農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易指南（試行）
北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易指南
(試行)
第一條 為規(guī)范北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱“農(nóng)交所”）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，保障交易各方合法權(quán)益，維護農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易秩序，促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所交易管理辦法（試行）》等法律、法規(guī)、規(guī)章和制度，制定本指南。
第二條 在農(nóng)交所進行的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易活動，適用本指南，包括農(nóng)村土地發(fā)包和出租及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易兩部分。
本指南中，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易不包括林權(quán)流轉(zhuǎn)交易。
法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三條 農(nóng)村土地包括農(nóng)用地和農(nóng)村集體所有的未利用地，其中農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、牧草地、林地、養(yǎng)殖水面、畜禽飼養(yǎng)用地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地及其他農(nóng)用地；農(nóng)村集體所有的未利用地包括荒山、荒溝、荒丘、荒灘、荒地、荒坡、荒沙、荒草等。
第四條 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易，應(yīng)遵循誠實信用和依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。
第一章 農(nóng)村土地發(fā)包和出租
第五條 農(nóng)村土地發(fā)包指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將集體所有的土地依法發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織成員或本集體經(jīng)濟組織以外的人，承包方依法對承包土地享有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。
第六條 農(nóng)村土地出租指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或承租方將集體所有的土地依法出租或轉(zhuǎn)租給本集體經(jīng)濟組織成員或本集體經(jīng)濟組織以外的人，承租方依法對租賃土地享有占有、使用、收益的權(quán)利。
第七條 禁止發(fā)包和出租的情形
（一）權(quán)屬不合法、不明晰或有爭議的農(nóng)村土地；
（二）未經(jīng)村民大會或村民代表大會三分之二以上成員同意發(fā)包和出租及未經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準的村集體所有的農(nóng)村土地；
（三）承租方未經(jīng)原出租方同意轉(zhuǎn)租的村集體所有的農(nóng)村土地；
（四）其他限制農(nóng)村土地發(fā)包和出租的情形。
第八條 發(fā)包和出租的基本條件
（一）發(fā)包方和出租方必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，轉(zhuǎn)租方、承包方和承租方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的本村集體經(jīng)濟組織成員和本村集體經(jīng)濟組織以外的自然人、法人或其他組織，并具有交易的真實意愿；
（二）用于發(fā)包和出租的農(nóng)村土地權(quán)屬明晰，不存在任何爭議；
（三）發(fā)包和出租須取得村民大會或村民代表大會三分之二以上成員同意及對外發(fā)包和對外出租須取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準；
（四）承租方轉(zhuǎn)租須取得原出租方的書面同意；
（五）受讓方應(yīng)當具有相應(yīng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；
（六）交易項目符合國家的法律法規(guī)、環(huán)境保護、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等規(guī)定。
第九條 出讓方可以直接或通過經(jīng)紀會員向農(nóng)交所提出書面申請，并提交下列材料：
（一）有效身份證明，須提供組織機構(gòu)代碼證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法定代表人身份證及其他資格證明文件；
（二）權(quán)屬證明材料；
（三）批準出讓的文件，包括內(nèi)部決議及相關(guān)批準文件，集體經(jīng)濟組織村民大會或村民代表大會三分之二以上成員同意發(fā)包或出租的決議書，受讓方為本集體經(jīng)濟組織以外的自然人、法人或其他組織，還須提供鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的同意發(fā)包或出租的批準文件。轉(zhuǎn)租還須提供原出租人同意的書面證明。
（四）農(nóng)交所要求提供的其他材料。
以上材料均須提交復(fù)印件（驗原件）。
第十條 集體經(jīng)濟組織發(fā)包和出租農(nóng)村土地過程中，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員有權(quán)行使優(yōu)先權(quán)的，應(yīng)當向農(nóng)交所提交證明材料，依照農(nóng)交所交易規(guī)則參與競買。
第十一條 意向受讓方應(yīng)在交易項目信息發(fā)布期間直接或通過經(jīng)紀會員向農(nóng)交所提出書面申請，并提交以下材料：
