物業(yè)收取小區(qū)公共區(qū)域停車費(fèi)合理嗎？費(fèi)用如何分配的？
晚報(bào)為您解答心中疑問
“車子越來越多，在小區(qū)公共區(qū)域規(guī)劃的停車位停車，物業(yè)公司收取停車費(fèi)合不合理？這筆費(fèi)用是不是該歸業(yè)主所有？”日前，金港名都的業(yè)主陳女士向記者反映。
記者走訪了解到，在老城區(qū)多數(shù)小區(qū)在小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公共區(qū)域劃設(shè)停車位并向業(yè)主收取停車費(fèi)，如金港名都、遂寧花園等。而河?xùn)|新區(qū)多個(gè)新建小區(qū)由于入住率不高，且規(guī)劃了大型地下停車場(chǎng)，并未規(guī)劃出地面公共區(qū)域停車位和對(duì)外收費(fèi)。那么，小區(qū)公共區(qū)域停車位的劃定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該誰說了算？其收益是否該由歸業(yè)主所有？對(duì)此記者進(jìn)行了采訪。
案例
記者走訪
小區(qū)步行街劃設(shè)了停車位
“我們花了幾十萬買套房子，房價(jià)中就包括公攤面積，所以小區(qū)地面停車位應(yīng)屬公共區(qū)域，歸業(yè)主集體所用。物業(yè)公司是否有權(quán)收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理我覺得值得推敲。”陳女士質(zhì)疑。
記者在金港名都南區(qū)步行街看到，除了各樓宇商鋪間門前的人行通道，小區(qū)步行街道路和花園兩旁基本劃設(shè)了停車位，使本來就不寬敞的通道明顯“瘦身”。據(jù)小區(qū)保安介紹，地面停車位主要為業(yè)主服務(wù) ，目前1個(gè)月收費(fèi)120元，地下停車場(chǎng)300元/月。
陳女士表示，現(xiàn)在私家車越來越多，光是小區(qū)內(nèi)“一戶多車”的現(xiàn)象就非常普遍，所以還是比較贊成在不造成交通擁堵的前提下，利用公共區(qū)域緩解停車難，“車子停放有序有人看著，比較安全，我也放心?！?br>
物業(yè)回應(yīng)
停車費(fèi)經(jīng)業(yè)主同意才敲定
對(duì)于陳女士的疑問，金港名都南區(qū)物業(yè)公司匯德物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人員張經(jīng)理則回應(yīng)，小區(qū)公共區(qū)域停車位的劃定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是在征詢了業(yè)主、城管執(zhí)法、交管部門、發(fā)改委等多方意見之后確定的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也經(jīng)過了大部分業(yè)主同意，并報(bào)有關(guān)部門審批通過。
據(jù)張經(jīng)理介紹，金港名都主要分為南區(qū)和北區(qū)，分別由匯德物業(yè)和雙發(fā)物業(yè)兩個(gè)公司分區(qū)管理。而步行街同屬于兩個(gè)物管公司的責(zé)任范圍。以往，金港名都小區(qū)占道停車問題突出，經(jīng)過該小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)多方溝通，確定出了小區(qū)公共區(qū)域停車方案，在公共區(qū)域步行街規(guī)劃出停車位75個(gè)，以每戶120元/月收取租金和服務(wù)費(fèi)，一方面解決了小區(qū)停車難問題，一方面保證了停車有序停放。
部門
市房屋管理局物管科
公共區(qū)域停車費(fèi)劃入四個(gè)用途
小區(qū)地面公共區(qū)域停車位是否屬業(yè)主集體所用？物業(yè)有權(quán)收費(fèi)嗎？市房屋管理局物管科相關(guān)負(fù)責(zé)人根據(jù)《遂寧市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用住宅物業(yè)管理區(qū)域占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地及設(shè)施用于停車服務(wù)的，屬于業(yè)主共有。業(yè)主委員會(huì)未建立之前，實(shí)行有償停放的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可暫按當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門制定的指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主委員會(huì)成立后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)征得經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
