一、租賃合同概述

1、概念：

租賃合同，是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

2、特征：

• 租賃合同系有名合同、諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同、繼續(xù)性合同、不要式合同或要式合同；

• 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效；

• 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

二、不定期租賃合同

不定期租賃合同是相對(duì)于定期租賃合同而言的，是指當(dāng)事人未約定租賃期限或者約定不明確的租賃合同，反之，定期租賃合同即指合同約定有明確期限的租賃合同。

1、類型

• 沒(méi)有約定租賃期限的；

• 租賃期限6個(gè)月以上的租賃合同未采用書(shū)面形式的；

• 租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的。

2、雙方當(dāng)事人的任意解除權(quán)

• 出租人和承租人均有權(quán)隨時(shí)解除合同；

• 出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，而承租人行使任意解除權(quán)時(shí)無(wú)此要求；

• 無(wú)須賠償對(duì)方當(dāng)事人的損失。

三、買賣不破租賃

1、構(gòu)成要件

• 租賃合同有效；

• 出租人已將租賃物交付給承租人，承租人占有中；

• 租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買賣、互易、贈(zèng)與、投資、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、繼承、遺贈(zèng)、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動(dòng)。

2、法律效果：新的所有權(quán)人法定承受該租賃合同。

3、例外：

• 租賃物被沒(méi)收、征收的（通說(shuō)觀點(diǎn)）；

• 先抵押后出租，抵押權(quán)已經(jīng)登記的（先出租后抵押，或者先抵押后出租但抵押權(quán)未登記的，仍適用買賣不破租賃規(guī)則）；

• 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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司考倒計(jì)時(shí)151

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