今天我們繼續(xù)說點(diǎn)干貨，看完之后你在廣州買房至少不會(huì)踩坑了。
房?jī)r(jià)是由地段價(jià)值加配套價(jià)值、學(xué)位價(jià)值、預(yù)期價(jià)值、磚頭價(jià)值組成的。
地價(jià)越高，房?jī)r(jià)也就越高，但地價(jià)和房?jī)r(jià)并不成正比，有可能房?jī)r(jià)比地價(jià)貴，有可能地價(jià)比房?jī)r(jià)要貴。
你的房子值多少錢首先要看這個(gè)地段價(jià)值，如果有拍地，那我們就從地價(jià)來判斷它的價(jià)值，這個(gè)是最簡(jiǎn)單直接的參考標(biāo)準(zhǔn)。
正常來說，一手房的價(jià)格是地價(jià)的兩倍以上，低于兩倍雖然也有溢價(jià)，但是泡沫較小，如果高于兩倍以上，相對(duì)泡沫就比較大了。
地價(jià)越低的時(shí)候，房?jī)r(jià)浮動(dòng)較小，地價(jià)越高的時(shí)候，房?jī)r(jià)彈性空間越大。
比如地價(jià)是1萬的時(shí)候，房?jī)r(jià)在2萬左右上下浮動(dòng)20%是有可能的，絕對(duì)值較小，地價(jià)是5萬的時(shí)候，房?jī)r(jià)的波動(dòng)就較大了，有可能賣7萬多，比如天河和樾府，也有可能賣13萬，比如匯景臺(tái)、臻溋銘鑄，超過太多肯定是有泡沫的。
所以一手房的價(jià)格不是市場(chǎng)價(jià)，受行情、情緒、供需、政策的影響較大。
二手房的價(jià)格相對(duì)更真實(shí)，而且地價(jià)一般都會(huì)參考旁邊二手房的價(jià)格。
二手房眼見即所得，有沒有溢價(jià)能力你是知道的，比如它的戶型、樓齡、學(xué)位、配套等，它的價(jià)格已經(jīng)包含了這些價(jià)值，包含越多，價(jià)值越高，包含越少，價(jià)格越低。
二手房的價(jià)格如果比地價(jià)要貴，說明這個(gè)房子除了包含地段價(jià)值，還有其他的一些價(jià)值，有溢價(jià)能力，是值得的。
如果二手房的價(jià)格比地價(jià)要便宜，雖然沒有泡沫，但也說明了房子溢價(jià)能力偏弱，連地段價(jià)值都沒有，說明磚頭真的不值錢，這種一般就不建議買了。
一手房之所以賣得比二手要貴，是因?yàn)樾路恳鐑r(jià)能力強(qiáng)，還可以通過配建學(xué)校、商場(chǎng)和預(yù)期去拉價(jià)格。
當(dāng)然如果發(fā)現(xiàn)一手比二手要便宜，是值得的，前提是大家配套差不多，不過，一個(gè)單體樓的一手肯定不能跟帶花園的二手比。
說起來，可能比較復(fù)雜，所以我們用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來判斷什么價(jià)格才是值得的。
盡量買一個(gè)城市里均價(jià)以上的區(qū)域或者這個(gè)板塊均價(jià)以上的樓盤，如果廣州的均價(jià)是3萬，那你買房的單價(jià)就最好不要低于3萬，因?yàn)榈陀?萬的區(qū)域基本是偏離中心圓更遠(yuǎn)的位置。
下面我們說一下各區(qū)的情況。
目前廣州是圍繞珠江新城-金融城-琶洲三個(gè)核心點(diǎn)向外發(fā)展的，也有一些區(qū)域次中心，比如白云新城、萬博、科學(xué)城、靈山島尖等一些有產(chǎn)業(yè)和預(yù)期的地方。
圍繞珠金琶區(qū)域的上限是比較高的，買錯(cuò)的幾率比較低，但下限盡量不要低于單價(jià)5萬。
5萬基本是黃埔番禺白云荔灣的一些主流區(qū)域，低于五萬高于三萬的的板塊就選番禺白云黃埔會(huì)更好。
珠江新城的均價(jià)較高，去到了13萬以上，盡量不要買10萬以下的了，如果是10萬左右去琶洲和金融城會(huì)更好一些。
天河的地價(jià)可以簡(jiǎn)單的由三部分組成，一是廣園路以北，二是珠江新城到潭村，三是員村到三溪。
