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在購物中心招商實(shí)踐當(dāng)中，一般采取建筑面積或者套內(nèi)建筑面積簽約，從租戶的角度，優(yōu)先考慮套內(nèi)建筑面積，因?yàn)檫@個(gè)比較實(shí)在，可以丈量。當(dāng)進(jìn)場收鋪時(shí)，發(fā)現(xiàn)簽約面積與實(shí)際面積存在誤差的，以3%作為標(biāo)準(zhǔn)。在3%以內(nèi)，屬于正常誤差范圍，超出3%租戶可選擇退鋪。

營業(yè)面積，也是在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中經(jīng)常用的一個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)，主要用來描述一個(gè)商場實(shí)際用于商業(yè)經(jīng)營活動的空間規(guī)模。通常是等于商場的建筑面積減去電梯井道、消防樓梯、衛(wèi)生間、設(shè)備用房、倉儲用房等之后的面積。但是又包含了商場通道、自動扶梯、中庭等面積在內(nèi)。所以營業(yè)面積一般是小于建筑面積，但是又大于實(shí)用面積。

當(dāng)我們比較兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模時(shí)，用營業(yè)面積會更加準(zhǔn)確，更有意義。因?yàn)橛行╉?xiàng)目建筑面積雖大，但是扣除一些非營業(yè)面積后，其實(shí)際營業(yè)規(guī)模并不大。

目前購物中心一般采取兩種租金方式，一種是固定租金，也就是按照一個(gè)固定的租金單價(jià)來收取租金，固定租金的標(biāo)準(zhǔn)，一般是通過與周邊項(xiàng)目的橫向比較或者通過設(shè)定的租金回報(bào)率（6%或者8%等）來進(jìn)行反推；另一種是提成租金，也叫營業(yè)額扣點(diǎn)，是根據(jù)商戶的營業(yè)收入，提取一個(gè)比例，作為租金，百貨商場的扣點(diǎn)率比較高，一般在20~30%，而購物中心則比較低，扣點(diǎn)率一般在10%以內(nèi)，7~8%的居多。

租金坪效，是指一個(gè)商場或者店鋪其單位面積貢獻(xiàn)的租金額，一般以日、月或者年度為周期，可以用相應(yīng)日期內(nèi)的租金總額除以其總營業(yè)面積來計(jì)算。國內(nèi)典型購物中心的日租金坪效一般在1.0~3.0元/平方米，比如萬達(dá)的日租金坪效為1.38元，萬科廣場的日租金坪效1.37元，中糧大悅城2.48元，華潤可以達(dá)到4.4元。

租約周期，也叫租賃合同期，是指一個(gè)租賃合同中雙方談判確定的租賃期限。在過去，新建商場一般以3年為周期（主力店除外，大型的超市、百貨等主力店，可能租約長達(dá)10年、15年，甚至20年）?，F(xiàn)在越來越多的商場，在設(shè)定租約周期時(shí)，會采取大小年的方式，將商家的租期錯(cuò)開，比如簽一批2年的，一批3年的，避免出現(xiàn)商家同時(shí)到期的情況，以免面對大面積商家要談判續(xù)簽或撤場問題，工作壓力和風(fēng)險(xiǎn)都很大。

租約周期，還與業(yè)態(tài)有關(guān)系，比如零售店一般1~3年都可以談，而餐飲業(yè)態(tài)，則可能需要3~5年。

開業(yè)率是指商場里面，開業(yè)的店鋪面積（或數(shù)量）占總計(jì)租面積（或計(jì)租店鋪數(shù)量）的比例。一般情況，通常指以面積計(jì)算的開業(yè)率，但部分項(xiàng)目，也會用數(shù)量計(jì)算的開業(yè)率。對于一個(gè)新開的購物中心或商場，在目前招商環(huán)境下，究竟什么時(shí)候可以開業(yè)，是一個(gè)令人糾結(jié)的問題，通常我們認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目至少也要達(dá)到70%的開業(yè)率，才能開，但是現(xiàn)在也有部分項(xiàng)目，只有50%開業(yè)率，然后后面再慢慢提升。

其實(shí)，從根本上來說，商場需要計(jì)算一個(gè)最小開業(yè)率，也就是按照這個(gè)開業(yè)率開業(yè)，商場的租金收益與運(yùn)營成本正好持平，這個(gè)是可以計(jì)算出來的。

根據(jù)2017年的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國一些典型的商業(yè)坪效數(shù)據(jù)如下：

