文\百?gòu)?qiáng)房企戰(zhàn)略觀察   潘永堂

在老潘看來(lái)，優(yōu)秀房企的典型特征是

行情好的時(shí)候，有更強(qiáng)的爆發(fā)力，業(yè)績(jī)一枝獨(dú)秀；

行情差的時(shí)候，比別人跑得快，比對(duì)手強(qiáng)就是好！

融創(chuàng)，就是這樣一家房企！

這并非吹牛，今日中國(guó)房企，江湖地位，一切靠數(shù)字說(shuō)話！

2016年，樓市大年，融創(chuàng)打了一個(gè)翻身仗，從734億進(jìn)入1500億！

2017年樓市最強(qiáng)調(diào)控年，注定也是史上最焦慮一年，很簡(jiǎn)單

調(diào)控最嚴(yán)年，930后第一波，新春后第二波，調(diào)控超越預(yù)期！

拿地的痛苦年，地價(jià)和房?jī)r(jià)脫節(jié)，拿地是找死，不拿是等死！

銷售的痛苦年，核心城市限價(jià)，賣是虧損，不賣沒業(yè)績(jī)答卷!

身在2017尷尬樓市，房企進(jìn)也不是，退也不甘，普遍焦慮中，

融創(chuàng)是個(gè)逆行者，樓市調(diào)控年，別人都焦慮，孫宏斌卻優(yōu)雅！

原因很簡(jiǎn)單，經(jīng)過(guò)2016年布局和籌備，孫宏斌有了6張底牌！

房企江湖，任何底牌，首先得看銷售！

在一個(gè)不進(jìn)則退的分化樓市，沒有銷售，沒有增長(zhǎng)，一切都是空幻！

對(duì)于孫宏斌的第一張牌，就是2017年，融創(chuàng)依舊可以跑得很快，活得很好，而且業(yè)績(jī)2100億，預(yù)估會(huì)超額完成！對(duì)于這一點(diǎn)，老潘有三點(diǎn)提醒大家注意。

其一，2016年業(yè)績(jī)翻身仗，讓融創(chuàng)大步從百億進(jìn)入千億陣營(yíng)；可融創(chuàng)增長(zhǎng)完全沒倦怠，2017年依舊是個(gè)彎道超車年。

一個(gè)眾所周知的故事是，羊群被獅子追趕時(shí)，能活下來(lái)的羊，不需要比獅子跑得快，只需要比其他的羊跑得快就行。2017年，融創(chuàng)定下了一個(gè)比對(duì)手跑得更快的速度。讓我們來(lái)看看2017年的“同行速度”。

2017年，千億房企中華潤(rùn)置地目標(biāo)1200億，10%的增速；恒大4500億，18%的速度，中海速度更慢，目標(biāo)是2100億，原地踏步，而融創(chuàng)是從1500億向2100億跨越，增速35%，典型相對(duì)速度了得。

其二，房企業(yè)績(jī)目標(biāo)，有一個(gè)總裁指數(shù)！眾所周知的是，老板大多是定戰(zhàn)略和目標(biāo)的，而總裁則是戰(zhàn)略和目標(biāo)落地最關(guān)鍵的人物，就在融創(chuàng)香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，負(fù)責(zé)2100億目標(biāo)的融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在孫宏斌談完2017年有4200億待售貨值時(shí)，汪孟德則特別補(bǔ)充到，融創(chuàng)2017年實(shí)現(xiàn)2100億是最低目標(biāo)，未來(lái)肯定會(huì)超過(guò)的。顯然總裁指數(shù)爆棚！

其三，有目標(biāo)，有信心是一方面，更重要的是看市場(chǎng)能否支撐目標(biāo)達(dá)成。

對(duì)此，汪孟德詮釋的有理有據(jù)：影響2017年的銷售目標(biāo)的并不是市場(chǎng)，而更多是融創(chuàng)自己決定，說(shuō)白了，主動(dòng)權(quán)在自己手中！

1. 其一是推盤節(jié)奏，融創(chuàng)2017年能否按節(jié)點(diǎn)要求拿到預(yù)售證；融創(chuàng)每個(gè)區(qū)域只要按時(shí)拿到節(jié)點(diǎn)推貨，把這事做好了，其他不是問(wèn)題；

