中文字幕理论片,69视频免费在线观看,亚洲成人app,国产1级毛片,刘涛最大尺度戏视频,欧美亚洲美女视频,2021韩国美女仙女屋vip视频

工業(yè)地產最為吸引開發(fā)企業(yè)的地方是價格低，通常僅為數十萬每畝，或者零地價，甚至負地價，更有土地免費，且予以補貼。但往往被要求超過200萬/畝，即3000元/平米的投資強度，并解決一定量的就業(yè)人口，這就意味著除了廠房的建造，還有對機器設備的投入。且實際操作中，受到行政審批或者相關法律變更等因素影響，預期價格大打折扣。再加上多數情況下會超過土地出讓價的市政配套費，工業(yè)地產價格水分著實需謹慎提防。

主導產業(yè)不明確。且不管是原有主導產業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸，并且長期來看區(qū)域面臨產業(yè)轉型的壓力；還是各大產業(yè)發(fā)展較為均衡，從產值、就業(yè)、利稅等方面沒有突出的產業(yè)，并且總量均處于較低的水平；均可致產業(yè)集群競爭力不明顯，若再遇上產業(yè)扶植政策不明晰，工業(yè)地產開發(fā)企業(yè)則將面臨很大風險。

部分開發(fā)企業(yè)是懷著囤積居奇的目的進入工業(yè)地產領域，認為隨著城市的不斷擴張，工業(yè)用地最終會出現供不應求。但通過對全國各大主要城市土地資源的分析可以看出，在維持農用地面積不變的前提下，從面積角度來看，城市建設區(qū)面積占城區(qū)面積的比例大多不超過40%，這也意味著潛在土地供應量是非常巨大的，而工業(yè)用地對于區(qū)域要求不高，受到供應量的影響更大。

在處于工業(yè)化后期的城市，工業(yè)用地批租面積與商業(yè)開發(fā)用地面積持平或略低，而處于初期或中期的城市，工業(yè)用地批租面積往往是商業(yè)開發(fā)用地面積的數倍。因此對于非自用的工業(yè)地產開發(fā)企業(yè)來說，動輒數千畝的意向土地，需要分成5-10年按指標獲取。而部分企業(yè)在指標尚未到位的情況下，與地方政府協商，先行開發(fā)，后補手續(xù)。然一旦相關審批出現變數，則前期的投入都將化為烏有。

這是工業(yè)地產開發(fā)的最大陷阱之一。工業(yè)地產區(qū)位條件往往較差或可替代性較強，根據眾所周知的領導換屆問題，在工業(yè)地產領域最常見的是，領導上任伊始，將城市開發(fā)重點轉移至新的區(qū)域，這對于由前任領導招商并且已經投資建設的工業(yè)地產項目而言，無疑是重大的打擊，尤其是已經投入巨資完成了基礎設施的工業(yè)地產項目。

這其中包括了多項規(guī)劃內容的變動，一、用地性質的變動：如拿地時的核心區(qū)位被邊緣化；二、交通設施的變動：如曾經的臨鐵路、高速，或取消或改道；三、公共配套的變動：承諾的供電設施、公共污水處理設施被取消，該部分投資成本由地方政府轉移至開發(fā)企業(yè)。另外，因規(guī)劃實現的時間滯后導致開發(fā)速度、銀行貸款成數、銷售速度、回款額和回款速度等低于預期，資金鏈緊繃，一旦進入惡性循環(huán)，整個項目就會陷入困境。

簡單來看，工業(yè)地產與一般房地產開發(fā)相同，都是通過租賃和銷售來實現盈利，不同的是工業(yè)地產的租售速度緩慢許多。原因在于工業(yè)地產的客戶是企業(yè)，不能緊靠普通的渠道營銷，營銷的內容不僅突出價格，更應該強調產業(yè)，且不能局限于某一區(qū)域，這就對營銷人員的能力提出很高要求。再者，工業(yè)地產大多不可分割出售，甚至不可整層出售，只可整棟出售，這對于工業(yè)地產的租售更是雪上加霜。

在工業(yè)地產開發(fā)過程中，經過多方的長時間努力，終于成功引入一個大型企業(yè)，但不曾想到，由于所引入企業(yè)存在大氣污染或水體污染或粉塵污染等方面的問題，不被當地政府批準。尤其在最近幾年，世界各國對中國施加壓力，要求中國大規(guī)模減少碳排放，因為環(huán)評因素被否定的項目越來越多，相關環(huán)境的評價指標成為了地方政府除了GDP、FDI等以外的重要考核指標。

工業(yè)地產的熱潮雖然已席卷而來，但是中國制造行業(yè)的前景還不容樂觀，眾多開發(fā)企業(yè)的一涌而入，勢必攪動本已非常敏感的市場，如果將工業(yè)地產也當作一種金融產品大規(guī)模運作，目前基于政策和資本市場的成熟度而言，尚不具備條件，各方需要以更為開放的態(tài)度面對這一趨勢，以更為謹慎的方式化解各類風險。