• 購物中心平均坪效：1500~2500元/月/平方米

• 電影院坪效：300~500元/月/平方米

• 餐飲坪效：1000~2000元/月/平方米

• 快時(shí)尚ZARA、Uniqlo、H&M等：1000~5000元/月/平方米

• 奢侈品品牌LV、Gucci等：20000~30000元/月/平方米

• 蘋果專賣店：一般可以到30000元/月/平方米以上

提袋率是指在一定時(shí)間內(nèi)，實(shí)際購買商品的客戶數(shù)量占進(jìn)店顧客數(shù)量的比例。提袋率是零售行業(yè)非常重要的一個(gè)指標(biāo)，可以清楚的反映出該商家自身的商品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售的能力。從而能了解這個(gè)品牌其經(jīng)營狀況以及未來調(diào)整業(yè)態(tài)和租戶品牌時(shí)，作為一個(gè)重要的參考指標(biāo)。一般30%~40%的提袋率是比較正常區(qū)間，低于這個(gè)水平，則說明商品或服務(wù)需要進(jìn)行調(diào)整，高于這個(gè)水平，說明品牌運(yùn)營能力不錯(cuò)。據(jù)說有些快時(shí)尚品牌的提袋率可以做到50～60%以上。

是指某個(gè)時(shí)間段內(nèi)，商戶退出經(jīng)營的面積占總出租面積的的比例。一般人們把20%作為一個(gè)警戒線，當(dāng)商場的掉鋪率超過20%時(shí)，說明這個(gè)商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了較嚴(yán)重問題，需要進(jìn)行整改，否則將加速掉鋪。購物中心最危險(xiǎn)的時(shí)期就是開業(yè)后6~9個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，這個(gè)時(shí)候就會開始出現(xiàn)掉鋪。

是指某個(gè)月份從當(dāng)月第一天到計(jì)算日，累積的現(xiàn)金流量。正常情況下，新開業(yè)的商場，其MTD應(yīng)該在6~8個(gè)月的時(shí)候，開始回正。MTD回正，就說明商場的收入開始可以彌補(bǔ)支出了，商場進(jìn)入的一個(gè)投資回收的過程中。MTD回正的周期越短，說明商場在前期定位、開業(yè)籌備、開業(yè)后運(yùn)營管理上，做得越好。

是指某個(gè)年度從第一個(gè)月到計(jì)算月，累積的現(xiàn)金流量。正常情況下，新開業(yè)的商場，其YTD應(yīng)該在12~15個(gè)月的時(shí)候，開始回正。其效果與MTD回正類似。

購物中心或商場的資產(chǎn)公允值是指包含了該商業(yè)資產(chǎn)的品牌溢價(jià)、地段溢價(jià)的評估價(jià)值。在一個(gè)公司對自身商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，一般都是按照其原始投資成本來計(jì)算其價(jià)值，但是當(dāng)涉及到資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、融資、證券化等事項(xiàng)的時(shí)候，比如基金公司、大型房企要收購某個(gè)購物中心或綜合體項(xiàng)目，就需要對該項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)公允值計(jì)算，也就是其市場評估價(jià)，這個(gè)時(shí)候就必須包含這個(gè)購物中心或綜合體的品牌價(jià)值、這個(gè)購物中心資產(chǎn)所在區(qū)域地段的同類資產(chǎn)當(dāng)前市場價(jià)格。這個(gè)資產(chǎn)公允值，將遠(yuǎn)超過當(dāng)初投資建設(shè)的成本價(jià)格。

運(yùn)營凈收入，是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)估值最重要的一個(gè)指標(biāo)，人們經(jīng)常用NOI/資本化率來進(jìn)行項(xiàng)目估值計(jì)算。運(yùn)營凈收入是指與運(yùn)營相關(guān)的收入與成本之差。與運(yùn)營相關(guān)的收入包括租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)、停車費(fèi)等收入，運(yùn)營相關(guān)成本包括人工、維護(hù)保養(yǎng)、水電費(fèi)、運(yùn)營活動等支出。營業(yè)外收入，不計(jì)入運(yùn)營收入，非運(yùn)營成本，如財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊攤銷、招商傭金（委托管理費(fèi)支出）等，不計(jì)算在成本支出范圍。運(yùn)營凈收入最真實(shí)的反映了該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績。

物業(yè)凈收入，就是運(yùn)營凈收入再扣除非運(yùn)營相關(guān)的成本后的收入，即：物業(yè)凈收入=運(yùn)營凈收入—財(cái)務(wù)費(fèi)用—折舊攤銷—資產(chǎn)增值或減值—招商傭金（委托管理費(fèi)支出），因?yàn)榕懦撕芏嘭?cái)務(wù)及物業(yè)客觀導(dǎo)致的成本差異，物業(yè)凈收入作為衡量不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的重要依據(jù)。