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1、華夏幸福

產(chǎn)業(yè)代表作：固安工業(yè)園、大廠潮白河工業(yè)區(qū)

地產(chǎn)代表作：孔雀城

玩法：20%產(chǎn)業(yè)+80%地產(chǎn)

借勢(shì)京津冀一體化政策，上市公司華夏幸福今年上半年銷售額已超240億元?！皥@區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開發(fā)”是華夏幸福的主要運(yùn)營(yíng)模式。華夏幸福董事長(zhǎng)王文學(xué)認(rèn)為，這種雙軌并行、平衡加速的運(yùn)營(yíng)模式，從開發(fā)企業(yè)角度看，可以保證拿地的成本把控，和園區(qū)的正常、快速開業(yè)和運(yùn)作；從地方政府方面說，隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，政府可以零成本零投入地實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入和區(qū)域GDP 的雙重提升，還能解決很大一部分就業(yè)問題，完美地契合當(dāng)?shù)卣恼卧V求。

園區(qū)方面，華夏幸福通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，全權(quán)接管園區(qū)開發(fā)的所有事宜。目前已有固安工業(yè)園、大廠潮白河工業(yè)區(qū)等成功代表作。

在住宅地產(chǎn)開發(fā)方面，華夏幸福也有“孔雀城”這一品牌，銷量可觀。此外，華夏幸福還打算進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā)，針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)、青年公寓、商務(wù)酒店、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等開發(fā)新型產(chǎn)品。

2013年4月—2014年5月期間，華夏幸福攻城六座，建園十一個(gè)，拿地超五千畝。其商業(yè)用地和工業(yè)用地拿地占比合計(jì)11%，其中工業(yè)用地占比5%，商業(yè)用地6%，而剩余的89%均是住宅用地。

產(chǎn)業(yè)代表作：中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科學(xué)園

地產(chǎn)代表作：領(lǐng)秀·智谷、領(lǐng)秀·慧谷

玩法：50%產(chǎn)業(yè)+50%地產(chǎn)

北科建集團(tuán)董事總經(jīng)理郭瑩輝曾表示，北科建的科技地產(chǎn)開發(fā)模式即園區(qū)市場(chǎng)化開發(fā)，把科技園區(qū)與房地產(chǎn)開發(fā)跨界整合，將產(chǎn)業(yè)集聚功能和城市配套服務(wù)相融合。郭瑩輝認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化為科技園區(qū)的發(fā)展提供了巨大空間。郭瑩輝稱北科建未來將斥資400億元在北京、無錫、長(zhǎng)春、嘉興以及青島等多個(gè)一、二線城市投資布局。北科建對(duì)于資金的投入一分為二，400億中有200億集中在園區(qū)開發(fā)，剩余部分做住宅開發(fā)。

據(jù)了解，北科建的收益渠道主要有四方面：一級(jí)土地開發(fā)；二級(jí)開發(fā)；持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)；園區(qū)股權(quán)債券等投資收益。目前，目前北科建主要做二級(jí)開發(fā)，一方面結(jié)合產(chǎn)業(yè)資源選址做產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，也在公開市場(chǎng)通過招拍掛方式拿地做住宅配套開發(fā)，每個(gè)項(xiàng)目的配置比例都不相同。不少布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)商大都通過一級(jí)土地開發(fā)的成本優(yōu)勢(shì)獲得快速擴(kuò)張。而對(duì)于北科建來說，一級(jí)土地開發(fā)在其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式中已經(jīng)不再居于主要地位。

“北科建先建產(chǎn)業(yè)園，再做配套商務(wù)和住宅開發(fā)，這種開發(fā)模式雖然前期投入較高，資金壓力較大，但從長(zhǎng)期效益來看，能與合作伙伴保持緊密度，大客戶隨著公司擴(kuò)張，同時(shí)帶動(dòng)下游企業(yè)與人口聚集?！北笨平ㄒ桓邔尤缡钦f。

產(chǎn)業(yè)代表作：深圳天安數(shù)碼城、龍崗天安數(shù)碼城

地產(chǎn)代表作：青島天安數(shù)碼城檀府

玩法：60%產(chǎn)業(yè)+35%地產(chǎn)

天安數(shù)碼城總裁戴宏亮認(rèn)為：區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期漫長(zhǎng)。天安數(shù)碼城的盈利模式是三個(gè)方面投資回報(bào)的組合。首先，銷售必須保持一個(gè)重要比例。如果沒有充足的銷售額，就難以支撐規(guī)?；拈_發(fā)建設(shè)。住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品會(huì)直接銷售，這與傳統(tǒng)地產(chǎn)區(qū)別不大，只是我們的產(chǎn)品類型更為豐富，并且面對(duì)的客戶主要是企業(yè)。總部樓、產(chǎn)研大廈等產(chǎn)品，也會(huì)部分直接銷售。其次，我們會(huì)自己持有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。第三就是用各種方式將持有的物業(yè)資本化。我們有戰(zhàn)略合作的創(chuàng)投公司，并新成立全資下屬的創(chuàng)新基金，針對(duì)園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進(jìn)行股權(quán)投資。

