第四條 我市城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)（星級(jí)）定價(jià)。物業(yè)服務(wù)等級(jí)由市發(fā)展和改革部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核定，各等級(jí)的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則上按照《黃石市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》規(guī)定的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，各等級(jí)對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)展和改革部門按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序制定（詳見下圖）。 

注：本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《關(guān)于黃石市物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審的報(bào)告》（黃成監(jiān)〔2018〕6號(hào)）成本結(jié)論制定。

第五條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法公開選聘前期物業(yè)服務(wù)主體，在政府部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)與之約定具體標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在十五日內(nèi)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。 

第六條  房屋交付前，物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)向市發(fā)展和改革部門申請(qǐng)核定住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并提交以下資料： 

（一）關(guān)于核定住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)示； 

（二）黃石市住宅前期物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)信息報(bào)送表； 

（三）物業(yè)服務(wù)主體營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證、前期物業(yè)服務(wù)中標(biāo)合同； 

（四）項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃圖紙； 

（五）小區(qū)前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案表。 

第七條  市發(fā)展和改革部門綜合考量物業(yè)服務(wù)主體的企業(yè)星級(jí)、服務(wù)星級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及所服務(wù)小區(qū)的規(guī)模、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主承受能力、周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素，核定、批復(fù)住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 

物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)按照市發(fā)展和改革部門批復(fù)的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 

第八條  前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位全額承擔(dān)；物業(yè)交付之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。 

達(dá)到交付條件且因業(yè)主自身原因逾期未辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付收房手續(xù)之日起由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位將未達(dá)到交付條件的房屋交付給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 

第九條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照不動(dòng)產(chǎn)證登記的建筑面積為計(jì)價(jià)單位，按月計(jì)費(fèi)收取。 

第十條　達(dá)到交付條件的房屋交付后，第一年內(nèi)無人入住的，空置期間業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十一條  分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，后期開發(fā)的同類型房屋的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過前期同類型房屋的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)房屋交付前按分期區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)交付承接查驗(yàn)。

第十二條　符合下列條件之一，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開物業(yè)區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，其后期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不再實(shí)行政府定價(jià)管理： 

（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十的； 

（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十的； 

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之二十的。 

第十三條  實(shí)行政府定價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)主體簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)主體在十五日內(nèi)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整辦法、收費(fèi)方式、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)主體的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。住宅小區(qū)也可實(shí)行業(yè)主自我管理。 

第十四條  進(jìn)入后期物業(yè)階段，物業(yè)服務(wù)主體或業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)后，均可向街道辦事處提出調(diào)整小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)。 

（一）調(diào)整前，街道辦事處、社區(qū)（村）居民委員會(huì)會(huì)同業(yè)主委員會(huì)等有關(guān)方面評(píng)估調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性、必要性，必要時(shí)由街道辦事處等組織進(jìn)行成本調(diào)查，提出調(diào)整方案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)大門出入口、每幢樓宇單元出入口等顯著位置張貼和在業(yè)主微信或QQ群公示擬調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整理由及成本變動(dòng)情況等資料，公示時(shí)間不少于十五日。 

（二）街道辦事處、社區(qū)（村）居民委員會(huì)等組織召開小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整聽證會(huì)。 

（三）聽證會(huì)通過后經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)主體簽訂物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整合同。 

具體調(diào)整辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

第十五條  達(dá)到召開業(yè)主大會(huì)條件，但尚未召開首次業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可繼續(xù)沿用市發(fā)改部門批復(fù)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 

第十六條　鼓勵(lì)各城區(qū)因地制宜創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理，通過政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會(huì)參與、多元共治模式，在老舊小區(qū)、還建小區(qū)推進(jìn)突出服務(wù)群眾價(jià)值取向、體現(xiàn)公益屬性的“紅色物業(yè)”發(fā)展，更好滿足居民基本物業(yè)服務(wù)需求。

第十七條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車位（庫），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，建設(shè)單位應(yīng)制定車位（庫）租售方案，明確車位（庫）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價(jià)格、銷售價(jià)格、價(jià)格有效期等，并按規(guī)定向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。 

商品房預(yù)售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置公示已備案的車位（庫）租售方案，不得以不公平的高價(jià)租售，不得只售不租或與商品房捆綁租售等，不得只長租不短租，租賃時(shí)間以月、季、年為單位。

 第十八條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車收費(fèi)管理（停車費(fèi)含車位服務(wù)費(fèi)）。 

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車費(fèi)，其管理、使用及收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)主體不得銷售或者變相銷售。 

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的車位（庫），不得將車位（庫）銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。業(yè)主購買車位（庫）后只需要交納車位服務(wù)費(fèi)，業(yè)主租賃車位須交納停車費(fèi)。車位（庫）在優(yōu)先滿足業(yè)主需要后可對(duì)外出租，每次租賃期限不得超過一年。 

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用地下人防設(shè)施設(shè)置的車位（庫）不可銷售，業(yè)主租賃車位須交納停車費(fèi)。 

（四）建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)主體須為業(yè)主或訪客提供臨時(shí)停車服務(wù)。 

第十九條  對(duì)進(jìn)入住宅和非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列車輛，應(yīng)當(dāng)免停車收費(fèi)： 

（一）對(duì)執(zhí)行任務(wù)的軍車、警車、消防車、救護(hù)車、救災(zāi)搶險(xiǎn)車、郵遞車（含信函郵遞、貨物快遞、食品外賣等）、環(huán)衛(wèi)車、市政設(shè)施維護(hù)維修車、殯葬車等車輛； 

