2014年整個(gè)地產(chǎn)市場并不樂觀，地產(chǎn)大佬紛紛表態(tài)黃金十年已經(jīng)過去，未來就是白銀十年，作為其中的一項(xiàng)產(chǎn)品，尤其是分布在二線、三線甚至四線城市的旅游地產(chǎn)前路迷霧重重。
透過復(fù)雜市場我們可以發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)業(yè)主的四大痛點(diǎn)：投資門檻高、政策風(fēng)險(xiǎn)高、增值預(yù)期低、使用率低。
1、投資門檻高
一般選址在生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域，生態(tài)好，定位高，總價(jià)高，同時(shí)受第二套房信貸政策影響，首付額度高，再不是生活必需品的情況下，購房者都會猶豫不定。
2、政策風(fēng)險(xiǎn)高
隨著國家對房產(chǎn)稅試點(diǎn)的展開并下一步的普及，以及剛開始的不動產(chǎn)登記登記政策，政策的推出必然會引起市場的焦慮，而旅游地產(chǎn)一般是老百姓購買第二套甚至第三、第四套的房產(chǎn)，在不是必需品的情況下，觀望情緒嚴(yán)重。
3、增值預(yù)期低
地產(chǎn)的保值與增值功能，在過去的十年尤其是08年后被金融杠桿放大，房子已經(jīng)不是房子了，而是一個(gè)金融產(chǎn)品，現(xiàn)在國家正在剝離金融屬性，讓其回歸剛需市場，剛需產(chǎn)品越來越好賣，旅游地產(chǎn)屬于投資屬性特別強(qiáng)的產(chǎn)品，市場萎縮的情況下，增值預(yù)期較低。
4、 使用率低
大部分旅游地產(chǎn)，更多的是一種在景區(qū)周邊的社區(qū)地產(chǎn)的形式呈現(xiàn)，產(chǎn)品的本質(zhì)還是地產(chǎn)，有部分項(xiàng)目已經(jīng)通過“分時(shí)度假”、“酒店式公寓”給予附加了一部分度假的功能，但功能還是相對簡單，有些甚至是一些開發(fā)商賣房的噱頭而已，對于一年住不上幾天的房子，一筆經(jīng)濟(jì)賬算下來顯然是住酒店更加合適。
反觀開發(fā)商的三大難點(diǎn)在于：開發(fā)時(shí)間長，市場風(fēng)險(xiǎn)大;程序繁瑣，政策影響大;周轉(zhuǎn)率低，資金壓力大。
1、開發(fā)時(shí)間長，市場風(fēng)險(xiǎn)大。
游地產(chǎn)項(xiàng)目一般開發(fā)期限都在3-5年以上才能形成項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)，而大部分項(xiàng)目前期基礎(chǔ)設(shè)施落后，又不能像市區(qū)樓盤里一樣進(jìn)行預(yù)售，過長的開發(fā)時(shí)間，難免會受到市場不確定性的影響。
2、程序繁瑣，政策影響大。
項(xiàng)目選址的區(qū)域一般都是在生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域，意味著大部分都是“生地”，還要面臨一些國家政策法規(guī)的約束如：基本農(nóng)田保護(hù)政策、森林保護(hù)區(qū)、水源保護(hù)地等，以及與當(dāng)?shù)卮迕竦臏贤▍f(xié)商。別說“七通一平”，“三通一平”都不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。各項(xiàng)政策又歸口于各個(gè)部門，沒有當(dāng)?shù)匾话咽值膹?qiáng)力支持，一些工作很難開展，同時(shí)因?yàn)榕c一把手的微妙關(guān)系，也存在“一把手危機(jī)”。
3、周轉(zhuǎn)率低，資金壓力大。
周轉(zhuǎn)率低是旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)，那種在開盤大賣的故事是美好的機(jī)緣巧合，如三亞鳳凰島開盤遇到“海南國際旅游島“政策的推出，這種特例就羨慕嫉妒了，特例終究是特例不具有代表性。而周轉(zhuǎn)率低所帶來的資金壓力是切實(shí)的危機(jī)，一個(gè)項(xiàng)目也許有好的資源，也已設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品，未來也會有好的市場，但是就倒在了黎明前的黑暗。
(來源：旅游圈)