2. 其二是市場(chǎng)限價(jià)，融創(chuàng)不糾結(jié)，融創(chuàng)最高經(jīng)營(yíng)決策很果斷，2017年一個(gè)最糾結(jié)的問(wèn)題是——政府限價(jià)基礎(chǔ)上，你到底是賣還是不賣，很多公司看法不一樣，而融創(chuàng)高管現(xiàn)在很統(tǒng)一且很堅(jiān)決的，賣，并且有利潤(rùn)的。融創(chuàng)現(xiàn)在現(xiàn)有項(xiàng)目也好，在去年或者更早的時(shí)間拿的地，限價(jià)政策對(duì)融創(chuàng)銷售沒有任何影響。

3. 其三，2017年融創(chuàng)推向市場(chǎng)全新開盤項(xiàng)目，貨值1883億，再加上老盤，整體貨值4185億，貨量不僅非常充足，而且拿地成本也不高，這樣基礎(chǔ)下，融創(chuàng)只需去化率50%就輕松完成2100億目標(biāo)。

人，焦慮與否，很多時(shí)候是對(duì)未來(lái)不確定性的焦慮，企業(yè)，其實(shí)也是一樣！

很多中小房企老板真正的焦慮，不是當(dāng)下活得好不好，而是未來(lái)之路迷茫！

對(duì)于未來(lái)，一個(gè)越來(lái)越明晰的趨勢(shì)是，地產(chǎn)下半場(chǎng)，優(yōu)秀房企的春天，落后房企的冬天！

對(duì)于未來(lái)，孫宏斌同樣給出了他的判斷：未來(lái)五年，一定是規(guī)模企業(yè)非常好的機(jī)會(huì)！未來(lái)三、五年，融創(chuàng)房地產(chǎn)主業(yè)一定是最核心、最主業(yè)，至少98%以上份額。顯然，地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)行業(yè)的天花板，房企的增長(zhǎng)格局越來(lái)越像零和游戲！即大企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)往往來(lái)源于悲觀中小房企市場(chǎng)蛋糕的退出。

融創(chuàng)，顯然對(duì)于未來(lái)充滿信心，孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：融創(chuàng)三年后實(shí)現(xiàn)5-10千億沒問(wèn)題。顯然，這個(gè)區(qū)間，孫宏斌拉得很長(zhǎng)，在一個(gè)剛剛完成1500億的企業(yè)而言，把未來(lái)的漲幅區(qū)間，拓展到10千億，也就是1萬(wàn)億，顯然，孫宏斌是長(zhǎng)線樂觀！

同時(shí)，孫宏斌也坦言：“我們這么一個(gè)體量的企業(yè)，必須考慮5、10年后的發(fā)展。面向更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，除了地產(chǎn)投資外，融創(chuàng)還投資樂視，甚至汽車領(lǐng)域也在關(guān)注，融創(chuàng)真正在考慮保持和繼續(xù)提升我們?cè)诜康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同時(shí)，拿出少量的資源為未來(lái)5-10年做一些布局，投資一些有很大增長(zhǎng)潛力的行業(yè)，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的公司。

對(duì)于農(nóng)民而言，大災(zāi)年代，手中有糧，心中不慌

對(duì)于房企而言，調(diào)控年代，手中有地，心中不慌

一個(gè)讓老潘極為驚奇的是，融創(chuàng)不是手中有地，而是手中太有地了。截止目前，融創(chuàng)所有土地儲(chǔ)備貨源，按照保守預(yù)估，整體貨值已經(jīng)高達(dá)1.2萬(wàn)億，12000億的土地貨值，相信誰(shuí)都知道這個(gè)數(shù)字的分量！顯然，老孫2017年從容的底牌，所有牌中，唯有這張是最基礎(chǔ)，最務(wù)實(shí)，最直接的底牌。這1.2萬(wàn)億土地儲(chǔ)備，意味著足夠支撐未來(lái)融創(chuàng)好幾年的發(fā)展，哪怕2017年拿地很少，也不會(huì)影響融創(chuàng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，顯然融創(chuàng)2016年的跑馬圈地，低位補(bǔ)倉(cāng)，讓融創(chuàng)處于一個(gè)非常舒服和從容的狀態(tài)。

