股諺云：五窮六絕，過去幾年港股的表現(xiàn)尤其如此。
但今年剛剛過去的這個五月份，不僅恒指走勢強勁，大型地產股更是氣勢如虹，風頭甚至蓋過了“王者農藥”加持的股王騰訊控股。
即便是5月29日，A股休市，缺乏港股通南下資金的支撐，中國恒大依然創(chuàng)出了22.78%的單日漲幅，碧桂園火力稍弱，也飆漲了9.43%。
日益加碼的宏觀調控算什么？巨頭們先漲為敬。一眾在此前唱空內陸房企的外資投行紛紛改口——被一根陽線改變了世界觀。
但與此同時，一眾中小房地產企業(yè)正在有序退場，賣地，賣項目。資本狂歡的煙火之下，收購兼并暗潮涌動。
大型房企的五月狂歡：房產巨頭市值集體創(chuàng)新高
一個月股價飆漲68%，正在回歸A股的中國恒大，5月份先在港股刷了一根彪悍的陽線，期間最大漲幅甚至超過90%。
事實上，整個2017年，中國恒大都相當彪悍。今年初到上周末，漲幅高達195%；市值由2016年底的661億港元增加到1864億港元，幾乎在半年不到的時間里漲出了兩個恒大。
碧桂園5月份的戰(zhàn)績稍遜一籌，只漲了26.16%。不過，碧桂園股價在近一年中的漲幅高達224.91%，比恒大還生猛，截止目前，市值已突破2000億港元大關。
融創(chuàng)中國也不客氣，2017年5月份漲幅為28%。今年初至6月初，融創(chuàng)中國的股價累計漲幅高達109%。
港資巨頭九龍倉集團也氣勢如虹，其股價在上周五（6月1日）創(chuàng)下了69.3港元/股的歷史高點。年初至今，九龍倉集團股價漲幅超過35%，總市值一舉突破2000億大關。
李嘉誠旗下的長實地產也在收復失地，在回購的刺激下，其股價節(jié)節(jié)攀升。2017年年初至5月底，長實地產累計回購了1.02億股，累計耗資高達55億港元。股價逼近60港元關口，今年以來漲幅超過25%。
資產大爆炸：房產巨頭地多、錢多
暴漲的不僅僅是股價和市值，在負債攀升和銷售猛漲的雙重刺激下，巨型的資產規(guī)模和手持現(xiàn)金在這之前已經創(chuàng)下歷史記錄。
以中國恒大為例，2016年其總資產高達1.35萬億，同比增長78.44%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1984.2億，與上年相比大漲92.47%，而在2014年時，這一數(shù)字還僅為298.47億。
下表為面包財經根據(jù)財報繪制的部分上市房企2016年總資產和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物對比：
這還只是2016年底的賬單，由于最近幾個月的銷售飆漲或者引入戰(zhàn)略投資者，巨頭們的手持現(xiàn)金還在攀升。
恒大地產700億戰(zhàn)略投資已經到賬，碧桂園今年前4個月合同銷售金額高達2041.6億，同比大漲214.47%。
巨型房企不只錢多，拿地也毫不手軟。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計：今年前四月，碧桂園以535億的拿地金額位居全國第一，同期，前十大房企拿地總價高達3460億。
龐大的資產與手持現(xiàn)金，不僅可以拿地，還可以用來回購股票。2016年1月8日至2017年4月3日，碧桂園共耗資接近48億港元回購股票。恒大僅僅在3月底到4月末，在股票回購上的花費就超過60億港元。
在整個房地產去庫存過程中，超級房企成為大贏家，還得益于融資環(huán)境收緊之前的超級寬松周期，大手筆低成本融資。
「而在房產調控加碼之后，已經完成“戰(zhàn)備”的超級巨頭們，開始清理戰(zhàn)場」
小房企有序退場 行業(yè)集中度急劇攀升
當大地產企業(yè)在股價飆升和資產膨脹中狂歡之際，小地產商正在有序退場，針對小地產商的并購事件數(shù)量激增。
收購已經成為碧桂園獲取新增土地儲備的一個主要方式，收購對象不僅包括其他房企的土地和項目，還包括擁有土地資源的各類公司。
6月1日，佛山碧桂園收購河南中富100%股權。河南中富是*ST中富的全資子公司，當前最有價值的資產是其所擁有的土地和建筑物。
5月31日，融創(chuàng)中國宣布，與上錦建筑聯(lián)合收購華城富麗95%股權及相關債券。華城富麗主要從事位于重慶的江北嘴國際金融中心項目的開發(fā)，根據(jù)公告顯示，華城富麗此前持有的相關地塊遭到司法查封，并欠付中建五局債務達4.04億。
陽光城日前宣布，擬收購成都其士房地產公司股權。據(jù)財報，2015年成都其士的股東權益為負5290萬元，到2016年時已變?yōu)樨?369萬元。
此前，海達偉業(yè)100%股權在青島產權交易所進行網(wǎng)上競價，海達偉業(yè)成立于2010年，主營房地產開發(fā)。根據(jù)青島產權交易所信息顯示，截至2017年2月底，海達偉業(yè)總資產為3.1億，負債3.18億，所有者權益為負774.36萬元。其后，北京城建聯(lián)合體以15.1億的價格競得該公司，將土地和項目一并收入囊中。
統(tǒng)計顯示，2016年中國房地產行業(yè)的并購金額超過4000億元，較上年增長43%。而進入2017年，這一趨勢仍然在加速。
當大型房企資金充裕之際，行業(yè)整體資金鏈卻在緊繃，最受傷的是中小房企。招商證券研報顯示：房地產開發(fā)商到位資金（資金來源）仍舊在回落趨勢中，開發(fā)商資金鏈指數(shù)自2016年4季度以來持續(xù)在收緊；截至今年3月份，資金鏈指數(shù)降至128%，為2015年下半年以來首次跌破紅線130%。
當下，房地產政策正越收越緊，限貸、限售甚至限價等政策不斷出臺，小房企的資金壓力愈發(fā)嚴峻。據(jù)中原地產數(shù)據(jù)，今年一季度，房企債券融資額僅為649.5億，同比暴跌83.8%。信托、資管等房地產融資渠道也在收緊。
事實上，早在2015年，中國的房地產開發(fā)企業(yè)個數(shù)就罕見出現(xiàn)了下滑，2015年中國房地產開發(fā)企業(yè)個數(shù)為93426個，與上年相比減少了771個。下圖為面包財經根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)繪制的中國房地產開發(fā)企業(yè)個數(shù)：
「行業(yè)大并購的結果是市場集中度迅速攀升」
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，前十大房企的銷售額甚至高達9762億，逼近萬億大關。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，同期全國商品房銷售額為33223億元。以此計算，十大房企已經占據(jù)了29.38%的市場份額，創(chuàng)下歷史記錄。
在嚴厲的調控之后，市場份額加速集中。房產巨頭在港股上迎來了最近十年最紅的紅五月，上一次出現(xiàn)如此兇猛澎湃的漲幅還要追溯到2007年的超級大牛市。那一年，恒指突破30000點，上證指數(shù)則創(chuàng)下了6124點的歷史高位，隨后次貸危機爆發(fā)，開啟了漫漫熊市。
房產巨頭時代如果需要一場集體加冕禮，5月香江的超級大陽線，就是那個升空的煙花。
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