中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者余知都）房東將房屋長(zhǎng)租給中介公司，中介公司按月支付租金，然后，中介公司又將房屋低價(jià)轉(zhuǎn)租給租客，一次性收取租客一年多租金，并攜款跑路。收不到租金的房東強(qiáng)行將租客趕出出租屋。交了一年多的房租，卻不能入住，懊惱不已的租客將房東告上法庭。近日，經(jīng)湖南省長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院及長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院兩審判決，由房東賠償租客預(yù)交房屋租金及利息。
中介跑路 房東趕租客出門
年近六旬的賀巧玲（化名）是湖南省邵陽(yáng)人，前些年在長(zhǎng)沙市天心區(qū)竹塘西路購(gòu)置了一套房屋，因暫時(shí)不住，于2020年5月15日授權(quán)女兒劉雪梅（化名）與長(zhǎng)沙易居名舍科技有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“易居名舍公司”）簽訂《房屋租賃合同》，約定賀巧玲將其名下房屋出租給易居名舍公司，每月租金1700元，賀巧玲授權(quán)易居名舍公司運(yùn)營(yíng)其房屋，包括但不限于簽署房屋租賃合同等。合同約定，易居名舍公司按月支付租金。合同簽訂當(dāng)日，易居名舍支付租金1700元、房屋押金1700元，合計(jì)3400元。
同月21日，賀巧玲出具《授權(quán)委托書》，委托易居名舍公司全權(quán)處理其房屋，代理權(quán)限包括但不限于代為裝修、與承租人簽訂《房屋租賃合同》、代為收取房屋租金等，委托期限3年余，自2020年5月24日起至2023年9月7日止。
23歲的肖思遠(yuǎn)（化名）是湖南郴州人，剛剛在長(zhǎng)沙參加工作的他急于租房，并在眾多的租房信息中看中了賀巧玲的這套房屋。
肖思遠(yuǎn)在與易居名舍公司商議房屋租金時(shí)，易居名舍公司工作人員表示，月租金可以比市場(chǎng)價(jià)少一點(diǎn)，但須一次性繳納一年以上。經(jīng)過一番討價(jià)還價(jià)，雙方最后將月租金定在1150元，經(jīng)比價(jià)，該價(jià)格遠(yuǎn)低于同地段房屋租金，肖思遠(yuǎn)遂答應(yīng)一次性支付13個(gè)月租金。
2020年5月25日，易居名舍公司與肖思遠(yuǎn)簽訂《房屋租賃合同》，合同載明該房屋所有權(quán)人為賀巧玲和劉雪梅，易居名舍公司將該房屋出租給肖思遠(yuǎn)，租期自2020年5月28日起至2021年8月27日止，租金每月1150元，肖思遠(yuǎn)如存在未按約支付租金、擅自改變房屋用途、擅自轉(zhuǎn)租、裝修等情形，易居名舍公司有權(quán)單方解除合同。合同簽訂后，肖思遠(yuǎn)向易居名舍公司支付定金1000元及13個(gè)月房租14950元，共計(jì)15950元。隨后，拿到房屋鑰匙的肖思遠(yuǎn)入住該房屋。
2020年6月24日，本是易居名舍公司如約支付租金的日子，但劉雪梅遲遲沒有收到租金。此后幾天，劉雪梅電話聯(lián)系易居名舍公司，卻始終聯(lián)系不上。無奈，劉雪梅來到易居名舍公司所在地，卻發(fā)現(xiàn)公司人去樓空。劉雪梅這才意識(shí)到中介跑路了。
“中介跑了，好在房屋還在，既然沒收到租金，我就要把房屋收回來?！眲⒀┟愤@么想著，遂來到出租屋，跟肖思遠(yuǎn)說明了情況，并要求肖思遠(yuǎn)把房屋騰出來。肖思遠(yuǎn)拿出租賃合同告訴劉雪梅，并表示他一次性交了13個(gè)月租金，不同意騰房。
隨后的一段時(shí)間里，劉雪梅采取斷電等行為，并出具《強(qiáng)制搬離協(xié)議》，要求肖思遠(yuǎn)限期一周內(nèi)搬離出租屋，后續(xù)雙方各自走法律程序向易居名舍公司追討損失。經(jīng)不起劉雪梅的多番糾纏，肖思遠(yuǎn)被迫于2020年9月12日搬出出租屋。
訴諸法律 誰該為這起糾紛擔(dān)責(zé)
房東明明將房屋授權(quán)給中介打理，自己向中介交了13個(gè)月房租，入住不到4個(gè)月即被房東趕出房屋，肖思遠(yuǎn)越想越氣，2021年1月4日，一紙?jiān)V狀將賀巧玲、劉雪梅告上法庭，請(qǐng)求法院判令兩被告賠償他房屋租金損失10925元。