（一）有效身份證明，意向受讓方為自然人的，須提交身份證或者戶口本；意向受讓方為法人或其他組織的，須提供組織機構(gòu)代碼證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和法定代表人身份證及其他資格證明文件；
（二）意向受讓方的資信證明；
（三）農(nóng)交所要求提交的其他材料。
以上材料均須提交復(fù)印件（驗原件）。
第二章 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)
第十二條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指承包方依法對集體所有或者國家所有由集體使用的土地所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。
第十三條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易包括：
（一）承包方農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的首次流轉(zhuǎn)；
（二）承包方在流轉(zhuǎn)期限之內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的再次流轉(zhuǎn)；
其中，流轉(zhuǎn)具體方式包括轉(zhuǎn)讓、出租、互換、轉(zhuǎn)包。
轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件對承包方負責(zé)。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。
轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
第十四條 禁止流轉(zhuǎn)交易的情形：
（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬不合法、不明晰或有爭議的；
（二）承包方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)發(fā)包方村民大會或村民代表大會三分之二以上成員同意流轉(zhuǎn)交易的；
（三）其他限制農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易的情形。
第十五條 交易基本條件：
（一）交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、村集體經(jīng)濟組織、法人或其他織，并具有出讓（或受讓）土地承包經(jīng)營權(quán)的真實意愿；
（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬明晰，權(quán)證合法有效；
（三）受讓方應(yīng)當具有相應(yīng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；
（四）流轉(zhuǎn)交易項目符合國家的法律法規(guī)、環(huán)境保護、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等規(guī)定。
第十六條 出讓方可以直接或通過經(jīng)紀會員向農(nóng)交所提出書面申請，并提交下列材料：
（一）有效身份證明，出讓方為自然人的，須提供身份證或戶口本；出讓方為法人或其他組織的，須提供組織機構(gòu)代碼證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法定代表人身份證及其他資格證明文件；
（二）權(quán)屬證明材料，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、農(nóng)村土地承包合同、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同（再流轉(zhuǎn)時）等；
（三）批準出讓的文件，包括內(nèi)部決議及相關(guān)批準和備案文件，承包方以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)交易土地承包經(jīng)營權(quán)的，提交發(fā)包方集體經(jīng)濟組織村民大會或村民代表大會三分之二以上成員同意轉(zhuǎn)讓的決議書；承包方以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)提供向發(fā)包方備案的文件；
（四）再流轉(zhuǎn)交易的出讓方應(yīng)當提供原出讓方同意再次流轉(zhuǎn)的證明和原流轉(zhuǎn)交易的合同（或有效證明），并不得超過合同的剩余期限；
（五）標的情況說明；
（六）需要評估的，須提供評估報告；
（七）農(nóng)交所要求提交的其他材料。
以上材料均須提交復(fù)印件（驗原件）。
第十七條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出讓過程中，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員有權(quán)行使優(yōu)先權(quán)的，應(yīng)當向農(nóng)交所提交證明材料，依照農(nóng)交所交易規(guī)則參與競買。
第十八條 意向受讓方應(yīng)在交易項目信息發(fā)布期間直接或通過經(jīng)紀會員向農(nóng)交所提出書面申請，并提交以下材料：
（一）有效身份證明，意向受讓方為自然人的，須提交身份證或者戶口本；意向受讓方為法人或其他組織的，須提供組織機構(gòu)代碼證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和法定代表人身份證及其他資格證明文件；
（二）意向受讓方的資信證明；
（三）農(nóng)交所要求提交的其他材料。
以上材料均須提交復(fù)印件（驗原件）。
第十九條 交易程序中的進場交易、登記和審核、信息發(fā)布與反饋、交易方式和交易保證金、交易款項結(jié)算、合同簽訂、出具產(chǎn)權(quán)交易鑒證、中止和終結(jié)、爭議處理等環(huán)節(jié)執(zhí)行農(nóng)交所發(fā)布的《北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所交易管理辦法（試行）》和對應(yīng)的交易規(guī)則。
第二十條 本指南解釋權(quán)屬于北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所。
第二十一條 本指南自發(fā)布之日起施行。
