哈嘍朋友們，又到了周末問答時間。
買房路上總有形形色色的問題，我們給你提供專業(yè)的情報和咨詢。
這是我們的第26篇【問答】，都是比較有代表性的問題，供大家參考，也歡迎你留言提問。
在開始今天的問答前，給大家送一個新年福利。
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銷售說萬科城市之光二三期開盤預(yù)計6萬，這樣還值得買嗎？
答：前段時間廣州發(fā)布的調(diào)控意見表示，開發(fā)商如果不接受價格指導(dǎo)，就拿不到預(yù)售證。
雖然對地價的控制變嚴，但最近鋼材和木材都漲價了，不知道這樣對房價會不會有影響？
答：影響不大。
房地產(chǎn)開發(fā)投資固然跟建筑、家電家具這些產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，但上游成本對房價的影響非常有限，尤其是對一線城市來說。
而且，鋼材木材漲價，不是最近才有的事，跟貨幣放水也有一定關(guān)系。
有句話在地產(chǎn)圈流傳得挺廣：房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。
日本戰(zhàn)后經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)泡沫，都跟當時的人口紅利、貨幣稅收等政策有莫大關(guān)系。
所以，不要小看當前我國在金融、土地方面的政策調(diào)控對樓市產(chǎn)生的作用。
而放在長期來看，市場供求關(guān)系的變化才是對房價具有比較決定性意義的影響因素。
預(yù)算200-250萬，廣佛都有房票了，選陳村北滘還是番禺？
（銷售截圖）
（銷售截圖）
這宗地王就誕生在三龍灣順德片區(qū)的陳村新城。土拍場面久違的熱鬧，23家房企為一宗地爭破頭，最終成交樓面價去到2.2萬/平，溢價率104%。
大家覺得未來入市會賣多少呢？
其實，在這個節(jié)點看到佛山臨廣片區(qū)誕生地王，正好證明近期佛山樓市是真的被廣州帶熱了。
前面也提到，廣州近大半年的這輪漲潮已經(jīng)被官方注意到了，更多調(diào)控手段會來臨，而一直以來跟廣州關(guān)系密切的“小弟”佛山，便成為承接這波買房需求和資金流入的熱土。
當然，除了外部帶動外，北滘、陳村之所以熱，也是因為確實有競爭力。
2字頭，你想在番禺買新房的話，可選性實在太少。要么是亞運城、汽車小鎮(zhèn)這類“巨無霸”，要么只能看看番禺非核心板塊的二手房。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，似乎都不盡如人意。
而在跟廣州主城區(qū)差不多距離的北滘、陳村、三山新城，用同等價位，能買到近地鐵、有商業(yè)甚至有學校的新房。
所以，預(yù)算200-250萬，番禺可選的好盤不多，我更建議你關(guān)注佛山臨廣板塊的幾個熱門新城。
而從綜合價值來看，選北滘新城比陳村要好。
番禺廣場的東怡二手房還有起飛的可能嗎？
答：之前在《板塊輪動！馬上就要輪到番禺翻身了》里，我們推薦預(yù)算相對低的買家朋友可以關(guān)注一下番禺廣場。
當時留言區(qū)就有不少讀者朋友問附近有什么二手盤推薦。
東怡新區(qū)就是其中一個。
因為從交通線網(wǎng)來看，番禺廣場有機會迎來補漲，這里有3號線、18號線、22號線三條地鐵線交匯，未來能北聯(lián)珠江新城CBD，南達南沙、中山、珠海，東至東莞、深圳。
東怡作為番禺廣場地鐵站旁的大型社區(qū)，開發(fā)久，可選性多，2字頭到4字頭都有。
要說東怡“起飛”吧，有點難，除非今年冒出什么大利好，它才會猛漲一波。
但買來住，接受慢漲的話，這里還是OK的。
除了交通方便外，附近有番禺區(qū)府，有永旺商超，有東怡小學，而且大部分是低層洋樓，居住便利度還不錯。
不利因素主要是被清河批發(fā)市場、亞運大道跟番禺大道三面夾擊，帶來噪音揚塵問題，可以考慮盡量靠內(nèi)的樓棟。
新塘有的期房總價都去到300萬了，這個價錢買亞運城會好點嗎？為什么亞運城就是漲不起來？
答：亞運城為什么總是跑輸大盤？這個問題已經(jīng)老生常談了。
先敬上一張圖：
按理說，亞運城離主城區(qū)不遠，有地鐵有商業(yè)，鐵一中學學位在番禺也頗有些看頭，怎么十年過去了，現(xiàn)在的新組團天瓏才準備沖3字頭？
亞運城漲不起，一來是體量過大，二來缺乏產(chǎn)業(yè)。
大家心中的亞運城，就是妥妥的2字頭“睡城”，缺乏產(chǎn)業(yè)賦能。
我們一直強調(diào)，純“睡城”是沒有太大發(fā)展空間的。
當然，對于預(yù)算低的買家來說，亞運城確實是性價比不錯的上車盤，前提是你打算長住。
至于兩百多萬預(yù)算買新塘還是買亞運城，我認為，兩者都不是很好的選擇。
新塘雖彌補了一下亞運城在產(chǎn)業(yè)方面的缺口，但它不限購，土地供應(yīng)跟新房供應(yīng)又猛，未來漲幅未必就能出色多少。
至于新塘靠近地鐵的新盤，總價也不便宜。
想有產(chǎn)業(yè)跟地鐵支撐房子的價值，不妨考慮黃埔知識城的新房。
看貝殼的撿漏榜，很多房子房價比同小區(qū)的低了一大半，這些房子能買嗎？會不會有什么問題？
答：撿漏榜上，確實有不少比同小區(qū)同戶型便宜一半的房子，但絕大部分都有硬傷。
1. 面積存在硬傷，出現(xiàn)定位尷尬的問題；
2. 戶型實在過于奇葩，難以出手；
3. 戶主確實急需賣房。
比如廣州撿漏榜TOP1的荔城碧桂園這套房子，比同小區(qū)同戶型單價低了59%，但仔細看就會發(fā)現(xiàn)，這套房子是274㎡的步梯復(fù)式樓，一梯四戶，就算單價低至1.1w/㎡，總價也要去到316萬之多。
但該小區(qū)成交最多的是一百多萬的房子，要么就是別墅。
剛需不買帳，改善看不上，這就是定位尷尬了。
第二種也是比較常見的類型，即戶型過于奇葩。
像東山口這套房子，乍一看戶型方正實用，仔細一看才發(fā)現(xiàn)完全沒有窗戶，透氣全靠新風系統(tǒng)。
第三種情況就是屋主很急著賣，并且小區(qū)的房子不太好出手。這時只能降價，順便獲取多點曝光度。
還有一種可能是房源另有“隱情”。這個隱情可能在網(wǎng)站資料上不顯示或者看不出，需要實地看房才能了解。
所以，如果有意購買“撿漏榜”上的房子，還要多上心，檢查房產(chǎn)證是否齊全、房產(chǎn)是否被抵押、學位是否被占用等等，多留幾個心眼，確保沒有問題再入手。
盯著高收益，就要承受高風險。普通人，不建議。
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