【艷姐說】
昨天（7月10日），王健林和孫宏斌談成的那場大交易，大家都已知曉：萬達旗下76家酒店和13個文旅項目91%的股權及債務，作價631.7億元賣給融創(chuàng)。
作為一場可以說是中國地產史上規(guī)模最大的一筆并購交易。一石激起千層浪：萬達從中獲得什么？融創(chuàng)此次收購究竟看重了什么？融創(chuàng)的錢從哪里來，即資金如何解決？
最關鍵的是：融創(chuàng)中國在7月11日早間發(fā)布了收購萬達文旅、酒店項目的詳情公告顯示：王健林給了孫宏斌極其寬松的付款條件。萬達以貸款方式支援融創(chuàng)中國296億三年期貸款將大大緩解融創(chuàng)中國此次收購的資金壓力。
NO. 1｜壹
融創(chuàng)錢從哪里來？
融創(chuàng)中國在7月11日早間發(fā)布了收購萬達文旅、酒店項目的詳情公告。這則公告主要回復了兩點：第一，融創(chuàng)此次收購萬達文旅、酒店項目資金如何解決？第二，融創(chuàng)此次收購究竟是看重了什么？
表面上看，這筆高達631.7026億元的收購堪稱房地產界并購金額最高。根據(jù)公告，雙方協(xié)商付款方式中第四筆付款方式為：萬達通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放296億元三年期貸款，隨后融創(chuàng)向萬達支付295.75億最后一筆收購款。也就是說，王健林給了孫宏斌一個相當寬松的付款條件。
其實，從融創(chuàng)以往的并購來看，“不是一天給錢”是融創(chuàng)一貫的做派?？梢苑?至5個月打款，武林高手充分利用這個時間差，將項目迅速激活。何況這次萬達給到融創(chuàng)的時間同樣更加充裕。
事實上，融創(chuàng)的回款率挺高，并且從三個方面控制現(xiàn)金流：注重銷售回款、嚴控未付土地款以及嚴格控制負債率。這其中最重要的是銷售。
在融創(chuàng)，最主要的考核內容是銷售回款，銷售人員是按照回款來獲得傭金提成。同時，融創(chuàng)對既定銷售目標的完成要求異常嚴格。平均一年銷售回款率能達到90%左右。
在未付土地款方面，融創(chuàng)力求消除未付土地款對資本結構帶來的隱性壓力，在每塊新土地獲取之前，都制定完整的現(xiàn)金流解決方案。
順馳時代，孫宏斌的操作方式是“拖”字訣，在合理范圍內，盡可能地拖付各種賬款，用時間去換取資金周轉的空間。這一點并沒有錯，現(xiàn)在也適用，只是當時外部調整環(huán)境干擾了這個節(jié)奏。
如果現(xiàn)金流遇到緊張，融創(chuàng)會有四方面的調整：
一是調整和進一步放緩施工進度；
二是將公司資源集中向銷售部門傾斜；
三是開源節(jié)流，開源是指將發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，節(jié)流是指成本控制；
四是促銷，即制定更加靈活的價格，促進銷售。
另外，還有消息說，融創(chuàng)最強的能力是“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的騰挪能力”。孫宏斌有超強的生存能力，他可以用各種手段跟政府、合作方講條件，延期付款，同時想盡一切辦法把房子盡可能賣出去，以保證企業(yè)資金鏈的健康。
在融創(chuàng)中國2016年財報中發(fā)現(xiàn)，截至2016年，融創(chuàng)中國手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額為698.12億元，其中非受限制現(xiàn)金為520.86億元。值得注意的是，截至2015年年末，融創(chuàng)中國手上的現(xiàn)金僅有270.58億元。
在銷售業(yè)績方面，2016年，融創(chuàng)中國實現(xiàn)銷售金額1553.1億元（其中，合同銷售金額為1506.3億元，預訂銷售金額為46.8億元），銷售面積約758.2萬平方米，銷售均價約20480元/平方米。這一業(yè)績與2015年相比，整整翻了一倍。
而融創(chuàng)中國2017年6月發(fā)布的業(yè)績簡報顯示，今年上半年，融創(chuàng)的銷售金額已經達到了1118.4億元，比去年同期增長了89%。
孫宏斌表示，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。不過，也有人對此提出質疑。“從并購角度來講，任何企業(yè)不可能拿600多億現(xiàn)金直接去砸，這是聞所未聞的?！边@部分現(xiàn)金是可動用的現(xiàn)金還是銀行授權的錢，賬面上不可能趴著這么多現(xiàn)金。銷售額1100多億不代表凈利潤，還要扣除交易成本和稅收。
