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（一）資本化起點(diǎn)的提前性

在現(xiàn)實(shí)生活中，不少房地產(chǎn)企業(yè)存在著支付資金購(gòu)買(mǎi)土地后暫時(shí)未建造房屋實(shí)體的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象理論上是不可以作為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定能夠使用、可銷(xiāo)售狀態(tài)解釋的。由于沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的生產(chǎn)活動(dòng)與購(gòu)建行為，違反了借款費(fèi)用資本化第三條規(guī)定。

出現(xiàn)這種問(wèn)題時(shí)表明土地使用權(quán)不能從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目。隨著我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)款比例不斷提高，30% ～ 50% 價(jià)款比例加劇了企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中前期價(jià)款支付的成本。

考慮到市場(chǎng)變化及其他眾多不可控因素的影響，企業(yè)將超過(guò) 1 年的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程歸為土地成本?；谶@種理解，企業(yè)購(gòu)置土地產(chǎn)生的借款費(fèi)用自然理解為借款費(fèi)用資本化的對(duì)象。這里的問(wèn)題表現(xiàn)為企業(yè)將資本化開(kāi)始的時(shí)點(diǎn)有所提前。

（二）專(zhuān)用借款一般性規(guī)定的局限性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，為合理有效地控制成本和預(yù)估開(kāi)發(fā)成本，一般都會(huì)在月末、季末進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。這里的會(huì)計(jì)核算會(huì)以未動(dòng)用利息的存息和銀行借款實(shí)際的利息費(fèi)用之差計(jì)算開(kāi)發(fā)成本資本化金額。

在借款利息金額發(fā)生資本化時(shí)，會(huì)計(jì)一般會(huì)用上一季末或月末積累的超過(guò)專(zhuān)項(xiàng)借款部分的開(kāi)發(fā)成本加權(quán)平均數(shù)與其在一般借款中所占用的資本化比率相乘獲取預(yù)估開(kāi)發(fā)成本的結(jié)果。這里的累計(jì)開(kāi)發(fā)成本中包含了其他的預(yù)估數(shù)及預(yù)付工程款項(xiàng)等。采用這種會(huì)計(jì)核算方式會(huì)出現(xiàn)資本化金額數(shù)增加的情況。

在多工程同時(shí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要計(jì)算一般借款的加權(quán)平均利率和累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)。這種會(huì)計(jì)核算處理方式的難度較高。改用較高或最高資本化率進(jìn)行核算時(shí)，依舊會(huì)發(fā)生資本化金額增加的問(wèn)題。這反映出專(zhuān)用借款一般性規(guī)定的局限性。

（三）借款費(fèi)用停止資本化起止點(diǎn)的局限性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，還會(huì)存在分期開(kāi)發(fā)土地的情況。這種情況受房屋種類(lèi)、房屋銷(xiāo)售狀況、土地規(guī)模、規(guī)劃限制、運(yùn)營(yíng)資金水平等因素影響，表現(xiàn)出前期大致完成后再進(jìn)行下一期開(kāi)發(fā)的特征。

實(shí)際上會(huì)計(jì)核算對(duì)這類(lèi)情況可能會(huì)采取同期核算開(kāi)發(fā)成本的方式。上述兩種情況同時(shí)存在時(shí)，成本歸集一般發(fā)生在房屋竣工結(jié)束后。這里的資本化開(kāi)發(fā)解釋為房屋竣工結(jié)束后。在發(fā)生這種會(huì)計(jì)核算情況時(shí)，也會(huì)發(fā)生資本化金額增加的問(wèn)題。

實(shí)際上，房屋竣工后銷(xiāo)售情況也是千差萬(wàn)別的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本化起止的時(shí)間也因此受到影響而表現(xiàn)出不同起止時(shí)點(diǎn)。如預(yù)售形式房地產(chǎn)商品只有達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)時(shí)才會(huì)開(kāi)始施工活動(dòng)。

只有施工活動(dòng)開(kāi)始，才能申請(qǐng)預(yù)售許可證預(yù)售房屋。這里的預(yù)售房屋距離房屋達(dá)到使用狀態(tài)時(shí)間較長(zhǎng)，且存在不確定性。這極大地縮短了預(yù)售項(xiàng)目工程資本化周期和現(xiàn)房銷(xiāo)售周期。出現(xiàn)這種情況只能通過(guò)費(fèi)用化方式處理房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的預(yù)售借款。銷(xiāo)售為停止資本化時(shí)間時(shí)違反會(huì)計(jì)核算的一般習(xí)慣。

假定銷(xiāo)售為現(xiàn)房作為停止資本化的時(shí)間，又會(huì)產(chǎn)生房屋達(dá)到已使用狀態(tài)卻仍然存在借款費(fèi)用資本化的問(wèn)題。上述情況反映出以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售作為定義資本化停止時(shí)點(diǎn)存在一定的局限性。