隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理這一新興行業(yè)也迅速成長(zhǎng)，同時(shí)，也面臨著極其嚴(yán)峻的考驗(yàn)，特別是在舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，受制約困擾的因素則很多，更復(fù)雜，其發(fā)展尤為艱難。分析現(xiàn)狀及難點(diǎn)并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。
一、舊住宅小區(qū)的一般狀況
1、小區(qū)硬件基礎(chǔ)差，局限性大，遺留問(wèn)題多，隱蔽性強(qiáng)。由于以前缺乏物業(yè)管理，住宅小區(qū)長(zhǎng)期建管脫節(jié)，規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)置不全，整體布局先天不足。一些小區(qū)通過(guò)整治后，園林綠化，路面窨井等公共設(shè)施得到一定的解善，但許多問(wèn)題由于受客觀條件的限制，則無(wú)法解決：如增補(bǔ)必要物業(yè)管理配套設(shè)施，建專用停車場(chǎng)，自行車棚等；一些下水管道并非按標(biāo)準(zhǔn)鋪設(shè)，嚴(yán)重影響小區(qū)排水功能等等。這些只有在實(shí)施物業(yè)管理中才逐步暴露出來(lái)，從而使得舊小區(qū)在進(jìn)行管理服務(wù)中治安管理，維修養(yǎng)護(hù)的日常工作量大，但收效甚微。
2、業(yè)主數(shù)量多，層次廣，小區(qū)呈產(chǎn)權(quán)多元化格局。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和要求及經(jīng)濟(jì)承受能力差異大：承受能力強(qiáng)的希望得到全方位，高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無(wú)管理無(wú)所謂。部分產(chǎn)權(quán)單位多年的福利制分房管房形成的劃地為牢，各自為陣的狀況，對(duì)小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一的社會(huì)化，專業(yè)化的物業(yè)管理形成巨大障礙。
3、管理體制不順，管理模式不明。在舊住宅小區(qū)內(nèi)，行政管理，物業(yè)管理及專業(yè)部門的專業(yè)管理并存，這必然導(dǎo)致小區(qū)管理主體不清，管理責(zé)任模糊，能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的，層層把關(guān)，從復(fù)管理；沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益的則容易出現(xiàn)管理空擋，甚至實(shí)施管理的內(nèi)容相互沖突，排斥。
4、只能實(shí)施半封閉管理，治安隱患大。具有一定規(guī)模的老小區(qū)，其進(jìn)出口通道較多，四通八達(dá)，進(jìn)行封閉整治后，雖然相應(yīng)減少，但仍難以實(shí)施全封閉管理。這就使得住宅小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境的改善難度較大。特別是城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的小區(qū)，外來(lái)流動(dòng)人口多，小區(qū)人流量大，雖然保安人員在小區(qū)主要大門管理監(jiān)控，在小區(qū)內(nèi)巡查，但被盜事件時(shí)有發(fā)生。
5、舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理無(wú)資金來(lái)源，物業(yè)公司必須自己想辦法籌集資金對(duì)小區(qū)實(shí)施管理。主要表現(xiàn)在：接管小區(qū)由開(kāi)發(fā)單位按建安造價(jià)的1.5%提供的物業(yè)管理啟動(dòng)資金無(wú)法落實(shí)；小區(qū)物業(yè)管理沒(méi)有造血功能；物業(yè)管理收費(fèi)難實(shí)施管理。而物業(yè)管理工作要開(kāi)展，資金運(yùn)用面極廣，收支狀況形成極大的反差，從而使小區(qū)物業(yè)管理難以步入良性循環(huán)。
二、舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理容易產(chǎn)生的困難
1、法規(guī)政策落實(shí)難。物業(yè)管理從根本上說(shuō)就是對(duì)物的管理，對(duì)人的服務(wù)，是綜合性極強(qiáng)的企業(yè)行為，對(duì)舊住宅小區(qū)的許多管理存在很大的局限性。主要反映在沒(méi)有響應(yīng)的管理執(zhí)法權(quán)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的違章違規(guī)行為的處理停留在協(xié)調(diào)，勸阻，制止及向上請(qǐng)示匯報(bào)這一程度上，不能用強(qiáng)有力的限制手段實(shí)施管理。如小區(qū)居民違章搭蓋，物業(yè)公司只能加以制止，同時(shí)向城管部門反映，居民不聽(tīng)，強(qiáng)行搭建，城管部門管不下來(lái)，物業(yè)公司則難以控制這種行為。小區(qū)的許多違章搭蓋和占道經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)就是這樣形成的。沒(méi)有執(zhí)法權(quán)的管理，就顯得軟弱無(wú)力，從而產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)極大。對(duì)這種違反有明確法規(guī)條文的行為的制止落實(shí)如此困難，那么對(duì)違反法規(guī)條文不健全，不完善的行為的制止就更無(wú)從談起。