珠江新城及以東的地價(jià)肯定是比較貴的，參考房?jī)r(jià)肯定是10萬以上，高于這個(gè)價(jià)格的房子更值得，低于這個(gè)價(jià)格的，比如跑馬地、豐樂苑這種基本也沒啥升值空間了。
天河北的地段價(jià)值也很高，盡量去買那種單價(jià)沖破10萬的，在這輪周期后，沖破10萬單價(jià)的房子上限打開，反而是有潛力的，跌回7/8萬的反而是被市場(chǎng)淘汰的，所以天河北只能去買一些頭部小區(qū)還有機(jī)會(huì)。
天河公園大部分值得的已經(jīng)沖破十萬了，潛力也就打開了，安全性和成長(zhǎng)性都很高。
金融城的分化比較嚴(yán)重，如果金融城的地價(jià)是5萬以上的話，盡量選擇單價(jià)超過五萬以上的小區(qū)。
廣園路以北的天河境內(nèi)的地價(jià)基本都是五萬了，基于地價(jià)去定價(jià)的話，開發(fā)商賣十萬是不過份的，至于潛力的話，肯定是越往東越好，同樣的八到十萬的天河?xùn)|就比梅花園沙太路要好。
天河?xùn)|其實(shí)不只是有金融城，還有魚珠CBD，智慧城和科學(xué)城核心區(qū)的這些產(chǎn)業(yè)高地，接盤能力更強(qiáng)。
再來說一下海珠，海珠除了琶洲外，其余的地價(jià)基本是5萬起，要買的話，盡量還是要買均價(jià)超過5萬，像低于五萬的東曉南、南洲、沙園、同福的老破小就不要碰了。
白云其實(shí)是有兩個(gè)價(jià)值較高的板塊，一個(gè)是靠近天河的廣州大道北，一個(gè)是白云新城，但是白云的整體均價(jià)不高，大部分區(qū)域都沒有價(jià)值，購買力分散比較明顯，在白云買房的均價(jià)不要低于四萬，上限不要高于十萬。
黃埔和番禺是有點(diǎn)類似的，這兩年黃埔的地價(jià)基本在2.7萬左右，比如老黃埔廟頭、科學(xué)城黃陂、知識(shí)城都是這個(gè)價(jià)格，所以黃埔買房單價(jià)不要低于3萬，低于3萬的像永和、鎮(zhèn)龍、知識(shí)城北也是沒有什么升值空間的。
番禺買房同樣不能低于三萬，三萬好歹還能買到地鐵口，番禺黃埔的地價(jià)最高不超過3萬，所以番禺黃埔買房單價(jià)最好不超過5.5-6萬，超過的話現(xiàn)階段是透支的。
越秀的房?jī)r(jià)里面包含的學(xué)位因素較多，一般均價(jià)低于5萬的學(xué)位都是比較差的，越秀買房的均價(jià)不低于五萬，上限不高于12萬。
荔灣的地價(jià)其實(shí)不高，而且供過于求，短期來講大部分都是透支的，未來還需要三年以上的時(shí)間去坐實(shí)。
南沙的地價(jià)基本是在兩萬以內(nèi)，超過三萬的地方都是要站崗的，像之前賣到四萬的橫瀝島肯定是有泡沫的，所以后來就跌下來了。
花都增城的地價(jià)基本是一萬左右，超過兩萬的房?jī)r(jià)也是有風(fēng)險(xiǎn)的。
另外，再說一下總價(jià)，每個(gè)板塊都有屬于自己總價(jià)的范圍。
總價(jià)的參考范圍應(yīng)該以二手為主，要看二手接盤能力在哪個(gè)區(qū)間。
比如黃埔是300-600萬為主，你買個(gè)一千多萬的大平層將來流通性就很差了，再比如番禺和樾府，超豪宅產(chǎn)品的接盤俠偏弱。
同樣，你去海珠西，超過800萬的二手就很難賣了，金融城最好是不超過一千五，萬博也不能超過800萬。
各個(gè)板塊都有不同的總價(jià)區(qū)間，就不一一舉例了，有問題可以做個(gè)詳細(xì)咨詢。
以上的價(jià)格是針對(duì)當(dāng)前這個(gè)周期的判斷，但基本的邏輯是不變的。
比如你要買均價(jià)以上的房，每個(gè)板塊要選平均總價(jià)以上的房子，不要買低于地價(jià)以下的房子，同時(shí)也不要買高于地價(jià)兩倍以上的房子。
當(dāng)然稀缺度極高的房子不在這個(gè)討論范圍。
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