中國房企規(guī)模的“頂”，在哪里？

文\潘永堂

行業(yè)的天花板在哪？

企業(yè)的天花板又在哪？

房企還有空間沖萬億，破萬億嗎？

均好時代，地產(chǎn)圈“沖規(guī)模論”，是否休已？

以上這4個問題，恐怕不同房企有不同答案，尤其是不同規(guī)模，會有不同體會！

過去2年，房地產(chǎn)最熱的話題之一當(dāng)屬“萬億規(guī)模話題”，那時房企信心十足；

但自從2018年調(diào)整之后，萬億房企的說法開始鮮有人提及了，這也正常。

畢竟其一，2018年樓市轉(zhuǎn)向以及“活下去”、“冬天論”的論調(diào)主導(dǎo)了當(dāng)初的市場氛圍；其二，房企冬天更強調(diào)有質(zhì)量的增長，或者規(guī)模、利潤、負(fù)債三者的平衡，這個時候，單獨談規(guī)模論，談萬億，就不合“氣氛”了。

恰好昨晚看到朋友圈一個消息，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在深圳華潤演講說——中國房地產(chǎn)規(guī)模競爭的階段已經(jīng)逐步過去了。

真的規(guī)模競爭的時代過去了嗎？對這個結(jié)論，老潘也想談?wù)勔恍┛捶ā?/span>

首先，“規(guī)模論休已”的說法，也有部分房企強調(diào)過，但老潘是不認(rèn)同的，或者說是不能“一概而論”的，比如還要看對什么階段的房企來講，而且未來2到5年，房企的規(guī)模競爭依舊會顯著存在。

其次，今天規(guī)模論休已，核心是反對的“單純規(guī)模論”、“狹義規(guī)模論”，“過度偏科規(guī)模論”，但這并不代表規(guī)模就不重要了。反過來，大家現(xiàn)在新增了“保利潤、合理負(fù)債率、產(chǎn)品服務(wù)提升”等均好的、穩(wěn)健發(fā)展的“并行”目標(biāo)，這一點來說，在樓市下行行情中，當(dāng)然也是對的。

但事實上，企業(yè)還是有“劣根性”的，往往行情好時瘋狂擴(kuò)張，行情差時又悲觀過頭、過度收縮，比如，如果2019年中國樓市局部松綁，以及未來2020年樓市可能的周期轉(zhuǎn)化，估計又有一批房企會重啟“適度瘋狂”。

規(guī)模論休否，可能與行情有關(guān)，但更核心的問題是——行業(yè)進(jìn)入天花板時，大中型房企還有沒有規(guī)模鮮明增長的空間？這才是問題的關(guān)鍵。

通俗的翻譯一下，就是行業(yè)不漲了，企業(yè)還能否大漲？

其三，老潘依舊相信，2019年，規(guī)?！琅f是大型和中型房企非常在意的目標(biāo)，甚至未來2年到5年依舊是規(guī)模變化為關(guān)鍵的年代。房企未來2到5年經(jīng)營目標(biāo)中，規(guī)模、利潤、負(fù)債三個KPI的均衡問題，我想在中型房企老板心中，規(guī)模依舊是排前面的，500億、700億的肯定要沖千億，破千億的迎戰(zhàn)2000億、3000億時刻……而巨頭房企因為太大了，會強均好穩(wěn)健發(fā)展，并加速多元轉(zhuǎn)型。比如恒大提出規(guī)模與效益并行戰(zhàn)略。

至于更多小型房企而言，老潘覺得就沒必要反對和鄙視“規(guī)?！倍?，犀利點說，你可能連批判規(guī)模的資格都沒有。因為可以看到的是，在未來中國主流城市、主流樓市（住宅），根本就不存在小房企的話語權(quán)，不存在“小而美”的空間，未來，小而美就是“小而沒”。

當(dāng)然，在非主流城市，非主流細(xì)分市場，專業(yè)市場，小而美還能有一段時間生存發(fā)展窗口期。因為巨頭還沒有大勢進(jìn)入，天時也未到而已。比如養(yǎng)老、文旅等。

所以今天來看，有資格談“規(guī)模論休已”，還是大中型房企！

但對他們而言，“規(guī)模論休已”嗎？“規(guī)?！辈恢匾藛?？答案是NO 。

老潘相信，未來2到5年

龍頭房企還會加速奔跑

中型房企則在拼命狂追

不同的是，龍頭巨頭房企個頭大了，速度會慢一些，比如在10%到20%左右，但這其實絕對值很大了，而下一梯隊的中型房企，優(yōu)秀的會在20%到30%，部分黑馬，肯定會更高一些。