2、理順體制，協(xié)調(diào)關(guān)系難。按照完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，物業(yè)管理只涉及物業(yè)公司和業(yè)主兩個(gè)主體。舊住宅小區(qū)由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房分配制度及行政管理模式的制約較多，且物業(yè)管理步入市場(chǎng)化軌道在觀念上，管理體制上有待完善，使得物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)出管理主體多元化與復(fù)雜化。物業(yè)管理公司除了要處理好與業(yè)主的關(guān)系外，與街道居委會(huì)，規(guī)劃部門，園林，環(huán)衛(wèi)，水電氣等管理部門的協(xié)作配合是否達(dá)到最優(yōu)，都會(huì)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量產(chǎn)生影響。而與這些部門協(xié)調(diào)好關(guān)系，分清職責(zé)，最終達(dá)到按照物業(yè)管理要求建立統(tǒng)一的綜合管理體制與服務(wù)體系則需要社會(huì)各方面的大力協(xié)調(diào)和這些行業(yè)的深化改革來(lái)實(shí)現(xiàn)。
3、轉(zhuǎn)變觀念難。舊住宅小區(qū)的居民受行政管理及福利制住房管房的影響較深，作為被管理對(duì)象，居民頭腦里形成的“出了家門，就是政府門”觀念根深蒂固，對(duì)物業(yè)管理所涉及的硬件設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)，認(rèn)為是政府和所在單位乃至物業(yè)公司的事，小區(qū)的臟，亂，差，市政設(shè)施老化和園林綠化環(huán)境的改善與已無(wú)關(guān)；認(rèn)為實(shí)施物業(yè)管理是變法收費(fèi)，把物業(yè)管理費(fèi)同房租劃等號(hào)，與一些亂收費(fèi)相提并論。同時(shí)在物業(yè)管理宣傳上也出現(xiàn)偏差，最突出表現(xiàn)在目前宣傳輿論多是宣傳物業(yè)管理做得不足的一面，積極正面的宣傳不多，本來(lái)就處在起步發(fā)展，有待完善的物業(yè)管理就被罩上了一層陰影。從而沒(méi)有在全社會(huì)形成良好的推進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展的氛圍，增強(qiáng)群眾對(duì)物業(yè)管理的正確理解和信心。
4、物業(yè)管理收費(fèi)難。目前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于經(jīng)營(yíng)虧損狀態(tài)，其重要原因就是收費(fèi)難。造成這一狀況的主要原因除觀念意識(shí)的轉(zhuǎn)變，居民生活困難，下崗人員較多，承受能力不夠外，還有一個(gè)重要原因即對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)行為的規(guī)范存在偏差，存在誤區(qū)。出現(xiàn)重規(guī)范收費(fèi)行為，忽視規(guī)范交費(fèi)行為；重規(guī)范企業(yè)行為，忽視規(guī)范業(yè)主行為。即對(duì)物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)存在的問(wèn)題有諸多相應(yīng)的懲處措施，有相應(yīng)的監(jiān)管部門如物價(jià)局，房地局等專業(yè)部門實(shí)施嚴(yán)格管理，對(duì)居民不按規(guī)定交費(fèi)的管理措施和辦法乃至管理部門的確定尤顯薄弱和模糊，這種情況即使在制定法規(guī)方面都十分突出地體現(xiàn)出來(lái)。因此，常出現(xiàn)物業(yè)公司按照規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)后，管理人員上門收費(fèi)都往往受到住戶的冷遇，且不聽(tīng)任何解釋，拒收費(fèi)人員于門外。
三、舊住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展有待采取的措施和辦法
1、建立健全完善的物業(yè)管理法律法規(guī)體系。物業(yè)管理立法要與各部門法律法規(guī)相互協(xié)調(diào)，各自屏棄狹益的部門利益，廢止妨礙物業(yè)管理發(fā)展的條文，明確督促法規(guī)政策落實(shí)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，維護(hù)法規(guī)，政策的嚴(yán)肅性。向物業(yè)管理企業(yè)托權(quán)放權(quán)，形成由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對(duì)住宅小區(qū)統(tǒng)一的專業(yè)化，社會(huì)化的管理。切忌有法不依，有法難依，執(zhí)法不嚴(yán)。建立管理效果督察制，對(duì)管理機(jī)構(gòu)分清職責(zé)后，管理未達(dá)要求的采取有效懲處措施。
