地的開發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定和闡述。隨后, 許多學(xué)者對(duì)田園綜合體建設(shè)框架展開了不同闡述, 提出“農(nóng)業(yè) 文旅 地產(chǎn)”主體架構(gòu), 并闡述了“五區(qū)”建設(shè), 即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)、文化景觀區(qū)、休閑聚集區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)。一方面, 這種架構(gòu)與田園綜合體的以農(nóng)業(yè)為核心功能一致;另一方面, 也明確提出了田園綜合體布局地產(chǎn)和生活居住區(qū)的觀點(diǎn)。從表3關(guān)于田園綜合體與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村等的對(duì)比中, 就可以發(fā)現(xiàn)田園綜合體在地產(chǎn)功能布局上的完善。
通過(guò)表可以發(fā)現(xiàn), 田園綜合體突出了地產(chǎn)板塊功能和旅居功能, 產(chǎn)業(yè)定位也提升到文化旅游層面, 這與城市居民對(duì)田園旅居的要求不謀而合。
無(wú)錫田園東方是這種模式的踐行者, 雖然其對(duì)外宣傳沒有將度假地產(chǎn)作為重點(diǎn), 但是其度假地產(chǎn)仍占據(jù)了相當(dāng)大的比例。整個(gè)田園綜合體規(guī)劃600多畝, 其中作為地產(chǎn)一期開發(fā)的600畝330套別墅已全部售賣完畢。在330套別墅中, 一部分作為商業(yè)別墅對(duì)外公開售賣;一部分作為分時(shí)度假地產(chǎn)出租。這種在田園綜合體開發(fā)過(guò)程中融入地產(chǎn)的模式, 一方面有助于開發(fā)企業(yè)平衡回籠資金;另一方也為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)在田園綜合體中生活居住提供了必要的硬件條件。
田園綜合體與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村對(duì)比
這些位于田園綜合體中且交通方便、綠色和特色明顯的住宅建筑可以有效滿足城鎮(zhèn)中高端收入居民的旅居養(yǎng)老需求。據(jù)江蘇省旅游統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示, 蘇錫常 (蘇州、無(wú)錫和常州) 3個(gè)城市中有78%的老人愿意去附近建設(shè)比較完善的田園綜合體旅居養(yǎng)老, 并希望這些田園綜合體不僅擁有親子娛樂區(qū), 而且是具有民宿或分時(shí)度假性質(zhì)的住宅或別墅。因此, 在田園綜合體開發(fā)過(guò)程中, 結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè), 通過(guò)整體的裝修設(shè)計(jì),植入養(yǎng)老地產(chǎn)板塊, 是融合城市居民養(yǎng)老需求的必然趨勢(shì)。
2 增加商業(yè)模式, 對(duì)接旅游養(yǎng)老者多層次需求
那些計(jì)劃鄉(xiāng)村旅居養(yǎng)老的城鎮(zhèn)老人, 一方面有社會(huì)保障體系下固定的退休金和自身一定的積蓄;另一方面還有子女的全力支持, 他們希望在鄉(xiāng)村旅居過(guò)程中既能體驗(yàn)田園風(fēng)光, 也能享受到類似“城市綜合體”中的便利。田園綜合體是集農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)、文化景觀區(qū)、休閑聚集區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)“多元化”功能于一體的模式, 這種“鄉(xiāng)村多元化”功能布局與城鎮(zhèn)旅居養(yǎng)老的“綜合需求”相適應(yīng)。針對(duì)這部分城鎮(zhèn)旅居養(yǎng)老群體, 田園綜合體在進(jìn)行建設(shè)構(gòu)建時(shí), 可以在“五區(qū)”建設(shè)中融入他們的旅居養(yǎng)老需求:
(1) 打造生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)。開展農(nóng)業(yè)體驗(yàn)和農(nóng)業(yè)科普活動(dòng), 營(yíng)造返璞歸真的田園氣氛, 這既是田園綜合體的核心定位, 也是滿足旅居養(yǎng)老者的吸引核。
(2) 建設(shè)文化景觀區(qū)。為吸引城鎮(zhèn)養(yǎng)生養(yǎng)老人群, 必須提升田園綜合體后期土地價(jià)值和旅居養(yǎng)老群體的精神體驗(yàn)層次。
(3) 構(gòu)建生活居住區(qū)。在田園綜合體中引入住宅地產(chǎn), 這一方面是田園綜合體開發(fā)企業(yè)盈利的核心;另一方面也是旅居養(yǎng)老者安居的基礎(chǔ)。
(4) 完善休閑聚集區(qū)。通過(guò)在田園綜合體中引入主題建筑、街區(qū)及親子園等來(lái)豐富旅居養(yǎng)老者的休閑體驗(yàn)需求。
(5) 豐富綜合服務(wù)區(qū)。綜合區(qū)更像一個(gè)社區(qū), 包括美食、日用品、醫(yī)療、安保、物業(yè)等商業(yè)功能。這些功能既是構(gòu)建田園綜合體的需要, 也是旅居養(yǎng)老者的需要。具體構(gòu)架如下圖所示。
圖融合旅居養(yǎng)老需求的田園綜合體功能構(gòu)架
二
順應(yīng)需求、供給側(cè)改革
企業(yè)聯(lián)合, 供應(yīng)模式改革