回首這輪“調(diào)控周期”，調(diào)控可謂最嚴(yán)，但2016年、2017年，2018年上半年……大中型房企依舊享用了“規(guī)模的盛宴”：一則源自局部區(qū)域和三四線城市的“好行情”，二則源自行業(yè)內(nèi)部的“零和游戲”和大魚吃小魚，即大魚吃下了眾多小魚騰挪出來的份額。

彼時眾多黑馬輩出，比如2016年融創(chuàng)破千億，增長率120%，2017年碧桂園高位彈跳80%增長，2018年的新城控股、中國金茂規(guī)模增長率近乎80%……

以剛過去的2018年為例，10強、20強、50強房企的規(guī)模門檻，普遍都保持了30%以上增長率，而20強門檻比2017年增幅高達(dá)62.2%……所以，理性看看——50強以內(nèi)如此規(guī)模高增長，何談“規(guī)模論休已”？

20強規(guī)模提速如此兇猛，那么，三大巨頭對“規(guī)模論休已”怎么看了？

他們畢竟5000億，7000多億了，應(yīng)該不會對規(guī)模增長敏感了吧？

事實和答案，并非如此！三家房企預(yù)計2019年都有10%~15%的增長、如果市場局部回暖較大的話，或許也會超過15%。

萬科是說我們不關(guān)注規(guī)模了，甚至不是開發(fā)商了，但事實上，身體還是誠實的，一則地產(chǎn)依舊是90%以上營收，短期改變不了，郁亮也說，轉(zhuǎn)型其他行業(yè)5、6年后，發(fā)現(xiàn)都沒地產(chǎn)主業(yè)好；二則2019年1月地產(chǎn)銷售又拿了個規(guī)模冠軍，地產(chǎn)規(guī)模，萬科是不能丟的；三則最近一份郵件中，郁亮提出“鞏固基本盤”，強調(diào)住宅就是基本盤，延伸的想想——如果萬科地產(chǎn)沒有規(guī)模，又何談基本盤“鞏固”二字？

所以老潘認(rèn)為，萬科2019年銷售規(guī)模還是會被強勢“鞏固的”，加上萬科重倉一二線五限后的2019年局部修復(fù)回調(diào)，萬科2019年業(yè)績不會差。

再說碧桂園，碧桂園對規(guī)模沒意見，但對做第一似乎有點怕了，所以去年提出了“提質(zhì)控速”的戰(zhàn)略導(dǎo)向，大家注意這個“控”字——可謂含義深刻，控，就是說我可能未來還會很快增長，但我主動有意控制一下速度。

恒大每年的銷售目標(biāo)，都是提前預(yù)告，甚至是3年計劃提早就公布，比如2018年5500億，2019年銷售目標(biāo)6000億，增長10%，但恒大多年以來有個“說話算數(shù)”的慣例——每年目標(biāo)都兌現(xiàn)了，而且實際業(yè)績都比嘴上公布的要多一點，所以2019年預(yù)計會超6000億。

事實上，恒大總裁夏海鈞也對行業(yè)和規(guī)模有過明確表態(tài)，比如對當(dāng)下市場，夏海鈞表示，對中小房企不友好，但卻有利于龍頭房企；比如對未來增速，夏海鈞更是表示，恒大未來2年增長速度大概在15%~20%。

碧桂園2018年突破7000億大關(guān)，但總裁莫斌依舊表示，碧桂園有信心2019年取得比2018年更好的銷售業(yè)績。

再拿最近的超級黑馬——地產(chǎn)十強老八新城控股來說，2018年2210億后，2019年最近對外公告2700億，增速22%，而且據(jù)說內(nèi)部鎖定目標(biāo)是3500億，過去2年近乎100%增長后，2019年預(yù)計挑戰(zhàn)60%的增長率。誠然，新城只是個案，但這個個案所折射的規(guī)模力度，也足夠震撼同行的。

利空出盡是利好——伴隨2016年到2018年3年調(diào)控周期已過，2019年會局部回暖，2010年市場轉(zhuǎn)化更好一些的話，顯然，大型房企的規(guī)模提速——又當(dāng)成為新熱點！

