一、原告訴稱
原告穆英訴稱:請(qǐng)求判令1、奧森公司返還穆英已付房款30萬元及利息(自2010年1月18日起至實(shí)際返還之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算);2、奧森公司賠償穆英
房屋漲價(jià)損失1958840元;3、奧森公司支付已付房款一倍的賠償額30萬元;4.訴訟費(fèi)由奧森公司負(fù)擔(dān)。
二、被告辯稱
被告奧森公司辯稱:事實(shí)與理由:1、《購房交款通知單》不應(yīng)定性為商品房買賣合同，雙方之間買賣合同不成立。雙方僅形成認(rèn)購合意，《通知單》中欠缺商品房買賣合同的主要條款，不符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條及相應(yīng)法規(guī)所規(guī)定的可認(rèn)定商品房買賣合同的情形。2、賠償數(shù)額明顯過高，顯失公平。涉案房屋初定房?jī)r(jià)120萬元，此外還需要交納接近7萬元的契稅、公共維修基金等。但穆英僅繳納30萬元，沒有達(dá)到約定的50萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于總房?jī)r(jià)。奧森公司沒有占用全部120萬元的房款。3、奧森公司沒有隱瞞房屋情況，穆英作為買方應(yīng)當(dāng)審核房屋是否取得資格，其沒有盡到合理注意義務(wù),應(yīng)分擔(dān)
合同無效造成的損失。
三、審理查明
經(jīng)審理查明:穆英與奧森公司約定，由穆英購買奧森公司開發(fā)密云區(qū)某小區(qū)某號(hào)房屋。2010年1月18日，奧森公司為穆英開具《購房交款通知單》，內(nèi)容為:“購房單位穆英，時(shí)間2010年1月18日，建筑面積157.8平方米，基價(jià)8360元，金額為1319208元，結(jié)算總額為1200000元。同日，穆英向奧森公司交納購房款30萬元，奧森公司為穆英出具了收據(jù)。對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的上述事實(shí)，法院予以確認(rèn)。
在法院審理過程中，依穆英申請(qǐng)，法院依法委托房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)涉訴房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為:“估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年10月26日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為:房地產(chǎn)總價(jià)315.88萬元，房地產(chǎn)單價(jià)20018元/平方米?！蹦掠⒅Ц对u(píng)估費(fèi)8300元。法院認(rèn)為，該評(píng)估結(jié)論可以作為涉案房屋市場(chǎng)價(jià)格的咨詢依據(jù)。
在法院審理過程中，經(jīng)穆英申請(qǐng)并提供擔(dān)保，法院裁定對(duì)涉案房屋進(jìn)行查封。
四、法院判決
1、奧森公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還穆英購房款三十萬元并賠償利息損失(自二○一○年一月十八日起至實(shí)際給付之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算);2、奧森公司于判決生效之日起十日內(nèi)賠償穆英
房屋漲價(jià)等損失二百一十五萬八千八百元;3、駁回穆英的其他訴訟請(qǐng)求。
五、房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)
本律師認(rèn)為:本案存在以下三個(gè)問題。
1、關(guān)于合同性質(zhì)。穆英提交的《購房交款通知單》是預(yù)約合同還是本約合同成為本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。從內(nèi)容上看，該通知單上記載了購房人姓名、購買時(shí)間、涉案房屋的位置、建筑面積、房屋單價(jià)、房屋結(jié)算總價(jià)、首付款數(shù)額、附屬設(shè)施的交納等內(nèi)容，雖然不具備商品房買賣合同的全部條款，但具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，預(yù)約合同的內(nèi)容具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且按約定收取了房款的，可以認(rèn)定為商品房買賣合同。故穆英與奧森公司之間雖然只有《購房交款通知單》和交款收據(jù)，仍可認(rèn)定為商品房買賣合同。但因該商品房非現(xiàn)房銷售，故該商品房買賣合同應(yīng)為商品房預(yù)售合同。
2、關(guān)于合同效力。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”奧森公司直至法庭辯論終結(jié)時(shí)既未取得商品房預(yù)售許可證，又未通過竣工驗(yàn)收合格，根據(jù)上述規(guī)定，該合同應(yīng)屬無效合同。
3、關(guān)于
合同無效后的處理。
合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。可見，辦理商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)商的義務(wù)，并應(yīng)將預(yù)售許可證向買受人出示，穆英作為買受人對(duì)開發(fā)商沒有辦理商品房預(yù)售許可證并不知情，且奧森公司為銷售樓房成立售樓處并進(jìn)行了大量宣傳，使一般購買者足以信任其銷售的合法性，故對(duì)于
合同無效穆英并無明顯過錯(cuò)。奧森公司隱瞞其未取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)與穆英訂立商品房預(yù)售合同，致使
合同無效，使穆英信賴合同有效而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明事實(shí)的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、
賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，故穆英要求奧森公司返還購房款、賠償利息、
房屋漲價(jià)損失及支付已付房款一倍的賠償額的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，于法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)支持。奧森公司賠償穆英
房屋漲價(jià)損失的數(shù)額，可以參照涉案房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣減原房款的差額部分予以判定。奧森公司所提穆英在購買涉案房屋時(shí)明知該公司未取得預(yù)售許可證的事實(shí)、
合同無效是基于雙方責(zé)任、及穆英主張的
房屋漲價(jià)損失過高的辯解意見，無事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)采納。但考慮到穆英已付房款較少，對(duì)其所提“一倍賠償”的請(qǐng)求，法院酌定為20萬元比較合理。