在田園綜合體中的養(yǎng)老模式應(yīng)該是一種中短期的旅居養(yǎng)老, 這就要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間相互聯(lián)合, 通過(guò)組建養(yǎng)老聯(lián)合機(jī)構(gòu), 實(shí)現(xiàn)異地循環(huán)養(yǎng)老模式。所謂異地循環(huán)養(yǎng)老是指服務(wù)商在一定區(qū)域范圍內(nèi), 建立多個(gè)連鎖養(yǎng)老基地, 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一品牌, 實(shí)行會(huì)員制, 不管會(huì)員在哪一個(gè)連鎖基地都可以得到同樣的優(yōu)質(zhì)服務(wù), 其特點(diǎn)重在提供“一卡在手, 處處是家”的服務(wù)。因此, 田園綜合體可以充分利用前期國(guó)家在美麗鄉(xiāng)村建設(shè)中已建好的田園小鎮(zhèn), 與其進(jìn)行聯(lián)合, 開啟旅居養(yǎng)老模式?；谔飯@綜合體、特色小鎮(zhèn)的各自特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì), 發(fā)展異地循環(huán)養(yǎng)老基地總部經(jīng)濟(jì), 尤其是在發(fā)展比較成熟的城市群, 應(yīng)加快連鎖養(yǎng)老基地建設(shè), 實(shí)現(xiàn)循環(huán)養(yǎng)老。
三
完善相關(guān)土地配套政策
田園綜合體開發(fā)企業(yè)要遵循現(xiàn)在的土地管理政策, 利用田園綜合體發(fā)展旅居養(yǎng)老, 需要高超的技巧。首先, 創(chuàng)新土地開發(fā)政策, 保障增量、激活存量。通過(guò)依法推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn), 利用田園綜合體區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有民宅, 構(gòu)建農(nóng)村新型養(yǎng)老載體。在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有的前提下, 促使承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離, 形成所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置, 經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的格局。2017年中央一號(hào)文件專門強(qiáng)調(diào)提出, 要完善新增建設(shè)用地的保障機(jī)制, 將年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)確定一定比例, 用于支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展, 允許通過(guò)村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地, 通過(guò)入股、聯(lián)營(yíng)等方式, 重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村休閑旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展。其次, 充分利用田園綜合體與養(yǎng)老用地的政策, 通過(guò)企業(yè)聯(lián)合、先分別進(jìn)行建設(shè)用地的申請(qǐng), 再聯(lián)合開發(fā)的形式, 進(jìn)行土地的開發(fā)和利用, 實(shí)現(xiàn)建設(shè)成本和利潤(rùn)的平衡。最后, 政府也要優(yōu)先安排養(yǎng)老土地利用計(jì)劃, 給那些具有養(yǎng)老功能的田園綜合體、特色小鎮(zhèn)配套良好的交通、通訊、供電、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施, 減免稅收, 為田園旅居養(yǎng)老助力。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游都是國(guó)家未來(lái)重點(diǎn)打造的民生產(chǎn)業(yè)。順應(yīng)民生和市場(chǎng)需求, 優(yōu)化創(chuàng)新旅居養(yǎng)老的形式, 合理利用國(guó)家政策是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)與田園綜合體等融合對(duì)接的基本思路。但是, 鑒于區(qū)域發(fā)展不平衡性和養(yǎng)老相關(guān)政策的不完善, 田園綜合體旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于探索階段。建設(shè)一個(gè)能讓所有人心有所屬、情有所依, 生活與養(yǎng)老共生的田園綜合體, 還需要政府、企業(yè)與城鄉(xiāng)居民的共同努力。
鄉(xiāng)村振興如何規(guī)劃設(shè)計(jì)？如何通過(guò)農(nóng)旅、商旅、文旅結(jié)合，促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展？
如何通過(guò)支持和鼓勵(lì)農(nóng)民就業(yè)創(chuàng)業(yè)，拓寬增收渠道，實(shí)現(xiàn)工商資本與集體經(jīng)濟(jì)的共贏發(fā)展？
如何立項(xiàng)備案？如何與政府溝通？如何撰寫讓你的資金申請(qǐng)報(bào)告脫穎而出？錯(cuò)過(guò)了申請(qǐng)?jiān)趺崔k？
怎么入手做農(nóng)業(yè)？怎么規(guī)劃運(yùn)營(yíng)小農(nóng)莊？2018年，國(guó)家還有哪些惠農(nóng)政策？如何能第一時(shí)間知道這些政策？
中央一號(hào)文的戰(zhàn)略機(jī)遇有哪些？合作社是否能拿到那些補(bǔ)貼呢？
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