老潘相信，未來2到5年，30%到50%彎道超車增長的中型房企，不在少數(shù)！但整體而言，行業(yè)天處于10萬億高峰區(qū)間橫盤，而所有大中型房企，增長率將處于10%到50%的分化區(qū)間，大中型房企還會分化，甚至大魚吃大魚的再集中！

所以，所謂的“規(guī)模論休已”，老潘覺得，還言時過早！

在未來3、5年甚至更長時間，當(dāng)行業(yè)洗牌完成，龍頭集中度達(dá)到均衡，那個時候，規(guī)模論或?qū)⑿菀选?/span>

行業(yè)會出現(xiàn)1萬億的房企嗎？

第二個大問題，未來，還會有萬億房企嗎？

老潘的答案是有的！出現(xiàn)，只是時間問題！

感性的看，或者最簡潔的回答是——中國房企，要對中國經(jīng)濟(jì)有信心，對中國城鎮(zhèn)化有期待，對自己的組織文化團(tuán)隊有信心！

理性來看，對行業(yè)是否出現(xiàn)萬億房企，的確需要有中長期視角！短期還是很難的！

事實上，任何差的行情下都有優(yōu)秀的房企，任何好的行情下，也有很差的房企！你們看，調(diào)控最嚴(yán)的2018年，中國金茂，新城控股不依舊是80%到100%的高增長嗎？

行業(yè)集中度還在加速攀升——2018年，就是行業(yè)集中度快速提升的一年——TOP50集中度為60%，TOP20集中度為40%，TOP10集中度接近30%。但行業(yè)集中度未來還有提升空間，未來20強會達(dá)到60%，甚至80%，即行業(yè)蛋糕符合二八規(guī)律。

對比當(dāng)下，未來龍頭房企集中度，還會加速提升、顯著提升。

以碧桂園為例，邁過7000億大關(guān)的碧桂園到底占全行業(yè)市占率多少了？其實才7297億\15萬億=4.86%。也就是說中國目前最大房企市占率才4.86%，其實這并不高。

對比國際和當(dāng)下中國自己房企局部區(qū)域的高市占率表現(xiàn)，中國最大房企市占率，還甚至能翻倍！

國際類似中國樓市容量、地域的美國樓市，其最大房企市占率超8%，而中國未來龍頭應(yīng)該會超過美國龍頭。

為何這么說？

其一，先看總盤子——2018年中國房企銷售達(dá)到15萬億，未來5到10年如何了？

據(jù)保利地產(chǎn)研究院綜合深入研究發(fā)現(xiàn)，未來中國5到10年房地產(chǎn)將保持10萬億+的蛋糕。這一點，楊國強在2019年新年會議，郁亮在2019年郵件講話都強調(diào)，中國房地產(chǎn)未來仍將是10萬億級的市場。而且對未來市場蛋糕，老潘訪談眾多20強高管時，部分董事長、總裁更樂觀預(yù)估超過15萬億。

其二，再看市占率指標(biāo)——對比國際，中國龍頭市占率還有巨大提升空間。

目前龍頭房企市占率剛達(dá)到美國水平。2017年底，美國TOP5和TOP10市占率分別為20%和28%；截止2018年11月，中國分別為19.5%和28.3%。但未來，中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度將顯著高于美國。對此，恒大研究院曾經(jīng)給出3個很有說服力的觀點

其一，美國現(xiàn)在是存量市場，集中度穩(wěn)定了，但中國城鎮(zhèn)化才59%，離開70%還很遙遠(yuǎn)；
其二，美國各州樓市政策獨立性強，消費者住房個性化需求高，但中國相對大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化市場空間相對更高一些；
其三，中國中小房企數(shù)量，目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于美國。

事實上，站在今天這個時刻，我們對中國經(jīng)濟(jì)依舊保持長期樂觀的心態(tài)。

今天，中國經(jīng)濟(jì)雖有下行的壓力，但經(jīng)濟(jì)會相對之前更有質(zhì)量，而且經(jīng)濟(jì)只是保持中高速增長。2020年，中國將全面進(jìn)入小康社會，人均GDP超1.1萬美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平；2035年，中國將基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)總量超過32萬億美元，排名世界第一……再加上澎湃的城鎮(zhèn)化空間，以及核心一二線和強三線房價的均價上漲（同步GDP6個點的增速是合理的），未來中國房地產(chǎn)10萬億到15萬億，將是大概率事件，甚至不排除在某個年份，繼續(xù)超過15萬億的可能！

