6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)出通知，對二套房貸作出最終認(rèn)定：以家庭為單位，既認(rèn)房又認(rèn)貸。這令近日一直處于糾結(jié)中的樓市再度陷入各方議論之中。
也有業(yè)人士指出，“認(rèn)房又認(rèn)貸”在具體操作層面仍存在一系列盲點(diǎn)。可以說，新政出臺，解決了一部分問題，誤傷了一部分人，還遺留了一部分問題。對此，記者做了一系列調(diào)查，并將目前存在的問題做了匯總。
至于該如何解決這樣的遺留問題？在采訪中，各方口徑幾乎一致：希望地方政府、銀行方面能盡管出臺細(xì)則。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，相關(guān)細(xì)則有望很快得到執(zhí)行，房價松動幅度則有可能進(jìn)一步擴(kuò)大。
這些情況將視作“二套房”
>>未達(dá)人均住房水平再換房
今年年初，杭州市政府出臺29條房產(chǎn)新政，曾經(jīng)有過改善型購房的說法，根據(jù)杭州市統(tǒng)計局最新發(fā)布的《2009年杭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》來看，杭州市區(qū)居民2009年末人均住房建筑面積為30.85平方米，那么以一個三口之家計算，如果他們目前居住的房屋面積在92.55平方米以下，再次購買第二套房子的，究竟算是第幾套房？
答疑：新標(biāo)準(zhǔn)貫徹的是從嚴(yán)計算住房套數(shù)的原則，目前，銀行不再參照改善型住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。僅僅以家庭和個人房屋套數(shù)來發(fā)放貸款。因此，只要再已有房產(chǎn)的基礎(chǔ)上，再購房，都算作二套房。
>>夫妻一方婚前有房，婚后再購房
如果夫妻雙方中，有一人在結(jié)婚前已經(jīng)買過房子，那么婚后夫妻雙方再買房子，究竟算是首套還是二套？
答疑：按照以家庭為單位計算房屋套數(shù)，凡家庭成員一方名下已有房產(chǎn)，婚后再購房時，仍統(tǒng)一按照二套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
>>合資購房，無房方占大比例產(chǎn)權(quán)
如果是朋友之間，為了投資而共同買房，需要在房產(chǎn)證上寫上雙方的名字，不過A之前有房且有貸款記錄，而B之前名下無房，此次購房中，B的出資額要比A多，那么能算是首套房嗎？
答疑：雙方共同借款，需要合計產(chǎn)權(quán)，也就是說，兩人中間，有一人此前已經(jīng)購有房產(chǎn)，那么統(tǒng)一算作第二套房。
>>未成年人名下有房，成年后再購房
有些父母在之前買房時，已經(jīng)將未成年子女的房子共同寫在產(chǎn)權(quán)證上，現(xiàn)在孩子到了適婚年齡，需要再次購房，這樣算是第一套房？
答疑：新的二套房標(biāo)準(zhǔn)以家庭為單位，包括夫妻雙方(含未成年子女)，這意味著，子女成年后購房，仍然算作二套房。
>>名下有房，再用公積金貸款購房
盡管有購房者在買房時是第一次使用公積金進(jìn)行貸款，但此前曾經(jīng)有過房產(chǎn)購買記錄，或是全款付清，或是使用了商業(yè)貸款，那么是否可算作一套房對待？
答疑：杭州市公積金中心相關(guān)工作人員表示，新政已經(jīng)發(fā)布，目前已開始實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，因此只要前面有房屋在名下，即使是第一次使用公積金貸款，也視作二套房對待。
這些情況可視作“首套”
>>雙方僅名下有商業(yè)物業(yè)再購住宅
如果購房人名下有商鋪或酒店式公寓，這樣他們買商品住宅算不算是二套房？
