運營管理收費模式和考核規(guī)則、兜底條款、租金收取賬套、運營年限等相互關(guān)聯(lián)相互影響。模式可以根據(jù)甲乙方雙方合作訴求靈活組合，如甲方是資方或者考核強度比較大的開發(fā)商，對于業(yè)績有更高的訴求，會希望合作“對賭”的性質(zhì)更大，收費標(biāo)準(zhǔn)中則可以加大超額凈收入提成和退出利潤提成比例。
甲方屬于城投、地方國資等希望當(dāng)“甩手掌柜”的，可以選擇比較中性的萬達“凈收入提成”模式。村集體用地、主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)也會傾向于選擇有固定收益保障的真“整租”。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗較少的開發(fā)商，希望鍛煉打造自己的商管體系和團隊，一般會選擇參與度較高的委托管理模式。
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商業(yè)管理公司運營期收費模式
運營管理期最常見的收費模式組合有幾種：
凈收入提成30%：目前市場上輕資產(chǎn)項目規(guī)模較大的萬達基本都是用的這種模式，管控模式為整租，運營期商管公司按照凈收入的30%收取管理費。
3%左右營業(yè)收入提成+5%左右凈收入提成+退出利潤提成：3%部分與項目營收表現(xiàn)掛鉤但與考核業(yè)績不掛鉤，5%部分與考核業(yè)績掛鉤。退出利潤提成比較少見，一般只出現(xiàn)在有資方的項目管理合同中，如黑石投資的上海調(diào)頻壹廣場，退出時就存在這樣一筆支出。
固定月費+（3%-8%）左右營業(yè)收入提成+（20%-50%）超額凈收入提成：背景為代理、顧問單位的商管公司一般會存在固定月費的訴求，月費根據(jù)項目規(guī)模10-15萬/月比較常見。
收入是否含稅；
收入是僅“租金收入”還是“租金+物業(yè)費+其他收入”；
代收代繳的能耗費是否計入；
營業(yè)外收入是否計入在內(nèi)，如政府獎金、罰沒金收入；
自營商戶和聯(lián)營商戶如何核算收入。
房產(chǎn)稅從租，整租模式下采用NOI/NPI考核；
在任何情況下采用NPI考核。
第三是維修維護費用和大型改造成本的約定，尤其對于合作年限很長或是已開業(yè)時間很久的項目，一般大型改造成本由甲方承擔(dān)不計入扣減項，但維修維護需視責(zé)任歸屬確定。
END
資產(chǎn)管理工具在商業(yè)運營中的運用
從資產(chǎn)價值最大化角度，權(quán)衡收益與情懷
萊頓商學(xué)聯(lián)合資深項目操盤手推出
【資管視角下—購物中心不同階段的品牌升級與業(yè)態(tài)調(diào)整 專題課】
廣州 · 11月21日
結(jié)合國際商業(yè)不動產(chǎn)CCIM&CPM課程，
運用國際資管體系課程中的工具，
一起探究資管視角下商業(yè)不動產(chǎn)的運營。
張逸 （Echo Zhang）
原黑石基金平臺公司總經(jīng)理
原香港南豐集團 華東區(qū)資深總監(jiān) & 虹橋南豐城總經(jīng)理
原富達來信托(新加坡上市基金)-中國區(qū)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人
國際注冊商業(yè)地產(chǎn)投資師（CCIM）
國際注冊資產(chǎn)管理師（CPM）
英國皇家特許測量師協(xié)會會員 （MRICS）
張老師在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有逾20余年的從業(yè)經(jīng)驗，曾負(fù)責(zé)多個大型綜合體項目的整體運營和預(yù)算控制，深入?yún)⑴c了辦公樓和商業(yè)的各項工作。張老師既負(fù)責(zé)過舊項目改造，也參與過新建項目的全過程，積累了從前期設(shè)計規(guī)劃、工程改造、開業(yè)籌備、到開業(yè)初期完善、中期提升，及成熟期突破，等不同階段的全流程經(jīng)驗。
辦公樓：項目的定價策略、租賃實施和樓宇綜合管理。
商業(yè)綜合體：策略定位、品牌落位、租賃洽談、營運管理、市場推廣和物業(yè)管理；
資產(chǎn)管理：樓宇資產(chǎn)估值、投資收購的前期評估和項目處置出售等各項工作。
課程大綱
一、購物中心操盤手需要具備資管視角
常見問題：
如何從業(yè)主目標(biāo)、市場需求、項目周期三個維度理解業(yè)主訴求？
如何理解商管與資管角色區(qū)分下的不同思維邏輯和利益點？
資管和營運過程中，如果平衡收入、成本、品質(zhì)的取舍
核心內(nèi)容：
1. 資本維度：長期VS短期
1) 不同業(yè)主目標(biāo)對資產(chǎn)不同階段關(guān)注點差異
2) 不同業(yè)主對資產(chǎn)價值的評估差異
3) 不同業(yè)主對項目的投資周期差異