而在美國樓市，萬科長期對標(biāo)的美國帕爾迪，1993年市占率大約是3%，之后一度飆升到8%，對比之下，中國龍頭市占率將達(dá)到10%左右是完全有可能的。

這里，老潘再從當(dāng)下房企局部區(qū)域的龍頭市占率去推演，就是在集中度還在上升時，你知道中國當(dāng)下幾個典型大省的龍頭房企市占率高到什么程度了嗎？

答案是驚人的！

以第一梯隊的廣東省樓市為例——2018年廣東省房地產(chǎn)銷售冠軍是碧桂園，銷售竟然高達(dá)1751億（相當(dāng)于行業(yè)11強，與世茂一個集團(tuán)一樣），除以廣東全年樓市1.5萬億銷售額，因此碧桂園一家房企在廣東的市占率高達(dá)11.7%；事實上，廣東省涵蓋一二三四線個不同能級城市，結(jié)構(gòu)上類似中國，而整體競爭上相對全國其他省蛋糕更大，競爭更充分，這樣的陣營，龍頭市占率高達(dá)12%。

以第二梯隊的沿海省份福建樓市為例，福建省2018年樓市銷售額大約在6000多億，而在福建2018年最大的房企是世茂，福建世茂2018年獲得506億，市占率大約8%。

以第三梯隊即內(nèi)陸城市化率更低的江西樓市來看，江西最大的房企是新力地產(chǎn)，它覆蓋了江西所有11個地級市，一家市占率高達(dá)12%。

來源：億翰智庫 2018年各省地產(chǎn)銷售額占全國比率

以局部來綜合整體，各個區(qū)域的加權(quán)集中就是全國，當(dāng)然這里有2點值得說明

一方面，這些第一、第二、第三梯隊的樓市省份，他們的集中度未來還有提升空間，未來甚至單一省份市占率提升到15%，也是大有可能；

另一方面，以上中國龍頭房企不可能每個區(qū)域都是“王者”，不能所有的省份都是12%、15%，當(dāng)然，未來強者恒強的趨勢還會強化，你看看，同樣是10強，碧桂園萬科恒大三巨頭已經(jīng)把后面7位龍頭，甩的遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，所以，未來，最強最大的房企，其在各區(qū)域的市占率還會更高！

從以上兩者綜合來看，伴隨行業(yè)集中度的提升，也伴隨巨頭房企未來3、5年區(qū)域深耕、打造超級區(qū)域的戰(zhàn)略的有效落地，未來中國最大房企，達(dá)到10%整體高市占率是大概率事件。

所以無論從與相似美國樓市二次對標(biāo)的比較，還是當(dāng)下中國典型省份眼下的超過12%的高市占率，未來中國龍頭房企一家達(dá)到10%是有可能的。

事實上，現(xiàn)在不說集團(tuán)，眼下的區(qū)域集團(tuán)已經(jīng)夠恐怖了,比如

萬科目前四大區(qū)域都拼2000億規(guī)模去了;

融創(chuàng)8大區(qū)域N多區(qū)域都“沖千億”規(guī)模了;

就連中型房企廈門建發(fā)也提出戰(zhàn)略目標(biāo)，要在粵港澳大灣區(qū)打造首個千億規(guī)模區(qū)域

……

可見，大型房企對于未來，信心十足，未來3到5年，未來萬億時代，中國房企必將出現(xiàn)1000億、2000億的超級區(qū)域?qū)映霾桓F。

如此以來，中國最大房企估計10~15萬億*10%，即保守來講，業(yè)績高于1萬億的龍頭房企將很有可能出現(xiàn)。

事實上，1萬億或許只是時間問題，單純以當(dāng)下三大巨頭房企的土儲，其實也能看到1萬億的雛形。

截至2018年底，9家上市房企總土儲貨值超過萬億元，而前十名土儲總貨值竟然高達(dá)近20萬億元。其中，中國恒大以3.44萬億元土儲貨值位居首位，碧桂園以3.13萬億元土儲貨值位居次席，融創(chuàng)中國以2.81萬億元位居第三位。

有土儲就有希望，而且土儲平均成本還偏低，土儲質(zhì)量都還不錯，所以巨頭土儲都3到4萬億的貨值（當(dāng)然巨頭也要看供貨的節(jié)奏和分布），或許也能看到1萬億銷售額出現(xiàn)的機(jī)會和可能。