讓我們?cè)倏纯催@1.2萬(wàn)億的分布和質(zhì)量，融創(chuàng)2016年一共獲得5394萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，老的區(qū)域，北京區(qū)域、東南區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域，獲得最少有600、700萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，華北獲得1000萬(wàn)平米，廣深區(qū)域、海南區(qū)域、華中區(qū)域也非常迅速形成了優(yōu)勢(shì)，其中廣深區(qū)域773多萬(wàn)，抓住了廣深成長(zhǎng)機(jī)會(huì)，在土地市場(chǎng)漲起來(lái)前拿地。而最少的海南區(qū)域融創(chuàng)也一舉拿下200多萬(wàn)，在海南樓市爆發(fā)之前，迅速前瞻布局。

顯然，圍繞三個(gè)圈，精選最核心的城市，融創(chuàng)1.2萬(wàn)億的土儲(chǔ)，不僅是數(shù)量龐大，更重要的是質(zhì)量靠譜！

房企戰(zhàn)略，什么樣的因，就在未來(lái)結(jié)什么樣的果！典型比如核心城市的布局和拿地！

讓老孫底氣十足的是，融創(chuàng)對(duì)城市布局的預(yù)判和投資能力是過(guò)硬的，去年融創(chuàng)記者會(huì)上，老潘提問(wèn)老孫，融創(chuàng)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力是什么？孫的回答正是投資力。

事實(shí)上，2016年融創(chuàng)完成1500億似乎在老孫看來(lái)是順理成章的事，早在2015年，老孫就埋下伏筆，我們一半的管理人才在負(fù)責(zé)其他被并購(gòu)的公司，未來(lái)2016年業(yè)績(jī)會(huì)有大提升，顯然，老孫說(shuō)到做到了。

但這一點(diǎn)，并非老孫2017年的底氣，而更讓老孫欣慰的是2016年，融創(chuàng)最大的成就是成功的把握了市場(chǎng)機(jī)遇和土地機(jī)會(huì)，迅猛完成了全國(guó)化的布局。形成了目前這種一 線 、環(huán)一線以及核心城市統(tǒng)一布局！顯然，這是中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)最具實(shí)力，最具樓市底氣的肥沃版圖。言外之意，融創(chuàng)面向未來(lái)3到5年的局已經(jīng)布好，未來(lái)鉆心深耕和區(qū)域做大做強(qiáng)。

事實(shí)上，區(qū)域深耕，正是融創(chuàng)的關(guān)鍵戰(zhàn)略之一！老孫表示：“融創(chuàng)布局已經(jīng)完成。2017年還是聚焦于現(xiàn)有已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域。我們沒有進(jìn)的已經(jīng)很少了，2017年一定是聚焦現(xiàn)有進(jìn)入的區(qū)域，將主要精力放在提升能力問(wèn)題上?！?/strong>

的確，融創(chuàng)目前在各個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)，融創(chuàng)表示：“只要深耕超過(guò)三年城市在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)排名都是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前五名，特別是競(jìng)爭(zhēng)激烈的四個(gè)直轄市，融創(chuàng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)排名都是前三，區(qū)域深耕的名列前茅的江湖地位，充分反映了融創(chuàng)的競(jìng)爭(zhēng)力，還有未來(lái)整個(gè)發(fā)展空間?！?/span>

事實(shí)上，方向?qū)α?，再遠(yuǎn)的路，也不遠(yuǎn)啊，而中國(guó)房企未來(lái)一個(gè)重要戰(zhàn)略方向，正是區(qū)域深耕！

是退出，還是繼續(xù)，是煎熬還是放棄，2017年很多房企進(jìn)退兩難。

這個(gè)時(shí)候，孫宏斌通過(guò)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)隔空喊話，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)非常悲觀，事實(shí)上，孫宏斌作為地產(chǎn)的網(wǎng)紅和意見領(lǐng)袖，這樣的一個(gè)判斷，本就在心態(tài)不好、左右為難的同行房企內(nèi)心中，往往或多或少加重了樓市的悲觀氣氛。為此，老潘也調(diào)侃了另外一個(gè)邏輯，即孫宏斌的潛臺(tái)詞：2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)很悲觀，要不，不想繼續(xù)做地產(chǎn)的就到融創(chuàng)碗里來(lái)吧。

玩笑歸玩笑，事實(shí)上，孫宏斌已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

• 其一，融創(chuàng)賬面上停留了近700億的現(xiàn)金，磨刀霍霍，隨時(shí)待命！

• 其二，公開市場(chǎng)拿地已經(jīng)非常危險(xiǎn)，融創(chuàng)更多還是傾向于并購(gòu)拿地，而且融創(chuàng)判斷，明年會(huì)有很多的收購(gòu)機(jī)會(huì)。