2. 專業(yè)維度：商業(yè)管理團隊VS資產(chǎn)管理團隊角色差異
3. 資產(chǎn)維度：項目租金收入、項目品質(zhì)與項目運營成本的三者平衡關(guān)系
二、籌開期到培育期品牌升級與業(yè)態(tài)調(diào)整：如何面對不確定性
常見問題：
如何在競爭激烈商圈找到市場空白點并讓品牌商相信？
是什么讓品牌商不敢簽約入駐你的項目？
如何在選擇品牌與業(yè)態(tài)時，兼顧培育期客流增長與成長期租金增長的關(guān)系，維持資產(chǎn)價值增長性？
如何平衡長期租約與短期租約的關(guān)系，敢于做不完美填鋪決定？
核心內(nèi)容：
1.市場分析：
1) 市場調(diào)研：切入點的精準(zhǔn)性
2) 項目如何精準(zhǔn)項目定位
3) 開發(fā)商的區(qū)域影響力看招商
2.業(yè)態(tài)規(guī)劃
1) 業(yè)態(tài)組合的整體性
2) 業(yè)態(tài)組合的前瞻性
3.品牌維度：
1) 品牌商常見十大顧慮
2) 品牌商的落地性實現(xiàn)：品牌亮點與吸引力
4.租戶管理
1) 租戶洽談/租約簽訂/開店準(zhǔn)備/店鋪開業(yè)租賃策略的制定和深化；
2) 租賃過程中的談判技巧；
3) 項目開業(yè)后租戶的替換
4) 租戶比例、租金結(jié)構(gòu)、持續(xù)增長性
三、成長期品牌升級與業(yè)態(tài)調(diào)整：如何快速迭代
常見問題：
如何基于項目定位和目標(biāo)客群，判斷業(yè)態(tài)比例和品牌組合是否合適、？
商鋪出現(xiàn)問題如何分析：品牌沒招對？業(yè)態(tài)組合出問題？商場動線有冷區(qū)？
如何基于營運數(shù)據(jù)分析的結(jié)果，策略性的判斷品牌調(diào)整的方向和比例？
核心內(nèi)容：
1. 最重要的事：重新檢驗項目定位與項目標(biāo)簽：
1) 項目開業(yè)后的客群分析和自身定位
2) 從營運角度分析商戶狀況
3) 如果探尋項目獨特的DNA
2. 尋找資產(chǎn)升級迭代點：
1) 如何提升購物中心的銷售業(yè)績
2) 如何有效扶持商家的經(jīng)營管理；
3) 從商業(yè)邏輯上看冷鋪：店鋪經(jīng)營狀態(tài)及提升
4) 經(jīng)營數(shù)據(jù)分析及應(yīng)用：
客流/銷售額/坪效/租售比/車流的精細(xì)化數(shù)據(jù)分析；
數(shù)據(jù)分析對經(jīng)營決策的影響和應(yīng)用；
5) 營運和租賃/市場/物管的關(guān)聯(lián)性
6) 找到契合項目的品牌
3．某商業(yè)項目持續(xù)調(diào)改實戰(zhàn)案例演練
四、成熟期品牌升級與業(yè)態(tài)調(diào)整：如何突破瓶頸
常見問題：
如何判斷項目已經(jīng)進入成熟期？具體是哪些指標(biāo)滯漲?
為什么租金持續(xù)增長的項目也要預(yù)防瓶頸？
成熟期項目進行預(yù)防性改造是否必需的？
核心內(nèi)容:
1. 判斷成熟期前瞻性指標(biāo)：客流指標(biāo)、銷售額指標(biāo)
租金指標(biāo)與客流、銷售額指標(biāo)的關(guān)系
2. 品牌升級助力突破瓶頸
1) 突破客流瓶頸三大方式
2) 突破銷售額增量三大方式
3. 項目升級改造目標(biāo)
五、結(jié)語：不同項目階段資產(chǎn)價值最大化VS項目品質(zhì)最大化如何平衡
虹橋南豐城項目
虹橋南豐城，改造前是一座已經(jīng)運營十余年的百貨，周邊并不乏各種小而精、大而全的購物中心和商業(yè)綜合體。在停業(yè)改造之后，于2014年重新開業(yè)，煥然一新。
作為上海首個定位成親子家庭的社區(qū)型購物中心，獨創(chuàng)了全新的營銷推廣理念和活動形式。
項目在重新開業(yè)后的3年，銷售額、客流、租金收入，都保持了持續(xù)穩(wěn)定的高增長率。項目在達到穩(wěn)定期后，全年滿鋪出租，開業(yè)率不低于95%-98%。
從項目改造的最初定位、開業(yè)前宣傳策略，到商鋪的租賃、商場的運營與管理，張逸老師全盤主導(dǎo)參與了這個項目。
若干成熟標(biāo)桿項目
......
【課程對象】
商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)或在運作的開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)高層。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商決策層、規(guī)劃、招商、運營等企業(yè)精英
商管公司管理人員
凡是過往，皆為序章。
每一次洗禮都是一場變革，
陰霾之下，微光亦能照亮前路，
萊頓商學(xué)，在資產(chǎn)管理的道路上，
和您一起，覓光前行。
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