對(duì)于園內(nèi)產(chǎn)品布局，天安數(shù)碼城基本按照3：1：1劃分。以天津天安數(shù)碼城為例，總計(jì)拿地150萬平米，90萬平米土地用于產(chǎn)業(yè)建設(shè)、分別有30萬平米用地用來建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施和住宅。也有另外一說：“一般拿地是60%的產(chǎn)業(yè)用地，或者是商業(yè)，或者是工業(yè)，另35%是住宅用地?！?/span>

在2013年，天安數(shù)碼城在成立22年之后將原有的企業(yè)標(biāo)識(shí)換成了全新的LOGO。轉(zhuǎn)型“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”，不再強(qiáng)調(diào)科技地產(chǎn)，其實(shí)是天安數(shù)碼城在給自己打開了一扇門。用戴宏亮的說法來講，這叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“混搭術(shù)”：即在一個(gè)園區(qū)內(nèi)，有產(chǎn)業(yè)樓、商業(yè)、配套住宅等類型的業(yè)態(tài)。天安數(shù)碼城絕不會(huì)把自己關(guān)在科技地產(chǎn)的領(lǐng)域悶頭獨(dú)干，將更大的地盤拱手相讓，給對(duì)手啃食。

產(chǎn)業(yè)代表作：光谷軟件園、創(chuàng)意天地

地產(chǎn)代表作：麗島花園、麗島·2046

玩法：65%產(chǎn)業(yè)+15%地產(chǎn)

和眾多園區(qū)操盤者遮遮掩掩的態(tài)度不同，光谷聯(lián)合董事長(zhǎng)黃立平并不急于和社會(huì)形象存在爭(zhēng)議的“房地產(chǎn)行業(yè)”劃清界限，而是坦率指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)基礎(chǔ)、專業(yè)基礎(chǔ)之一就是房地產(chǎn)，不必自我標(biāo)榜、不必刻意回避、更不應(yīng)自為恥辱。放下這一點(diǎn)，或許更容易說清楚產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到底是什么。

他認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成就體現(xiàn)，首先是住宅開發(fā)走向成熟，以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品可復(fù)制等技術(shù)環(huán)節(jié)的成熟為標(biāo)志；商業(yè)地產(chǎn)在最近10年也逐步開始走向成熟，多種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)共同繁榮，包括購物中心、商業(yè)街、寫字樓、商業(yè)綜合體等等。相對(duì)而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還比較滯后，由于其所服務(wù)的對(duì)象是“企業(yè)”，這要求開發(fā)商非常了解“企業(yè)”，熟悉其所在行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律、供應(yīng)鏈規(guī)律，乃至工藝流程規(guī)律。而行業(yè)不同，產(chǎn)業(yè)集聚方式不同，城市文化特點(diǎn)和資源結(jié)構(gòu)不同，所有這些規(guī)律的發(fā)生方式也不同，這成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的難點(diǎn)——如果把一項(xiàng)工作大致分為“成熟部分”和“創(chuàng)新部分”，那么，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要攻克的“創(chuàng)新部分”還相當(dāng)多。

“過去，我們就憑一個(gè)基本看法：不可能無休止地把住宅這么到處蓋下去，缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)化是會(huì)出問題的。現(xiàn)在，隨著更多參與者入場(chǎng)，這些戰(zhàn)略性的判斷得到了印證”，黃立平說，與此同時(shí)，最大的挑戰(zhàn)在于，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合能力、資源整合能力仍然不足，特別是試圖從住宅、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來的企業(yè)。

在這種情況下，黃立平認(rèn)為，一段時(shí)間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一些混亂，真正意義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)旗號(hào)的商業(yè)地產(chǎn)，以及打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)旗號(hào)的住宅地產(chǎn)將充斥市場(chǎng)，難以分辨真假。當(dāng)市場(chǎng)回歸理性，形成整體甄別能力時(shí)，也是這個(gè)行業(yè)走向成熟之時(shí)。

對(duì)于“65%產(chǎn)業(yè)+15%地產(chǎn)”的得出，我們可以從光谷聯(lián)合的招股書中看到：產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的配比均下來約為：65：15。其他則為商業(yè)等業(yè)務(wù)。