由此，小區(qū)新增的道路、花臺(tái)旁等停車位歸業(yè)主集體所有，如物業(yè)要規(guī)劃停車位、收停車費(fèi)需經(jīng)大多數(shù)業(yè)主或業(yè)委會(huì)同意，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)合理，收支賬目應(yīng)透明公開。
據(jù)了解，目前，我市聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理的小區(qū)共有120余個(gè)，按照相關(guān)規(guī)定，公共區(qū)域停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需按照路面停車市場(chǎng)價(jià)格，并經(jīng)過市發(fā)展改革委員會(huì)的審批。
那么，小區(qū)地面公共區(qū)域停車位所得收益應(yīng)該如何分配？對(duì)于小區(qū)內(nèi)明確為共有的場(chǎng)地，作為停車位的收費(fèi)應(yīng)該做這么四項(xiàng)分配：由于該收費(fèi)包含了兩項(xiàng)收入，一項(xiàng)是土地收益，這一部分應(yīng)該屬于業(yè)主所有，作為業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)；二是彌補(bǔ)小區(qū)業(yè)主所繳物業(yè)費(fèi)不足；三是劃入小區(qū)公共設(shè)施的維修基金，當(dāng)小區(qū)花臺(tái)、座椅損壞后，可利用劃定的資金維修這些公共設(shè)備；另一項(xiàng)分為物管公司的管理勞動(dòng)成果，應(yīng)該作為物業(yè)管理公司的管理成本。
“也就是說，公共區(qū)域停車收益應(yīng)劃為業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)、彌補(bǔ)維修基金、支付物業(yè)公司管理成本四個(gè)方面，至于如何分成，需由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商處理。”該負(fù)責(zé)人表示。
市發(fā)改委收費(fèi)管理科
逐步開放住宅小區(qū)停車服務(wù)
昨（14）日下午，記者致電遂寧市發(fā)展改革委員會(huì)，收費(fèi)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，按照今年1月國家發(fā)改委印發(fā)通知，地方將開放住宅小區(qū)停車服務(wù)、物業(yè)費(fèi)等9項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格。遂寧將在政府指導(dǎo)的前提下，逐步開放住宅小區(qū)停車服務(wù)。
“但放開并不意味著放任，停車費(fèi)并不是開發(fā)商或物業(yè)公司單方面說漲就能漲的，必須要業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司或開發(fā)商雙方協(xié)商，由雙方約定，并簽訂相關(guān)協(xié)議?！狈砰_了這些價(jià)格與收費(fèi)項(xiàng)目，也標(biāo)志著物價(jià)部門將事前審批改為了事中事后監(jiān)管，該部門將對(duì)停車收費(fèi)進(jìn)行更嚴(yán)格的監(jiān)管。
如果物業(yè)私自上調(diào)收費(fèi)價(jià)格，業(yè)主可撥打12358投訴，發(fā)改委一經(jīng)核實(shí)后會(huì)做出相應(yīng)處理。
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律師：可要求物業(yè)公開賬目
我市利民律師事務(wù)所律師任強(qiáng)表示，《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)公共停車費(fèi)實(shí)際上包括了停車位所占用土地的使用費(fèi)和車輛保管費(fèi)兩部分。據(jù)了解，小區(qū)地面停車位權(quán)屬是歸小區(qū)業(yè)主所有的，物業(yè)公司不能以盈利為目的收取停車費(fèi)。小區(qū)地面公共區(qū)域停車費(fèi)扣除物業(yè)公司必要的管理費(fèi)外，屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司不得據(jù)為己有。但是，隨著私家車越來越多，停車位也越來越緊張，占用公共區(qū)域停車也是無奈之舉，為方便管理，物業(yè)收取停車服務(wù)費(fèi)有一定合理性。
但由于我市多數(shù)小區(qū)很難建立起業(yè)委會(huì)，而個(gè)人在對(duì)物業(yè)的監(jiān)管上處于劣勢(shì)地位，業(yè)主的利益也難以得到保障。任強(qiáng)建議，業(yè)主可以依托業(yè)主委員會(huì)，對(duì)停車區(qū)域和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司共同協(xié)定，并要求公開停車費(fèi)去向，維護(hù)自身利益。
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