7月6日，建設(shè)部165號(hào)文件把“套型建筑面積”解釋為“建筑面積”。據(jù)了解，165號(hào)文件出臺(tái)之前，各銀行中只有交行在前幾天明確，只有建筑面積90平方米內(nèi)的自住房才能 申請(qǐng)到八成、30年的貸款，其他銀行大多把套型建筑面積90平方米按照套內(nèi)面積算。165號(hào)文件出臺(tái)后，建設(shè)銀行北京分行、工行北京分行以及深發(fā)展等銀行都表示，將按照“建筑面積90平方米”的界限執(zhí)行首付成數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
這意味著，消費(fèi)者要想申請(qǐng)到八成的貸款，就必須符合“建筑面積90平方米以下”這個(gè)條件了。
但是，昨天記者致電北京住房公積金貸款中心時(shí)意外發(fā)現(xiàn)，公積金貸款“套型建筑面積”，還是指購(gòu)房合同中所標(biāo)明的“套內(nèi)建筑面積”。不過，工作人員在回答記者“90平方米按哪個(gè)面積算”時(shí)，有意避開了“套內(nèi)建筑面積”這個(gè)詞，而用“按面積最小的那個(gè)算”替代。
根據(jù)北京住房公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款額度的通知》規(guī)定，自2006年6月19日起，對(duì)于購(gòu)買套型建筑面積在90平方米(不含)以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款(以兩者中較低額為準(zhǔn))的70%。也就是說，購(gòu)買套型建筑面積在90平方米(不含)以上住房，6月19日起首付比例將提高到三成。當(dāng)時(shí)，公積金管理中心工作人員告訴記者，這里的“套型建筑面積”就是購(gòu)房合同中所標(biāo)明的“套內(nèi)建筑面積”。
公積金貸款全攻略
繳存比例：一般不高于12%
根據(jù)建設(shè)部2005年發(fā)布的建金管(2005)5號(hào)規(guī)定，公積金繳存比例原則上應(yīng)不低于5%，不高于12%。目前北京執(zhí)行的單位和職工個(gè)人所繳納住房公積金比例為8%-12%，超過12%的部分，作為補(bǔ)充公積金納入住房公積金管理，補(bǔ)充住房公積金將計(jì)征個(gè)人所得稅。
同時(shí)，單位和職工個(gè)人每月合計(jì)繳存的公積金不能超過規(guī)定的上限標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)每年7月1日調(diào)整一次，今年7月1日起執(zhí)行1640元的上限標(biāo)準(zhǔn)。
不過，也有例外，個(gè)別受到特批的企業(yè)，職工和企業(yè)的公積金繳存比例最高可以到20%。比如，北京市政府《關(guān)于促進(jìn)首都金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》和《實(shí)施細(xì)則》就規(guī)定，部分在京注冊(cè)并具有獨(dú)立法人資格的金融企業(yè)經(jīng)北京住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，可提高住房公積金繳存比例，金融企業(yè)為職工繳存的住房公積金可在稅前扣除并免征個(gè)人所得稅，職工繳存的住房公積金免征個(gè)人所得稅，且住房公積金繳存不受住房公積金繳存額上限的限制。目前北京市已經(jīng)落實(shí)兩批金融企業(yè)將住房公積金的繳存比例提高到20%。
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利率：比商業(yè)貸款優(yōu)惠很多
公積金貸款的利率相對(duì)商業(yè)貸款利率要優(yōu)惠很多。雖然今年商貸利率和公積金貸款利率都有所上調(diào)，但是相比之下，公積金貸款利率還是略低。
目前，中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.85%。同時(shí)允許商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上最多向下浮動(dòng)10%。而建設(shè)部規(guī)定的個(gè)人住房公積金貸款利率為：5年(含)以下年利率4.14%；5年以上貸款年利率4.59%。(見下表)
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不難看出，即便商業(yè)銀行給予優(yōu)質(zhì)客戶九折利率的優(yōu)惠，商貸利率也高于同期公積金貸款利率。
以貸款30萬元為例，采取等額本息還款法，采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其月還款額對(duì)比為：(單位：元)
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額度：最多可借52萬元
借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人70周歲，同時(shí)不得超過30年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前，單筆公積金貸款最高額度為40萬元。但《個(gè)人信用評(píng)估報(bào)告》評(píng)定的信用等級(jí)為AAA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款金額可上浮30%，即52萬元；AA級(jí)的可上浮15%，即46萬元。
速度：15個(gè)工作日內(nèi)放款