（二）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)免收車輛停放服務(wù)費(fèi)的車輛，如殘疾人隨身必備的專用車輛等； 

（三）臨時(shí)停車不超過30分鐘的車輛，鼓勵(lì)各服務(wù)主體結(jié)合自身管理和經(jīng)營需要，適當(dāng)延長免費(fèi)停車時(shí)間或時(shí)段，為業(yè)主提供更多的優(yōu)惠服務(wù)； 

（四）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、配送貨物服務(wù)的車輛； 

（五）市人民政府批準(zhǔn)免費(fèi)的其他車輛。

第二十條  房屋裝修實(shí)行保證金管理，裝修保證金每次不超過2000元/套，房屋裝修完成后三個(gè)月內(nèi)須退還；裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，業(yè)主或物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)主體清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)用雙方約定；業(yè)主自己或委托其他服務(wù)主體清運(yùn)的，業(yè)主應(yīng)該服從物業(yè)服務(wù)主體的管理并及時(shí)做好垃圾的清掃、清運(yùn)。 

物業(yè)服務(wù)主體不得收取其它費(fèi)用如裝修管理費(fèi)、電梯運(yùn)料費(fèi)等，省級(jí)以上人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 

業(yè)主或物業(yè)使用人在裝修過程中造成公共區(qū)域、設(shè)施設(shè)備損壞的，由業(yè)主或物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 

第二十一條　對(duì)為業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋或提供維修安裝等臨時(shí)性服務(wù)的外來人員，物業(yè)服務(wù)主體等不得收取任何費(fèi)用。確因?qū)嵭谐鋈胱C（卡）管理的需要，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取押金，并在退證（卡）時(shí)全額退還。

第二十二條  住宅小區(qū)實(shí)行出入證（卡）管理的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（卡）、門禁卡、車輛識(shí)別卡等。業(yè)主因遺失、損壞或其他原因需補(bǔ)辦的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)。 

第二十三條  利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途。 

物業(yè)服務(wù)主體代為收取、保管前款經(jīng)營收益，可以按物業(yè)服務(wù)合同約定提取勞務(wù)費(fèi)。未成立業(yè)主大會(huì)的前期物業(yè)服務(wù)小區(qū)，代收費(fèi)用實(shí)行所在社區(qū)、代收主體、銀行共同監(jiān)管，按小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約使用。 

物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入與使用支出情況，業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及支出情況，應(yīng)當(dāng)每半年公示一次，并適時(shí)審計(jì)，接受業(yè)主監(jiān)督。 

第二十四條   物業(yè)服務(wù)主體接受委托代收水電氣暖等費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)主體已經(jīng)接受委托代收的費(fèi)用，其他部門、單位不得重復(fù)收取。 

任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)主體代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。 

第二十五條  業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。未按約定交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的物業(yè)服務(wù)主體也可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。具體催收辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。 

第二十六條　物業(yè)服務(wù)主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，綁定電梯卡、門禁卡等限制業(yè)主出行，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及限制業(yè)主使用電梯等實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。 

第二十七條　住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主出現(xiàn)矛盾糾紛，要積極發(fā)揮基層組織的主導(dǎo)作用，實(shí)行社區(qū)居民委員會(huì)（村）、街道辦事處（鎮(zhèn)）、城區(qū)政府逐級(jí)調(diào)處報(bào)告制度。 

街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)將小區(qū)物業(yè)收費(fèi)及停車管理等糾紛納入屬地民事矛盾糾紛調(diào)處日常工作，定期摸排。 

矛盾糾紛發(fā)生后，社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處應(yīng)積極組織調(diào)處，也可以委托轄區(qū)人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解。經(jīng)協(xié)調(diào)、調(diào)解仍未達(dá)成一致意見的，城區(qū)政府應(yīng)當(dāng)通過協(xié)調(diào)會(huì)、聽證會(huì)等方式組織調(diào)解，并邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、律師參加。 

城區(qū)政府組織調(diào)解后仍無法達(dá)成一致意見的，引導(dǎo)相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)單位依法通過法律訴訟途徑解決，并上報(bào)相關(guān)情況，做好相關(guān)信訪工作。 

第二十八條 物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格履行合同，規(guī)范收費(fèi)行為，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；并按規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息公示欄，公布并及時(shí)更新物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、電梯和消防等設(shè)施設(shè)備維保單位和聯(lián)系方式、車位車庫使用情況、物業(yè)費(fèi)和業(yè)主共有部分經(jīng)營收益收支情況、電梯維護(hù)保養(yǎng)支出情況等信息，可同時(shí)通過業(yè)主群等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。 

第二十九條  各部門工作職責(zé)：市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是物業(yè)服務(wù)行業(yè)主管部門，依法履行行業(yè)監(jiān)管職責(zé)。 

市發(fā)展和改革部門負(fù)責(zé)核定住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)發(fā)展和改革部門負(fù)責(zé)宣傳解釋前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 

市、區(qū)市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)主體收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)未經(jīng)核定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擅自收費(fèi)，提高或變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不按規(guī)定公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等價(jià)格違法行為進(jìn)行查處。 

其他相關(guān)部門依法履行工作職責(zé)。

第三十條  大冶市和陽新縣結(jié)合本地實(shí)際制定具體辦法。 

第三十一條  本辦法由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、發(fā)展和改革部門、市場監(jiān)督管理部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。 

第三十二條  本辦法從印發(fā)之日起公布施行，有效期5年，如遇上級(jí)出臺(tái)新政策則按照新政策執(zhí)行。2020年12月21日至本辦法公布施行期間房屋物業(yè)費(fèi)收取按本辦法執(zhí)行。