租賃合同常見知識點
1、租賃合同的定義及主要內(nèi)容
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同中，提供物的使用權(quán)或收益權(quán)的一方為出租人；對租賃物有使用權(quán)或收益權(quán)的一方為承租人。租賃物必須是法律允許流通的動產(chǎn)或不動產(chǎn)。
租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。此外，租賃合同是只轉(zhuǎn)移租賃物使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)的合同，租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。
2、租賃合同一定要采用書面形式訂立嗎
我國《合同法》第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！庇纱丝梢缘贸?，只有租賃期限在6個月以上的合同才應(yīng)當(dāng)采用書面形式。而租賃期限不滿6個月的租賃合同，既可以采用口頭形式，也可以采用書面形式。
此外，根據(jù)該法條的規(guī)定，租賃期限6個月以上的，當(dāng)事人沒有采用書面形式，雙方又對租賃期限有爭議的，如果雙方已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，合同還是有效的。如果沒有履行主要義務(wù)，當(dāng)事人如果對其他問題沒有爭議，只是對租賃期限有爭議的，視為不定期租賃，合同有效。不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人可以隨時解除合同。
3、租賃合同中，法律規(guī)定出租人有哪些義務(wù)
我國《合同法》第二百一十六條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！痹摋l對出租人的義務(wù)作出了明確的規(guī)定。
（1）出租人應(yīng)當(dāng)按照約定的租賃物的名稱、數(shù)量、交付方式、時間和地點向承租人交付租賃物。出租人若不履行此義務(wù)的，承租人有權(quán)要求出租人履行該義務(wù)。
（2）在租賃物交付時，出租人要保證交付的租賃物符合約定的用途，具有品質(zhì)完整的使用價值，承租人能夠正常使用。
（3）在租賃期間內(nèi)，出租人也要保持租賃物符合約定的用途。在租賃期間如果租賃物本身出現(xiàn)問題，承租人請求出租人進(jìn)行維修時，出租人應(yīng)及時維修，以保證承租人的正常使用。出租人如不能及時予以維修的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用時，承租人有權(quán)請求減少租金或延長租期。
4、承租人合理使用租賃物而導(dǎo)致租賃物消耗的，需要賠償嗎
我國《合同法》第二百一十八條規(guī)定：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！庇纱丝梢姡凶馊撕侠硎褂米赓U物而導(dǎo)致租賃物消耗的，是不需要賠償?shù)?。任何物品隨著它的被使用，其價值都會逐漸變小，只要使用就會有一定的磨損和損耗。如果承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)正常使用租賃物，租賃物因使用受到的損耗是一種合理的情況，因此承租人不必賠償相關(guān)的損耗損失。
但需要注意的是，在簽訂租賃合同的時候，為了規(guī)范承租人對租賃物的使用，應(yīng)盡量將租賃物的使用方法明確下來。承租人規(guī)范使用租賃物的損耗可以不計，但是，如果承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，導(dǎo)致租貨物受到損失的，出租人就可以解除合同并要求賠償損失。
5、承租人將房子轉(zhuǎn)租的，房主應(yīng)該怎么辦
根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條第（二）款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！庇纱丝梢?，承租人未經(jīng)房主同意將房子轉(zhuǎn)租的，房主能解除其與承租人之間的租賃合同。但是，根據(jù)該條第（一）款的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！奔慈绻凶馊藢⒎孔愚D(zhuǎn)租是經(jīng)過房主同意的話，房主就應(yīng)該良好地履行合同，并且，當(dāng)?shù)谌藢Ψ课菰斐蓳p害時，其有權(quán)追究承租人的違約責(zé)任。
6、出租人將租賃物賣給他人的，承租人還可以使用嗎
我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！边@里所說的不影響租賃合同的效力，是指租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動后，其設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時，就與承租人產(chǎn)生了租賃關(guān)系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)，受讓人要受該租賃合同的約束。這也是我們常說的“買賣不破租賃”制度。由此可見，出租人將租賃物賣給他人的，承租人還可以使用。
7、什么是承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”，其實現(xiàn)需要哪些條件
優(yōu)先購買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！备鶕?jù)本條的規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋。
承租人的優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)需要具備下列條件：
（1）在租賃合同的存續(xù)期間。
（2）在同等的條件下購買。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式，等等。
（3）必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣合同約定的租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，則優(yōu)先購買權(quán)喪失。
簽訂租賃合同應(yīng)注意的問題
1、租賃合同的書寫要遵循的基本原則
（1）租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起也不得超過20年。
（2）租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
（3）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”原則。另據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第一百一十九條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！逼湟?guī)定與《合同法》是一致的。
（4）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限改為不定期。
（5）當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，且達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同。
2、認(rèn)真審查出租方的主體資格
在簽訂合同前要核實出租方有無合法的出租資格，寫進(jìn)合同條款的出租方一定要寫其全稱，并簽字蓋章，同時審查蓋章單位與出租方名稱是否一致。
3、認(rèn)真、詳細(xì)地填寫租賃合同的內(nèi)容
租賃合同內(nèi)容條款要清楚明了，具體完備，應(yīng)具備法律規(guī)定的基本內(nèi)容。訂立租賃合同時，雙方當(dāng)事人應(yīng)就合同的主要條款達(dá)成一致意見，由當(dāng)事人的法定代表人或憑法定代表人授權(quán)證明的經(jīng)辦人或代理人簽名蓋章，并加蓋單位公章或合同專用章，合同方告成立。其中雙方特別應(yīng)對租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金和租金交納期限、租賃期間財產(chǎn)維修保養(yǎng)責(zé)任和違約責(zé)任等條款分別加以明確。目的是把履行租賃合同中可能發(fā)生的問題盡可能地約定清楚，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，避免出現(xiàn)糾紛后缺少依據(jù)。
4、明確租賃合同的法定形式要件
簽訂租賃合同要盡量采用書面形式，避免口頭合同，《合同法》對租賃期限六個月以上的租賃合同作了應(yīng)當(dāng)采用書面形式的硬性規(guī)定，目的是維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免糾紛?，F(xiàn)實生活中，租賃合同采用口頭形式的很多，但所約定的內(nèi)容缺乏必要的保障，既不利于維護(hù)自身合法權(quán)益，又不利于糾紛的解決。
5、明確爭議解決的方式與違約責(zé)任
如明確具體的違約責(zé)任與損害賠償?shù)霓k法，具體的違約金數(shù)額。明確爭議是否需要仲裁。這樣當(dāng)糾紛出現(xiàn)時，就能夠盡快解決，減少相應(yīng)費(fèi)用的支出。
6、區(qū)分租賃合同與買賣合同的不同，以免混淆
租賃合同與買賣合同的主要區(qū)別在于：
（1）標(biāo)的物不同，租賃合同的標(biāo)的物只能是非消耗性的特定物，而買賣合同的標(biāo)的物則無此限制，只要是允許流通的商品都可成為買賣合同的標(biāo)的物。
（2）標(biāo)的物交付時的法律后果不同。在租賃合同中，標(biāo)的物交付所引起的法律后果是承租人取得在租賃期內(nèi)租賃財產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和有限制的收益權(quán)，而出租人仍享有財產(chǎn)的所有權(quán)；而在買賣合同中，標(biāo)的物一經(jīng)交付，其所有權(quán)就由供方轉(zhuǎn)移給了需方。
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