北京住房公積金管理中心新聞發(fā)言人李持纓在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說：“只要符合條件、手續(xù)齊全，中心會(huì)在規(guī)定的15個(gè)工作日內(nèi)放款。”李持纓還透露，目前北京住房公積金貸款根本不存在排隊(duì)等候現(xiàn)象，申請(qǐng)后批復(fù)率應(yīng)該不低于99%，審批合格的貸款放款率是100%。
同時(shí)，李持纓告訴記者，去年北京住房公積金管理中心新發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款48725筆(含政策性貼息)，金額126.08億元，完成全年發(fā)放100億元計(jì)劃的126.08%。按照可用資金額度計(jì)算，住房公積金使用率達(dá)95.25%。這個(gè)使用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部規(guī)定的80%，而且有望進(jìn)入全國(guó)排名前列。
還款：每月可以自由設(shè)定
目前，住房公積金貸款的還款方式為自由還款方式。所謂自由還款就是您申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，住房公積金管理中心根據(jù)您的借款金額和期限，給出一個(gè)最低還款額，以后您在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。
只要不低于最低還款額，每月的還款金額可以自由設(shè)定，還可以通過呼叫中心電話96155委托的方式調(diào)整每月的還款額。除最后一期外，每月先按照您通知的金額扣款，如果還款賬戶余額不足扣款失敗，還要按照最低還款額進(jìn)行二次扣款。
【特別提醒】
貸款額度不夠可申請(qǐng)貼息
個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)是指北京住房公積金管理中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，凡符合中心貼息條件的借款人，由中心根據(jù)借款人可以申請(qǐng)的貼息額度給予利息補(bǔ)貼。
中心按照以下標(biāo)準(zhǔn)對(duì)借款人進(jìn)行利息補(bǔ)貼：商業(yè)貸款執(zhí)行利率低于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的，按照商業(yè)貸款執(zhí)行利率與住房公積金貸款利率計(jì)算出的實(shí)際利息差進(jìn)行利息補(bǔ)貼；商業(yè)貸款執(zhí)行利率高于或等于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的，按照商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率與住房公積金貸款利率計(jì)算出的利息差進(jìn)行利息補(bǔ)貼。
貼息的最大優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便、放款速度較快。貼息的實(shí)質(zhì)是一筆商業(yè)貸款，放款的速度基本上和商業(yè)貸款的放款速度一致。
信報(bào)記者 蔡雪婧 甄世宇
【公積金納稅政策】
國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示——公積金繳存超標(biāo)部分須征個(gè)稅
信報(bào)訊(記者賀文華)個(gè)人所得稅政策設(shè)定了統(tǒng)一的“三費(fèi)一金”扣除標(biāo)準(zhǔn)后，昨天，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人答記者問時(shí)明確表示，對(duì)于超基數(shù)和超比例多繳的住房公積金，應(yīng)并入個(gè)人收入總額征稅。
同時(shí)，對(duì)于各地擅自將各類補(bǔ)貼、津貼納入住房公積金賬戶，進(jìn)行逃稅的違規(guī)行為進(jìn)行限制，增強(qiáng)稅法剛性。
針對(duì)日前財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》，稅總表示，《住房公積金管理?xiàng)l例》只規(guī)定了單位和個(gè)人繳納住房公積金的下限，上不封頂，這導(dǎo)致不同地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)的住房公積金繳存情況差距較大，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)、效益不好的企業(yè)甚至經(jīng)常拖欠職工的住房公積金，一些效益較好的單位利用公積金免稅的政策，有意將一些應(yīng)稅福利打入“住房公積金”賬戶逃稅。個(gè)人所得稅政策設(shè)定了統(tǒng)一的“三費(fèi)一金”扣除標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)于超基數(shù)和超比例多繳的住房公積金，應(yīng)并入個(gè)人收入總額征稅，這樣，就可以起到更好地調(diào)節(jié)個(gè)人收入的作用。
稅總特別說明，住房公積金繳存標(biāo)準(zhǔn)高于《通知》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，其超標(biāo)準(zhǔn)部分要計(jì)征個(gè)人所得稅。而對(duì)于地方擅自對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)的住房公積金免稅的，財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)堅(jiān)決予以糾正。
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