• 其三，融創(chuàng)被地產(chǎn)行業(yè)稱為“并購(gòu)專家”。孫宏斌坦言，一則融創(chuàng)做的并購(gòu)，甚至比投行案例還多；二則融創(chuàng)做并購(gòu)有很好的信任，融合并購(gòu)很大度；三則并購(gòu)是一個(gè)很復(fù)雜的事情，需要綜合的能力，融創(chuàng)并購(gòu)積累了大量化繁為簡(jiǎn)，控制風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和能力；其四，并購(gòu)是一個(gè)很復(fù)雜的事情，融創(chuàng)反而很灑脫，即當(dāng)你出現(xiàn)分歧的時(shí)候，比如佳兆業(yè)、綠城不賣了你怎么弄？打官司沒有意義，你轉(zhuǎn)身就干你該干的事兒，因?yàn)槟阋m纏在這里面的話兩敗俱傷。轉(zhuǎn)身你干你的事兒，還有很多機(jī)會(huì)，你自己也能做出1500億來(lái)。所以，融創(chuàng)并購(gòu)不糾結(jié)，反而更有效率。

事實(shí)上，正如孫宏斌的一句經(jīng)典，沒想好的事情堅(jiān)決不做，想好的事情堅(jiān)決果斷的去做！

房地產(chǎn)是高危行業(yè)，很多房企破產(chǎn)，大多不是因?yàn)闆]有盈利能力，而是死在現(xiàn)金流上。

對(duì)于高速成長(zhǎng)的融創(chuàng)而言，無(wú)論對(duì)于負(fù)債率，還是現(xiàn)金流，融創(chuàng)最核心的風(fēng)險(xiǎn)管控就是現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理。融創(chuàng)內(nèi)部一條鐵律就是管理負(fù)債率最核心的是管理現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

汪孟德表示：管理現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，在融創(chuàng)是一個(gè)最根本、最實(shí)質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)管控目標(biāo)，融創(chuàng)整個(gè)管理層對(duì)現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)管控一定比所有人都重視。從融創(chuàng)過(guò)去十幾年歷史上來(lái)看，融創(chuàng)每個(gè)階段現(xiàn)金流都是非常充裕的。即使在2017年，融創(chuàng)對(duì)負(fù)債，對(duì)現(xiàn)金流管控也是非常自信。

其一，現(xiàn)金流管控核心前提是要把地拿對(duì)了，城市選對(duì)，即核心做好土地儲(chǔ)備的質(zhì)量管理。即拿地項(xiàng)目所在區(qū)域、拿地項(xiàng)目?jī)r(jià)格能保證快速銷售、去化。這是最根本的。今年政府限價(jià)之后，融創(chuàng)拿地比較便宜，現(xiàn)在賣的房子還是有利潤(rùn)的，所以融創(chuàng)能夠堅(jiān)決推動(dòng)銷售，能夠快速周轉(zhuǎn)賣房子，以此保證現(xiàn)金流動(dòng)性，讓現(xiàn)金流始終處于非常充裕的狀態(tài)。這是融創(chuàng)作為我們來(lái)說(shuō)，我們土地儲(chǔ)備支持我能夠很好的管理流動(dòng)性的一個(gè)基礎(chǔ)。

其二，階段性現(xiàn)金流管理，融創(chuàng)做得也非常好。去年整個(gè)銷售額1500億，但是我?guī)ど辖?00億。短期負(fù)債是貸款的2.1倍，期間現(xiàn)金流是非常充裕安全，從來(lái)沒有低于500個(gè)億現(xiàn)金流。這讓融創(chuàng)的資金流動(dòng)性、現(xiàn)金流變得非常安全。

其三，融創(chuàng)融資能力和融資成本控制也不錯(cuò)。目前融創(chuàng)短期借款比例不斷下降，中長(zhǎng)期借款提升到71%，短期借款僅僅占29%，顯然對(duì)現(xiàn)金流壓力更小。其次，融創(chuàng)去年平均加權(quán)平均成本降到5.98%，第一次降到6以下，新增貸款融資成本降到5.78。

6張底牌，攻守兼?zhèn)?，長(zhǎng)短呼應(yīng)，手中有糧，又文武雙修，正如孫宏斌所言，未來(lái)5年，一定是規(guī)模房企非常好的機(jī)會(huì)。而這才是比融創(chuàng)眼下拿下1500億雙倍業(yè)績(jī)，更值得關(guān)注的千億房企修煉！