2、加快改革和調(diào)整住宅小區(qū)管理機(jī)制步伐，切實(shí)按照政企分離和實(shí)施統(tǒng)一管理的原則，理順小區(qū)管理中各方面的關(guān)系。明確物業(yè)管理企業(yè)與街道城管及小區(qū)辦的管理關(guān)系，分清物業(yè)管理公司同各專業(yè)部門的管理職責(zé)和管理內(nèi)容，特別要分清同舊小區(qū)內(nèi)各居委會(huì)的職責(zé)范圍，分工和權(quán)限。居委會(huì)的職責(zé)突出在黨的方針和國(guó)家政策的宣傳，積極開(kāi)展擁軍優(yōu)屬，計(jì)劃生育等方面的工作，而不能以創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益為主，否則會(huì)造成小區(qū)管理秩序混亂，不利于物業(yè)管理的開(kāi)展。
3、提高物業(yè)管理水平，加大物業(yè)管理宣傳力度。物業(yè)管理服務(wù)能否被廣大居民和全社會(huì)的認(rèn)可，其自身的管理水平，和自身的人員素質(zhì)是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵。物業(yè)公司必須不斷地完善和提高管理服務(wù)水平，培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，真正做到為居民提供方便，及時(shí)，全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使居民享受到居住生活的舒適，方便和安全。并且通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)同廣大居民的交流與溝通，以自己的行動(dòng)宣傳物業(yè)管理的好處，讓物業(yè)管理深入人心。社會(huì)輿論也要多從正面加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳，喚起各有關(guān)部門的高度重視和廣大業(yè)主的參與意識(shí)，為推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的社會(huì)氛圍。
4、切實(shí)解決物業(yè)管理收費(fèi)中出現(xiàn)的難點(diǎn)。首先必須針對(duì)不同層次的居民做好觀念轉(zhuǎn)變；其次針對(duì)居民的實(shí)際情況制定出切實(shí)可行的具體的收費(fèi)辦法，讓廣大居民理解并接受；第三加強(qiáng)同居民的溝通，真正做到為民排憂解難；第四，切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)工作，建立良好的物業(yè)管理收費(fèi)體系，切忌忽視物業(yè)管理交費(fèi)行為的規(guī)范；第五，從法律上維護(hù)物業(yè)管理收費(fèi)的嚴(yán)肅性，權(quán)威性以及強(qiáng)制性。
5、充分挖掘和發(fā)揮小區(qū)內(nèi)部潛力及周邊優(yōu)勢(shì)，拓寬舊住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展道路。要增強(qiáng)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理造血功能，逐步改善小區(qū)綜合狀況，搞好舊小區(qū)物業(yè)管理，政府除進(jìn)行一次性綜合整治外，還需要適當(dāng)給予物業(yè)公司一定的優(yōu)惠政策，動(dòng)員社會(huì)各方面幫助物業(yè)公司健全造血功能，舊住宅小區(qū)原有的一些經(jīng)營(yíng)門點(diǎn)要適當(dāng)劃撥給物業(yè)公司，使物業(yè)公司能按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的原則實(shí)施管理，逐步改變舊住宅小區(qū)先天不足，配套設(shè)施不完善的狀況。物業(yè)管理公司也要積極在舊住宅小區(qū)周邊開(kāi)辟新建住宅區(qū)的物業(yè)管理，以舊住宅小區(qū)為中心，建立若干個(gè)物業(yè)管理衛(wèi)星點(diǎn)，使新舊小區(qū)連成一片，從而形成舊區(qū)發(fā)展促新區(qū)建設(shè)，新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)舊區(qū)發(fā)展的勢(shì)態(tài)，逐步使舊住宅小區(qū)物業(yè)管理步入良性發(fā)展的軌道。
總之，舊居民住宅小區(qū)只有實(shí)行統(tǒng)一的，社會(huì)化，專業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)管理，才能保證其綜合環(huán)境的不斷改善，才能使小區(qū)房屋保值增值。然而，物業(yè)管理的發(fā)展除了物業(yè)管理公司自身不斷努力外，還需要政府的大力扶持及社會(huì)各方面的理解和支持，這樣，物業(yè)管理才能不斷前進(jìn)，走出困境。
聯(lián)系客服
