購房維權(quán)必讀寶典
1.摸清樓盤家底
預(yù)售商品房必須具有《商品房預(yù)售許可證》，現(xiàn)房必須具有《房地產(chǎn)權(quán)證》方可出售。購房者應(yīng)當(dāng)查驗原件，并對其上所注明的內(nèi)容遂一仔細核對，清楚了解自己想認購的該套房屋是否在可預(yù)售的范圍之內(nèi)？有無抵押或者查封？如此，即可避免買到集資房、抵押房，進而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無法辦妥，商品房買賣合同可能無效等最惡劣情形的出現(xiàn)。
具體資料可向房地產(chǎn)管理部門網(wǎng)站查詢。
2.小心交納定金
按照行規(guī)，在你決定購買某套房屋后，在簽訂正式商品房買賣合同之前，開發(fā)商往往會要求先行簽訂《認購書》并交納定金。經(jīng)驗告訴我們，定金交納之際往往就是購房煩惱開始之時。
在簽訂《認購書》時，要特別注意其中限制或者剝奪購房者權(quán)利、免除開發(fā)商義務(wù)的條款，如有的《認購書》規(guī)定，在未簽訂正式《商品房買賣合同》之前要求購房者交納首期樓款；將所有辦不下按揭的責(zé)任規(guī)定全部由購房者承擔(dān)。司法實踐中，法院并不完全將這些條款一律視為無效，購房者必須引起高度重視。
另一重要細節(jié)是，在簽訂《認購書》交納定金之前，開發(fā)商有義務(wù)將正式買賣合同及其補充條款向購房者出示。購房者應(yīng)當(dāng)清楚了解正式商品房買賣合同及補充協(xié)議的內(nèi)容，避免出現(xiàn)在交納定金后，由于購房人的原因?qū)е沦I賣合同無法成立、開發(fā)商不予退還定金的情況出現(xiàn)。
在清楚《認購書》所定購房者義務(wù)自己均能接受的情況下，購房者才能與開發(fā)商簽訂《認購書》，對于銷售人員口頭承諾的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在認購書中作明確記載，作為日后簽訂正式商品房買賣合同的依據(jù)。
3.謹慎簽訂合同
目前，開發(fā)商一般均按房管部門合同范本與購房者簽訂正式商品房買賣合同。但由于范本合同本身存在許多選擇性或者填空式的條款，加上開發(fā)商單方面制定的補充協(xié)議，使得合同的簽訂更加撲朔迷離。
必須指出的是，購房者完全有權(quán)利與開發(fā)商就合同及補充協(xié)議的各項條款進行平等協(xié)商，而不是只能按開發(fā)商所定條款簽訂合同，若經(jīng)雙方協(xié)商無法就商品房買賣合同達成一致，由于不能歸責(zé)于雙方的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同不能成立的，開發(fā)商必須將所收取的定金一倍退還購房者。若是因為開發(fā)商違反先前約定，不將房屋賣給購房人的，開發(fā)商需雙倍退還定金。
對于開發(fā)商承諾的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)寫入合同或作為合同附件由開發(fā)商確認。裝修標準應(yīng)當(dāng)明確具體，所用材料品牌、型號、產(chǎn)地最好寫清；盡量采用套內(nèi)面積計價，避免使用復(fù)雜的公攤面積計算；公用配套及房屋的附屬設(shè)施也要有合同中列明；爭取將將開發(fā)商免費贈送物品、包辦城市戶口等購房者特別關(guān)心的內(nèi)容寫成書面文件。
對于裝修不合格、逾期交樓、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證，公用設(shè)施不配套、戶口辦理等購房者關(guān)心的問題，除了規(guī)定開發(fā)商如何承擔(dān)支付違約金的責(zé)任外，還應(yīng)當(dāng)規(guī)定在何種條件下購房者有權(quán)選擇退房，并要求其賠償經(jīng)濟損失，以充分保障購房人的合法權(quán)益。
需要特別小心開發(fā)商的免除或者減少自己責(zé)任、排除購房者權(quán)利加重購房人責(zé)任的不公平條款。比如：逾期交樓的違約金只按購房者實際向開發(fā)商交納的現(xiàn)金樓款作為計算基數(shù)，按揭貸款部分則排除在外；逾期交樓的違約金標準大大低于法定標準(每日萬分之二點一)；長期逾期交樓只承擔(dān)支付違約金而不能退房；辦理產(chǎn)權(quán)證的期限大大超出法定“交付使用90天內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)證”的規(guī)定，有的甚至規(guī)定在交付使用后1000天內(nèi)才辦妥產(chǎn)權(quán)證；逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金遠低于國家規(guī)定；逾期辦理產(chǎn)權(quán)證數(shù)年卻只承擔(dān)支付違約金而不能退房；免責(zé)條件無限擴大，不僅包括了法定的不可抗力情形，而且包括諸如政府行為的干預(yù)、技術(shù)原因、自然條件、衛(wèi)生檢查、地鐵施工等等亂七八糟的事項，使得購房者風(fēng)險無限增大，權(quán)利受損嚴重。
最好別簽補充協(xié)議。補充協(xié)議由開發(fā)商制定，全力維護開發(fā)商的利益是不言而喻的?，F(xiàn)在的補充協(xié)議往往約定：合同與補充協(xié)議不一致的以補充協(xié)議為準，而補充協(xié)議的大部分甚至全部內(nèi)容或多或少地將原合同中購房者利益水平調(diào)整到了最低程度。
4.注意監(jiān)證情況
一般來說，合同簽訂之的30天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將商品房買賣合同交房地產(chǎn)管理部門登記監(jiān)證，自此，購房者才真正擁有所購房屋的準物權(quán)。及時辦理監(jiān)證登記也是防止開發(fā)商重復(fù)抵押、一房兩賣的根本手段，所以，購房者應(yīng)當(dāng)及時向房地產(chǎn)管理部門了解自己所購房屋的登記監(jiān)證情況。
5.不合格不收樓
購房合同約定的交樓條件中，至少應(yīng)當(dāng)約定為：“該商品房經(jīng)驗收合格”，而不是象一些無良的開發(fā)商事先選定：“經(jīng)規(guī)劃驗收合格”，這將可能是十分危險的。
開發(fā)商所交付的商品房必須符合法定和約定的交樓條件。房屋驗收合格的最主要證明文件是《房屋竣工驗收備案表》，未通過竣工驗收備案的房屋，依法不得交付使用。在商品房尚未符合交樓條件的情況下，購房者最好選擇不收樓，此時購房者完全可以按照合同計算違約金或者解除合同的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但若選擇收樓，逾期交樓的事實即告結(jié)束，此后，購房者只能要求開發(fā)商賠償損失，而賠償損失的證據(jù)難以收集，勝訴相對困難，退房的可能更小。
6.依法及時維權(quán)
購房者的合法權(quán)利受到損害的時候，必須也只有及時運用法律手段，自己的合法權(quán)利才會得到最大可能的保護。廣大購房者既要看到開發(fā)商財大氣粗、背景顯赫，同時也要看到國家法治建設(shè)的巨大成就，相信法律、相信自己，全力維權(quán)，不要讓自己的合法權(quán)益默默地失去。
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