房東把房子租給中介公司，中介公司每月支付租金。然后，中介公司以低價將房子轉(zhuǎn)租給承租人，每次收取承租人一年多的租金，然后帶著錢逃跑。未能收到租金的房東迫使房客離開出租房屋。在支付了一年多的租金，但無法入住后，氣憤的房客將房東告上了法庭。近日，湖南省長沙市天心區(qū)人民法院和長沙市中級人民法院判決，出租人應(yīng)賠償承租人預(yù)付租金和利息。
中間人逃跑了，房東把房客趕了出去
何巧玲（化名）湖南邵陽人。幾年前，她在長沙市天心區(qū)竹塘西路買了一棟房子。由于暫時無法聯(lián)系，她授權(quán)女兒劉雪梅（化名）于2020年5月15日與長沙宜居名社科技有限公司（以下簡稱宜居名社公司）簽訂房屋租賃合同，同意何巧玲將其名下的房屋出租給宜居名社公司，月租1700元，何巧玲授權(quán)易居經(jīng)營其房屋，包括但不限于簽訂房屋租賃合同。根據(jù)合同，易居將按月支付租金。合同簽訂之日，易居支付租金1700元，房屋押金1700元，共計3400元。
同月21日，何巧玲出具委托書，委托易居全權(quán)處理該房屋。代理權(quán)限包括但不限于裝修、與承租人簽訂房屋租賃合同、代表承租人收取房屋租金。委托期限為3年以上，從2020年5月24日至2023年9月7日。
23歲的湖南郴州人肖思遠（化名）剛開始在長沙工作時，就急于租房。他看中了何巧玲的房子里的許多出租信息。
肖思源與易居洽談房租時，易居工作人員表示，月租金可能會比市場價格略低，但必須一次性支付一年以上。經(jīng)過一番討價還價，雙方最終將月租金定為1150元。經(jīng)過價格比較，價格遠低于同一地區(qū)的租金，所以小思源承諾一次性支付13個月的租金。
2020年5月25日，易居與蕭思源簽訂了房屋租賃合同，約定房屋所有人為何巧玲、劉雪梅。易居于2020年5月28日至2021 8月27日將該房屋租賃給肖思源，租賃期限為每月1150元。如肖思源未按約定支付租金、擅自改變房屋用途、轉(zhuǎn)租或裝修房屋，易居有權(quán)單方面解除合同。合同簽訂后，小思源向易居支付定金1000元，13個月租金14950元，共計15950元。隨后，拿到房子鑰匙的肖思遠搬進了房子。
2020年6月24日，易居按照約定支付了租金，但劉雪梅沒有收到租金。在接下來的幾天里，劉雪梅通過電話聯(lián)系了E-House，但她無法取得聯(lián)系。當劉雪梅來到E-House的位置時，她發(fā)現(xiàn)公司早就空了。
“中介跑掉了。幸好房子還在。既然我還沒有收到房租，我就把房子收回?！眲⒀┟冯S后來到出租的房子，向蕭思源解釋了情況，并要求蕭思源騰出房子。肖思源拿出租賃合同，告訴劉雪梅，他一次性交13個月，不同意搬出房子。
在接下來的一段時間里，劉雪梅切斷了電源，并發(fā)布了強制拆遷協(xié)議，要求蕭思源在一周內(nèi)搬出出租房屋。隨后，雙方通過法律程序向易居追討損失。最后，肖思遠不得不于2020年9月12日搬出租房。
誰應(yīng)該通過訴諸法律對爭議負責
房東明確授權(quán)中介人照看房子。他向中介支付了13個月的租金，并在入住不到4個月后被房東趕出了房子。蕭思遠越來越生氣。2021 1月4日，一份請愿書將何巧玲和劉雪梅告上法庭，要求法院命令兩名被告賠償他損失的10925元房租。
長沙市天心區(qū)人民法院審理了此案。被告何巧玲、劉雪梅辯稱，他們與易居簽訂房屋租賃合同后，每月只收到1700元租金和1700元押金，共計3400元。在沒有進一步租金的情況下，他們于2020年8月23日自動終止了與易居的合同；此外，在與肖思源多次協(xié)商后，未能要求他代表易居支付未付租金，易居與肖思源之間的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)終止。作為房屋的所有者，他們有權(quán)收回房屋；至于小思源的損失，何巧玲和劉雪梅認為易居應(yīng)該承擔損失。
法院認為，本案爭議焦點有兩個：一是本案是侵權(quán)糾紛還是房屋租賃合同糾紛；第二，原告肖思源預(yù)交的租金損失是否應(yīng)由被告何巧玲的母女或宜居名社公司承擔。
關(guān)于第一個爭議焦點，法院認為，根據(jù)《侵權(quán)責任法》第2條，侵犯公民權(quán)益應(yīng)當依照本法承擔侵權(quán)責任。本法所稱公民權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保權(quán)、著作權(quán)、，專利權(quán)、商標專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)和繼承權(quán)。本案中，原告肖思源對本案所涉房屋的租賃權(quán)不屬于上述民事權(quán)益范圍，因此本案不屬于侵權(quán)責任糾紛?！逗贤ā返?02條規(guī)定，代理人在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)以自己的名義與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時知道代理人與委托人之間的代理關(guān)系的，合同對委托人和第三人具有直接約束力，除非有確鑿證據(jù)證明合同僅對代理人和第三方具有約束力。本案中，被告何巧玲與易居簽訂了房屋租賃合同和委托書，雙方形成了委托代理關(guān)系。被告何巧玲委托易居與他人就涉案房屋簽訂租賃合同。易居與原告肖思源簽訂了房屋租賃合同。合同明確指出，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人是被告何巧玲，而不是易居。原告肖思源在簽訂合同時了解易居與被告何巧玲的代理關(guān)系。該合同直接約束被告何巧玲和原告肖思遠。原告與被告形成了房屋租賃合同關(guān)系，因此，本案屬于房屋租賃合同糾紛，是雙方的真實意思表示，合法有效，應(yīng)當履行。
關(guān)于第二個爭議焦點，原告肖思源按照房屋租賃合同約定一次性支付了13個月的租金，并已履行了支付全部租金的合同義務(wù)。被告何巧玲單方面要求原告肖思源騰出該房屋，這是合同的單方面終止，并非房屋租賃合同約定的易居單方面終止合同的原因，因此，被告何巧玲對原告肖思源支付租金10925元及預(yù)付利息承擔民事賠償責任。
關(guān)于原告肖思遠主張被告劉雪梅應(yīng)當共同承擔賠償責任的問題，根據(jù)《民法通則》第162條的規(guī)定，代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)以委托人名義作出的民事法律行為，對委托人具有效力。由于被告劉雪梅是被告何巧玲的代理人，上述賠償責任由被告何巧玲承擔。
法院還認為，被告何巧玲在承擔本案責任后，可以向易居主張另一項權(quán)利。
據(jù)此，長沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決：被告何巧玲賠償原告肖思源預(yù)付租金及利息10925元。
何巧玲不服一審判決，向長沙市中級人民法院提起上訴。日前，長沙市中級人民法院作出維持原判的判決。
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