答疑：過去的政策中，對于個人買底商等商業(yè)地產(chǎn)是否算做是有房族沒有明確規(guī)定，而這次出臺的新規(guī)同樣也沒有作出解釋。由于之前商業(yè)地產(chǎn)不受二套房限制，因此在住宅市場受新政影響低迷時，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成為新的投資渠道。
>>未貸款的房子賣掉后再買房
如果有購房者將手頭的這套房子賣掉，同時此套房子并沒貸款記錄，現(xiàn)在想改善居住條件，再買一套大一點(diǎn)的房子，那么這種情況算首套還是二套？
答疑：記者從建行和中信銀行了解到，目前這兩家銀行都對曾有過貸款記錄的購房者，無論是否將該套房子賣掉，都視為第二套房。建行表示，如果之前購房時是全款付清的，現(xiàn)在又賣掉了，暫時還不能確定是否為二套，要等待細(xì)則；中信銀行表示，如果房管部門查不到這套房子的產(chǎn)權(quán)記錄，那么該購房者再次購房，就視為首套。
>>無貸款記錄外地人首次在杭購房
如果外地人在其他地方有幾套房子且都無貸款記錄，但是在杭州是第一次買房，同時不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明，那么，是不是也按照第二套房來對待？
答疑：按照日前出臺的二套房新標(biāo)準(zhǔn)，凡不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明，銀行統(tǒng)一按照二套房標(biāo)準(zhǔn)購房，即首付5成，利率1.1倍。
根據(jù)已經(jīng)率先執(zhí)行二套房新標(biāo)準(zhǔn)的招商銀行的說法，按照認(rèn)房又認(rèn)貸的方式，購房者需要提供所購房產(chǎn)所在地房管局提供的房產(chǎn)證明材料。也就是說，購房者如果在外地有通過銀行貸款購房，那么再購房需要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)購買；如果外地人在杭州能提供1年以上納稅證明和社保證明，同時之前沒有通過銀行貸款購房，有望在杭州以首套房方式購房。
新政有漏洞，這樣的“首套”不可取
>>夫妻一方戶口在外地，回原籍購房
由于民政系統(tǒng)內(nèi)部并未聯(lián)網(wǎng)，夫妻中非本地的一方，可回原籍開出單身證明，最后可以個人名字購得“第一套房”，執(zhí)行首套房貸政策。
由于銀行系統(tǒng)內(nèi)可以聯(lián)網(wǎng)，認(rèn)貸的問題比較好解決，之前銀行也一直這么操作，但是由于各地房管部門系統(tǒng)不聯(lián)網(wǎng)，同時，記者了解到，目前杭州主城區(qū)和蕭山余杭的房管系統(tǒng)都不能互相查詢，所以在認(rèn)房的操作上還是有難度的。
葉永祥律師認(rèn)為，如果故意采取這種方式騙取首套房的優(yōu)惠，今后一經(jīng)查出，將面臨貸款收回、利率提高、行政處罰、涉嫌逃稅等多種問題。所以購房者不能為了一時之利，擅自作出和事實(shí)不符的承諾。
>>夫妻利用假離婚
在實(shí)際操作中，部分假離婚現(xiàn)象困擾著商業(yè)銀行。一家房產(chǎn)中介人士介紹，“夫妻雙方共有一套房產(chǎn)，若再購房，中介可通過假離婚的方式幫助客戶規(guī)避二套房規(guī)定”。
拋開道德問題不說，受這一招拖累的可能性也會更大。正如律師所言，“假離婚”買房，在財產(chǎn)鑒定方面存在的風(fēng)險其實(shí)并不小，因?yàn)榧匐x婚也有風(fēng)險，主要問題就是日后的財產(chǎn)鑒定。雙方雖然名義上離了婚，但是用于買房的錢實(shí)際上還是夫妻的共同財產(chǎn)。萬一假離婚弄假成真，復(fù)婚不成，財產(chǎn)鑒定就會比較麻煩。到那個時候，可能出現(xiàn)的損失就不止省下來的幾萬元利息了，甚至，如果被別有用心者假戲真做，很有可能人財兩空。因此，假離婚確實(shí)是一個風(fēng)險系數(shù)較大的博弈游戲。
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