第一財經(jīng)日報 作者：
張歆晨 2017-07-12 09:24:01
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從交易對價和付款方式來看，這筆交易對融創(chuàng)而言絲毫沒有吃虧。
??隨著融創(chuàng)中國(01918.HK)于11日早間發(fā)布關(guān)于收購萬達商業(yè)相關(guān)資產(chǎn)的公告，這筆高達632億的世紀大買賣的相關(guān)交易細節(jié)逐漸浮出水面。
公告稱，融創(chuàng)于7月10日與萬達商業(yè)訂立框架協(xié)議，同意收購萬達旗下位于中國的十三個文化旅游項目公司(下稱“目標項目公司”)91% 的權(quán)益，和七十六家城市酒店(下稱“目標酒店資產(chǎn)”)100% 的權(quán)益。代價分別約為295.75 億元(人民幣，下同)和 335.95億元。
兩筆收購合計收購總代價 631.70億元。但其中335.95億元將由該集團內(nèi)部資源償付，另外295.75億元則將由萬達商業(yè)為融創(chuàng)中國提供的三年期貸款融資撥付。
據(jù)悉，萬達和融創(chuàng)雙方將于一個月的盡調(diào)期結(jié)束后，簽訂正式股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議并進行股權(quán)交割。
這意味著，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌短期內(nèi)僅憑借約336億資金，撬動這筆高達623億的世紀大交易。一旦成功，將再一次展示出孫宏斌在商業(yè)并購案中果敢的作風和不一般的資本騰挪能力。
交易細節(jié)設(shè)計精巧
作為近年來中國商業(yè)社會里最大宗并購案，并且發(fā)生在萬達商業(yè)和融創(chuàng)中國這兩家知名企業(yè)之間，并購消息一經(jīng)披露，其交易細節(jié)便受外界矚目。
據(jù)融創(chuàng)披露的公告顯示，萬達商業(yè)轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)包里，包含西雙版納萬達文旅項目等13個文旅項目，以及76家酒店旗下超過2萬間客房。文旅項目涉及土地儲備總建筑面積合計約為 5897 萬平方米，其中，自持面積約為 924 萬平方米，可售面積約為 4973 萬平方米，可售面積約佔總建筑面積的 84%。
該筆交易為承債式收購，價格大體根據(jù)標的資產(chǎn)凈值厘定。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，13個文旅城項目公司的資產(chǎn)凈值248.84億元，76家酒店凈值334.5億元，對應交易價格分別為295.75億元和335.95億元，這相當于文旅項目按1.19倍凈值交易;而酒店則按賬面凈值收購。兩筆交易合計總代價為631.70億，分四期支付。前三期合計335.95億元由融創(chuàng)憑借自有資金支付，而第四期款項約295.75億則由萬達商業(yè)指定銀行為融創(chuàng)提供的委托貸款償付，委托貸款期限為3年，利息為三年期定期利率。
這意味著，融創(chuàng)僅需要先期支付約336億資金，便可以完成標的資產(chǎn)的交割，尾款則在3年后償付。
融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌10日向媒體透露，到2017年6月30日的時候，公司賬面資金增加到了900多億元，有實力償付該筆交易對價。
鑒于此次收購為承債式收購，標的潛藏了多大規(guī)模的負債外界不得而知。但公告數(shù)據(jù)顯示，目標項目公司和目標酒店資產(chǎn)在2015年、2016年均經(jīng)營利潤均為正值。其中，13個文旅項目過去兩年分別錄得稅后凈利潤29.86億和38.17億，76家酒店同期分別錄得稅后凈利潤為5.50億和8.73億。這說明標的項目大多處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，已經(jīng)擁有現(xiàn)金流上的自我造血功能。
另外有知情人士透露，13個文旅項目公司中有超過200億的運營現(xiàn)金。這意味著即便存續(xù)期內(nèi)的債務(wù)轉(zhuǎn)至融創(chuàng)名下后，大部分會根據(jù)開發(fā)進度去循環(huán)借貸，不需要融創(chuàng)額外大幅度輸血。對于極為看重現(xiàn)金流的孫宏斌而言，這大概是其敢于果斷接盤萬達資產(chǎn)包的關(guān)鍵因素。
土地儲備晉升前三
從交易對價和付款方式來看，這筆交易對融創(chuàng)而言絲毫沒有吃虧。據(jù)悉，這13個文旅項目的持有物業(yè)部分將委托給萬達商業(yè)繼續(xù)運營，而文旅項目中用于出售的物業(yè)部分，將由融創(chuàng)方面悉數(shù)接盤，并使用融創(chuàng)品牌。融創(chuàng)將根據(jù)市場環(huán)境變化以及項目的資金需求，以項目公司股東投入資本、銷售回款、銀行貸款等方式，為該等項目后續(xù)運營和開發(fā)提供融資保障。
數(shù)據(jù)顯示，曾經(jīng)被萬達商業(yè)寄予厚望的文旅項目擁有大量未開發(fā)土地資源，其5897萬平方米土地儲備中，可出售建筑面積占84%，約合4973萬平方米。按照295.75億的交易對價計算，該等土地資源平均樓面地價僅為約500元/平方米。
上述土地在未來所能提供的可售貨值也是十分驚人。據(jù)可查信息顯示，萬達旅游城在多個城市的平均銷售價格均超過10000元/平方米，例如南昌萬達旅游城現(xiàn)有項目銷售均價為14500元/平方米，那么融創(chuàng)獲得的接近5000萬平方米的土地儲備未來可供應貨值至少在5000億以上。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，如果說此前外界對于融創(chuàng)此次大手筆并購存在什么疑慮的話，隨著項目土地資源的披露，這家擁有豐富并購實戰(zhàn)經(jīng)驗的公司再一次顯示出其極為“精明”的一面?！?3個文旅項目大多處于熱門的二三線城市，未來開發(fā)前景較為理想，能夠通過一次性并購的方式獲取如此大量的土地儲備，融創(chuàng)的這筆交易頗為劃算?！?div style="height:15px;">
截至2016年底，融創(chuàng)擁有土地量7912萬平方米，同期國內(nèi)土地儲備前三強分別為恒大22900萬平方米、碧桂園16600萬平方米和綠地13654萬平方米。隨著融創(chuàng)此番接盤萬達超過5900萬平方米土地，以及今年以來的其他多宗收購，預計該公司的土地儲備量有望躋身行業(yè)前三甲，這也為該公司未來市場份額的進一步提升創(chuàng)造了可能性。
梳理融創(chuàng)最近幾年的發(fā)展脈絡(luò)，該公司通過在二級市場上的并購實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。合同銷售額也從2010年上市之初的83億到2016年的1506億，6年翻了約18倍。
“還是撐死膽大的，中國房地產(chǎn)行業(yè)十幾年來的市場邏輯依然沒有改變?！眹鴥?nèi)一家上市房企相關(guān)負責人如此評論。7月6日，融創(chuàng)中國發(fā)布半年業(yè)績公告，1-6月合同銷售額實現(xiàn)1118.3億元，6月合同銷售額285億元創(chuàng)單月銷售新高。融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌在7月10日透露，該公司今年的實際目標是超過3000億大關(guān)。????