NO. 2｜貳
萬達：讓自己越來越輕了
“去地產化”已經不是王健林這么干了，事實上，這是萬達近幾年一直在做的事。目前除十三個萬達城外，萬達旗下約三分之二的萬達廣場均已進入輕資產化，另有三分之一為歷史遺留，這也已經沒有多少銷售物業(yè)。
此次，萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將其十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔項目的現(xiàn)有全部貸款。融創(chuàng)房地產集團以335.95億元，收購前述七十六個酒店。
萬達將大批項目轉讓給融創(chuàng)，應該和萬達商業(yè)地產回歸A股有關。而年底之前能成功上A，對萬達來說無疑是最重要的事。
萬達在此前私有化協(xié)議中與投資者簽署過兜底協(xié)議，若退市滿2年或2018年8月底前未在A股上市，萬達集團將分別以每年8%和10%的單利向境內外投資人回購全部股權。萬達上市A股志在必得
目前的矛盾在于，如果手握大量開發(fā)銷售物業(yè)，萬達商業(yè)仍將被劃歸地產公司，而地產公司IPO目前完全處于暫停狀態(tài)。所以這次并購案也顯得理所當然。
NO. 3｜叁
融創(chuàng)步伐：實現(xiàn)大娛樂布局
融創(chuàng)的步調和野心，孫宏斌的大娛樂布局。
2014年，融創(chuàng)開啟對綠城中國（03900.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、雨潤等房企收購，但均以失敗告終。
2015年，融創(chuàng)對中渝置地、西安天朗、武漢美聯(lián)、江蘇四方及煙臺?；脴I(yè)等展開房地產公司及項目并購。
2016年，融創(chuàng)以137.88億元收購聯(lián)想控股旗下融科智地；以42.25億元收購萊蒙國際旗下6個項目公司；以40億元收購金科地產16.96%股份，后以8.4億元增持金科股份3.04%股權；以36.63億元收購恒大旗下嘉凱城青島項目；以20.54億元收購杭州金翰50%股權及債權。
2017年，融創(chuàng)投資了鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤德乾城，以及今天公告的萬達商業(yè)資產包。其中，投資鏈家股權的對價為26億元；針對樂視的總交易價格約為150億元；天津星耀80%股權及債權的交易價格為103億元；華城富麗60%股權的對價為21億元；全資收購大連潤德乾城的價格為32億元。
早在2017年1月，融創(chuàng)150億解救樂視。在這次的并購發(fā)布會上，孫宏斌以拯救者的姿態(tài)出現(xiàn)。這也是融創(chuàng)第一次涉及非地產業(yè)務。在發(fā)布會上，孫宏斌曝露了自己對融創(chuàng)未來五到十年的構想和布局。
在孫宏斌看來，未來房地產行業(yè)房企規(guī)模前十位將占有整體市場規(guī)模的40%，而這前十位房企，快速增長的時間還剩5到10年。但是5到10年之后，當這些房企達到一定規(guī)模，再也漲不動的時候，該怎么辦？
孫宏斌認為，融創(chuàng)需要為下一步早做布局。此前數(shù)年，他已經為融創(chuàng)做了很多的考察。但最終，只確定了五個方向：增量市場、金融平臺、資源性行業(yè)、大娛樂、大健康行業(yè)。所以，至少在近幾年，孫宏斌治下的融創(chuàng)，一直都在為成為市場前十，和為十年后的生存，謀劃出路。
樂視被孫宏斌定義為大娛樂行業(yè)，孫宏斌敢于投資的更重要原因在于，其接到手里的都是樂視生態(tài)中已經成型的業(yè)務，而最缺錢風險也最大的樂視手機和樂視汽車，融創(chuàng)從未想過沾手。同時，融創(chuàng)還收獲了樂視幾千萬用戶，加一個A股的殼。
而動輒數(shù)千畝，多達十三個的萬達文旅項目，對于孫宏斌來說，正是他想要的那種資產！萬達文旅地產，雖然定位文旅，但配建大量的住宅和商業(yè)，資金回流也主要依然靠住宅和商業(yè)銷售。
如果分開來看，這項并購一方面擴大了融創(chuàng)的地產體量；另一方面萬達文旅豐富的文化旅游配套，也正契合孫宏斌的大娛樂布局。
而千方百計將自己迅速做大，融創(chuàng)從來都沒有松懈過。
融創(chuàng)選擇通過大量收購地產公司及項目，迅速布局全國市場，迅速擴大規(guī)模。在這個階段，融創(chuàng)布局鄭州并迅速做大的案例，堪稱商業(yè)范例。
中國地產史上規(guī)模最大的一筆并購交易
你怎么看？
地產人言 言盡地產人與事
我們關注：企業(yè)戰(zhàn)略、新盤速遞、買房故事、產品推介、高管離職、土地市場。
聯(lián)系客服