長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院開庭審理此案。被告賀巧玲、劉雪梅辯稱：自己與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同》后，僅收到一個(gè)月租金1700元及押金1700元，共計(jì)3400元，在沒有再收到租金的情況下，于2020年8月23日與易居名舍公司自動(dòng)解除合同；此外，經(jīng)多次與肖思遠(yuǎn)協(xié)商，要求其代易居名舍公司支付欠付租金未果，易居名舍公司與肖思遠(yuǎn)之間的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予解除，作為房屋所有人，她們有權(quán)收回房屋；至于肖思遠(yuǎn)的損失，賀巧玲、劉雪梅認(rèn)為應(yīng)由易居名舍公司承擔(dān)。
法院審理認(rèn)為，本案有兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是本案系侵權(quán)糾紛還是房屋租賃合同糾紛；二是原告肖思遠(yuǎn)的預(yù)交房租損失應(yīng)由被告賀巧玲母女承擔(dān)還是易居名舍公司承擔(dān)。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，法院認(rèn)為，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定，侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益。本案中，原告肖思遠(yuǎn)對(duì)案涉房屋享有的租賃權(quán)不屬于上述規(guī)定的民事權(quán)益范圍內(nèi)，故本案不是侵權(quán)責(zé)任糾紛。根據(jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。本案中，被告賀巧玲與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同》及《授權(quán)委托書》，雙方已形成委托代理關(guān)系，由被告賀巧玲委托易居名舍公司就案涉房屋與他人簽訂租賃合同。易居名舍公司與原告肖思遠(yuǎn)簽訂《房屋租賃合同》，合同明確載明案涉房屋產(chǎn)權(quán)人系被告賀巧玲，并非易居名舍公司，原告肖思遠(yuǎn)在簽訂該合同時(shí)知道易居名舍公司與被告賀巧玲之間的代理關(guān)系，該合同直接約束被告賀巧玲和原告肖思遠(yuǎn)，原、被告雙方形成房屋租賃合同關(guān)系，故本案系房屋租賃合同糾紛，該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)予履行。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，原告肖思遠(yuǎn)按《房屋租賃合同》約定一次性交納13個(gè)月租金，已完成支付全部租金的合同義務(wù)，被告賀巧玲單方要求原告肖思遠(yuǎn)騰退房屋，系單方解除合同，不屬于《房屋租賃合同》約定的易居名舍公司單方解除合同事由，故被告賀巧玲應(yīng)承擔(dān)賠償原告肖思遠(yuǎn)預(yù)交租金10925元及利息的民事責(zé)任。
關(guān)于原告肖思遠(yuǎn)要求被告劉雪梅共同承擔(dān)賠償責(zé)任的訴請(qǐng)，根據(jù)《民法總則》第一百六十二條規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)被代理人發(fā)生效力。因被告劉雪梅系被告賀巧玲代理人，故上述賠償責(zé)任應(yīng)由被告賀巧玲承擔(dān)。
法院同時(shí)認(rèn)為，被告賀巧玲承擔(dān)本案責(zé)任后，可向易居名舍公司另行主張權(quán)利。
據(jù)此，長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決：被告賀巧玲賠償原告肖思遠(yuǎn)預(yù)交租金10925元及利息。
賀巧玲不服一審判決，上訴至長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院。日前，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院作出維持原判的判決。
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